تکالیف قانونی پیش، حین و پس از احداث آپارتمان

(قسمت سوم) در ادامه مباحث حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان، در شماره قبل نشریه در خصوص بحث انتقال موضوع قرارداد توسط خریدار و فروشنده مطالبی عنوان شد . در این شماره به تکالیف قانونی پیش، حین و پس از احداث آپارتمان پرداخته شده که در ادامه می خوانید: تکالیف قانونی اثر هر عقد الزام آور بودن آن برای اشخاصی است که آن را ایجاد کرده اند و هر شخص مسئول اعمال و کارهای خویش است. لذا هرگاه اشخاص مبادرت به انعقاد قراردادی می نمایند و تعهدی را قبول می کنند در قبال آن مسئول اند. ماده 219 ق. م. در این زمینه مقرر می دارد: عقدی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به طریق قانونی فسخ شود . عقد زاییده اراده طرفین است، وقتی منعقد شد طرفین پایبند به مفاد آن می شوند و اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خویش شانه خالی کند، طرف ممتنع را دادگاه اجبار به انجام تعهد می نماید. قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز به محض وقوع، برای طرفین حقوق و تعهداتی به بار می آورد و انعقاد این نوع قرارداد ممکن است توسط خود طرفین اصلی یا قائم مقام و نماینده آن صورت گیرد. درهرصورت اثر قرارداد و تعهدات ناشی از آن بر اصیل در معامله یا همان موکل برمی گردد. پیش فروشندگان و پیش خریداران ازآنجایی که مالک آپارتمان محسوب و به تبع مالکیت آپارتمان، مالک زمین نیز هستند اطلاع و آگاهی از جریان ساخت یک آپارتمان از ابتدا تا انتها برای آنها امری ضروری و حیاتی به شمار می رود. بدین صورت که پیش فروش به عنوان متعهد و شخصی که باید طبق مفاد قرارداد و تعهدهای صورت گرفته فی مابین طرفین علاوه بر چگونگی ساخت و تکمیل یک آپارتمان، اطلاع از قوانین و مقررات مربوطه به شهرسازی و ساختمان سازی و نیز نحوه همکاری با نهادها و سازمان های مربوط را بداند و پیش خریدار نیز با اطلاع از آنها در صورت لزوم پیشنهاد و هشدار لازم را به پیش فروشنده داده تا شخصاً دچار مشکلات و گرفتاری های ناشی از سهل انگاری یا عدم آگاهی پیش فروشنده نگردد چه اینکه ساختمان به عنوان یک بنای سرپوشیده که اصالتاً بر روی زمین مستقر گردیده است فی نفسه منشأ آثار متعددی است و گاهی سبب احیای زمین می شود و زمانی دلیل جرم و گاه دیگر تکلیف خاصی را برای یک سازمان دولتی ایجاد می کند. از طرفی آپارتمان مأمن آرامش و فعالیت انسان است و جامعه هرچند از این احساس امنیت حمایت می کند، اما احداث آن را تابع ضابطه و قاعده خاصی قرار می دهد و زندگی شهرنشینی چاره ای جز پذیرش محدودیت های ساختمانی ندارد. در این مجال، تکالیف قانونی سازندگان آپارتمان و شهرداری در سه مرحله پیش از احداث، حین احداث و پس از احداث بررسی خواهد شد. 1ـ تکالیف قانونی پیش از احداث آپارتمان کلیه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلف هستند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری محل پروانه ساختمان اخذ نمایند، که طبق مصوبه 1655 مورخ 19/18/1371 شورای عالی اداری، مدارک لازم برای صدور پروانه ساختمان به این شرح است: 1ـ درخواست پروانه 2 ـ ارائه نقشه محل وقوع مال 3 ـ فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکیت) 5 ـ در صورت مراجعه وکیل فتوکپی وکالت نامه صدور پروانه ساختمان فرع بر درخواست مالک است، علاوه بر این ارائه نقشه ای که موقعیت محل بر روی آن منعکس باشد لازم و ضروری است اما مهم ترین مدرکی که غالباً مسائل خاصی را ایجاد می کند ارائه سند مالکیت است. در مورد اراضی که مشمول مقررات اجباری قانون ثبت بوده اند و عملیات ثبتی آنها خاتمه یافته و ملک در دفتر املاک به ثبت رسیده است، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که در دفتر املاک نام وی به عنوان مالک به ثبت رسیده است. از طرف دیگر کلیه معاملات راجع به عین یا منافع اینگونه اموال مشمول مقررات ثبت اجباری بوده و سند مربوط به آنها باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد. ضمانت اجرای خودداری از انجام این تکلیف، و تنظیم سند عادی، استنکاف ادارات و محاکم از پذیرش اینگونه اسناد است. ...ادامه دارد