فرایند اجرای مالیات بر خانه های خالی

مسکن یکی از دغدغه های اصلی جامعه ایرانی به خصوص جوانان در این کشور بوده و هست. دولت ها نیز بنا به اقتضای سیاست های خود برای مقابله با نگاه سرمایه ای به مسکن اقداماتی جهت رفع این معضل انجام داده اند اما شاید نگاه جامعه و اقتصاد به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای باعث شد، تا در این بازار اتفاقات ناخوشایند از جمله تورم های هیجانی، گرانی اجاره و خرید و حتی احتکار مسکن، بر مشکلات این بخش بیافزاید. یکی از راه های مبارزه با پیامدهای نامطلوب گفته شده و حتی کاهش قیمت بازار مسکن اخذ مالیات است تا علاوه بر تأمین درآمد پایدار از این محل برای دولت ها، عاملی برای کنترل و نظارت دقیق بر بازار باشد. پس از گذشت سال ها از وجود نقص در قوانین مالیاتی نسبت به بازار مسکن، انتظار می رود قانون مالیات های مستقیم که در ماه های اخیر تصویب و ابلاغ شد بتواند اختلال و نوسانات نجومی در بازار توسط واسطه ها و دلالان را از بین ببرد. براین اساس یکی از ویژگی های ارزنده اصلاحیه قانون توجه به مالیات مسکن است که با اجرای آن می توان به تعادل در این بازار امیدوار بود. البته این قانون پیش نیازهایی دارد که از جمله آن راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور است که تکلیف آن به صورت شفاف روشن شده است. تبصره 7 ماده 169 قانون صراحت دارد: وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل وانتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند. با مشخص شدن وضعیت راه اندازی سامانه ملی املاک، قانون گذار چگونگی اخذ مالیات بر این واحدها را نیز مشخص کرده است. سامانه وزارت راه و شهرسازی ناقص است برای پیگیری اقدامات صورت گرفته از طرف وزرت راه و شهرسازی با چگینی، مدیر کل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تماس گرفتیم که ایشان حتی مجال طرح سوال را به ما ندادند. اما آنچه از شواهد و قرائن و همچنین گفتگویی که با ایشان در حاشیه برگزاری نمایشگاه وزارت راه و شهرسازی داشتیم، بر می آید این است که وزارت راه شهرسازی سامانه ای را برای ثبت معاملات راه اندازی کرده که البته فقط خرید و فروش املاک را ثبت می کند و قابلیت ثبت معاملات رهن و اجاره را ندارد. بنابراین با این وضعیت کارایی لازم را نخواهد داشت. چگینی عنوان می کند: تمامی معاملات خریدوفروش که در مشاوران املاک صورت می گیرد و دارای کد رهگیری می باشند، در سامانه املاک وزارت راه و شهرسازی ثبت می شوند. وی می افزاید: کافی است کاربران وارد این سایت شوند و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در این سایت به تفکیک منطقه، محله، کوچه قابل رؤیت است و معاملات انجام شده را در مدت زمان معین مثلاً یک روز پیش، یک هفته پیش، یک ماه پیش و ... می توان مشاهده کرد. در این جستجو کاربر به اطلاعاتی مانند تعداد معاملات انجام شده، قیمت معاملات، عمر ساختمان، متراژ های معامله شده و ... دست پیدا می کند. بنابراین به تصمیم گیری بهتر خریداران و فروشندگان و همچنین برنامه ریزان کمک می کند. چگینی با بیان اینکه با استفاده از این سامانه می توان وضعیت بازار را مشاهده کرد،گفت: به دلیل اینکه ثبت اطلاعات اجاره هنوز به طور کامل انجام نمی شود، فعلاً سامانه رکود های مربوط به خریدوفروش را نشان می دهد اما قطعاً در آینده اتفاق خواهد افتاد. براساس ماده 54 مکرر قانون اصلاح مالیات های مستقیم؛ واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزارنفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره7 ماده169مکرر این قانون) به عنوان واحد خالی شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد: فرایند پلکانی این مالیات بدین شرح است: سال دوم: معادل یک دوم مالیات متعلقه سال سوم: معادل مالیات متعلقه سال چهارم و به بعد: معادل یک ونیم برابر مالیات متعلقه همچنین تعیین ارزش معاملاتی املاک طبق قانون بر عهده کمیسیون تقویم املاک است و کمیسیون موظف است: ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند. این شاخص هرسال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد. سؤالی که می توان مطرح کرد این است که چه مکانیزمی برای جلوگیری از افزایش اجاره بهای مسکن به بهانه مالیات وجود دارد؟ دراین باره قانون بیان می کند: به منظور جلوگیری از افزایش قیمت اجاره بها به بهانه مالیات، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا 150 مترمربع و در شهرستان ها تا 200 مترمربع .از مالیات بر درآمد اجاره معاف است همچنین دراین باره محمدقاسم پناهی، قائم مقام سازمان امور مالیاتی با اشاره به اینکه قانون مالیات بر خانه های مسکونی خالی از ابتدای سال 95 اجرایی می شود، معتقد است: سال اول این فرصت داده شده که مالکین واحدهای خود را اجاره دهند که اگر این کار را انجام ندهند از سال دوم مشمول جرائم ناشی از خالی ماندن واحدهای مسکونی خواهند شد. اخذ مالیات بر خانه های خالی سال هاست در بسیاری از کشورهای با اهداف خاص اجرایی می شود. مالیات 10 درصدی در آمریکا بنابر یک مصوبه قانونی در آمریکا، خانه هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده خالی نگه داشته شده باشند، صاحبان آنها مالیاتی معادل 10 درصد ارزش ملک را باید بپردازند. این مالیات بر خانه هایی اعمال می شود که برای مدت زمان یک سال خالی ثبت شوند. تشدید مالیات بر خانه های خالی در انگلستان برخی دولت های محلی در انگلستان تصمیم به تشدید مالیات بر خانه های خالی به منظور بازگرداندن این خانه ها به بازار مسکن گرفته اند؛ بنابراین تصمیم گرفتند پس از 6 ماه خالی ماندن خانه ای در این منطقه، مالیاتی معادل 50 درصد از کل مالیات بر خانه های خالی وضع کنند و بعد از یک سال خالی ماندن، صاحب خانه باید به اندازه کل ارزش مسکن مالیات بپردازد.