تحریک احساسی تقاضای خرید مسکن!؟

دکتر سید منصور غیبی* شورای پول و اعتبار به منظور اجرای عملیات ضربتی خروج از رکود ، که در جلسه اتاق فکر وزارت راه وشهرسازی با هدف تحریک تقاضای خرید مسکن مطرح شد، با افزایش سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن موافقت کرد. بر اساس مصوبه جدید، متقاضیان مسکن در تهران از دی ماه می توانند بدون نیاز به سپرده گذاری، 70 میلیون تومان تسهیلات آنی در قالب 60 میلیون وام خرید و 10 میلیون وام جعاله دریافت کنند. سقف تسهیلات برای مراکز استان و سایر شهرها نیز با احتساب وام جعاله، به ترتیب 60 و 50 میلیون تومان تعیین شده است. خوش بینی نسبت به اقدام دولت این اتفاق می تواند باعث رونق نسبی بازار مسکن و ایجاد اشتیاق ورود به بازار در خریداران واقعی واحدهای مسکونی و حتی انگیزه ساخت وساز نسبی در بین انبوه سازان گردد. به نظر می رسد این مصوبه و اقدام از سوی دولت تنها یک بسته حمایتی و البته قابل تقدیر از مسئولین حوزه مسکن می تواند تلقی شود. چه بسا در طول نزدیک به 10 سال گذشته، سقف تسهیلات اعطائی جهت خرید مسکن از سوی دولت متناسب با متراژ واحد مسکونی قابل خرید به ازای وام بانکی، به این اندازه نبوده و خود جای خوش بینی است که همدلی دولت در پاسخ به نیاز کشور در حوزه مسکن را عیان می کند. نمود احساسی تسهیلات بانکی ولی نام گذاری این مصوبه تحت عنوان اجرای عملیات ضربتی خروج از رکود و یا عملیات ضربتی و عاجل برای خروج از رکود مسکن بیش از آنکه یک تحلیل درست کارشناسی با خود داشته باشد ، بیشتر یک نمود احساسی و محرک مصنوعی در بازار مسکن تلقی و ارزیابی می شود. زیرا رکود در حوزه مسکن تنها با یک فرآیند در افزایش میزان تسهیلات بانکی اتفاق نمی افتد ، به دلیل آنکه ریشه رکود مسکن در سایر ابعاد اقتصادی و حتی سیاسی و اجتماعی نهفته است که رونق بخشی به این حوزه که به تنهائی با بیش از 70 درصد سایر نظامات اقتصادی مرتبط است ، می طلبد خود دولت در بازتعریف و اصلاحات اقتصادی به اقتصاد مسکن توجه و نظر مساعدی نماید و بازتعریف سرمایه و چگونگی تزریق آن و به گردش درآوردن چرخه های اقتصادی در بخش مسکن را عملاً پیاده سازی و با نظارت عالی و کنترل تعریف شده ،این صنعت و این بخش مهم اقتصادی را به حرکت درآورد. اما موضوع دیگری که این روزها موردتوجه و تحلیل کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن قرارگرفته ، چگونگی تأثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن و اجرایی شدن برجام و افزایش مبادلات ارزی و اقتصادی کشور در ماه های آتی است که موجب ایجاد نگرانی در میان کارشناسان اقتصادی شده است زیرا در صورت عدم مدیریت مناسب شرایط آتی، شاهد نوسانات بیشتر نرخ ارز و تأثیرات نامطلوب آن بر سایر بخش های اقتصادی خواهیم بود. تاثیر غیرمستقیم نوسان نرخ ارز بر مسکن باید توجه داشت افزایش نرخ ارز یکی از بهانه های افزایش قیمت مسکن در سال 91 بود اما در واقع عدم تعادل عرضه و تقاضا عامل اصلی این جهش قیمتی بود. لذا نرخ ارز به تنهائی، ارتباط چندانی با نوسانات قیمت مسکن نداشته و اکثر خدمات فنی، مصالح و... این بخش داخلی است و تنها بخش محدودی از واحدهای مسکونی و تجاری برند، از خارج کشور تأمین مصالح می شوند و نمی توان انتظار تأثیر مستقیم و مؤثر برای افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن داشت.لذا در صورتی شاخص افزایش ارز بر قیمت مسکن می تواند مؤثر باشد که این افزایش همراه با تحولات اقتصادی سایر بخش های مرتبط با ارز باشد که لزوم مدیریت صحیح این فرایند اقتصادی در این برهه زمانی بیش ازپیش معلوم و آشکار می شود. با توجه به میزان پایین ساخت وساز در کشور احتمال افزایش قیمت در سال های آتی وجود دارد زیرا بر اساس برنامه باید سالانه 1میلیون تا 1 میلیون و 200 هزار واحد ساخته شود اما در حال حاضر سالانه 400 تا 500 هزار واحد مسکونی به طور متوسط ساخته می شود که این موضوع موجب عدم تعادل عرضه و تقاضا می شود. با توجه به اینکه زمان اجرایی شدن برجام نزدیک است و همین موضوع میزان مبادلات ارزی کشور را افزایش می دهد توصیه می شود که مسئولان اقتصادی کشور سازوکار نظارت خود را بر بازار ارز افزایش دهند زیرا نوسانات این بازار می تواند بر سایر بخش های اقتصادی مؤثر باشد. سهم تاثیرات روانی مهم تر از پارامترهای اقتصادی مؤثر بر نوسانات قیمت مسکن ، پارامتر روانی حاکم بر جامعه در پی تغییرات اقتصادی ناشی از تأثیر اجرای برجام است که عده ای جهت احیا و تداوم بازار سوداگری در این بخش اقتصادی درصدد تهییج کاذب بازار مسکن بر آیند و ازآنجاکه بازار مسکن ، بازاری مطلوب برای سرمایه گذاری و انباشت سرمایه در این حوزه اقتصادی قلمداد می شود که همه افراد حقیقی و حقوقی و شخصی و دولتی در حال رصد و پیگیر تحولات این بازار هستند، لذا هرگونه نوسانات اقتصادی چه مؤثر و چه نا مؤثر در تغییرات قیمت مسکن و رونق و رکود آن می تواند مثل یک سونامی ، این حوزه اقتصادی را تحت تأثیر قرار داده و سهم تأثیرات روانی جامعه در تهییج یا ترغیب عمل جهت ورود به بازار سرمایه را باعث گردد که می طلبد نظارت و کنترل کافی از سوی متولیان اقتصادی جهت مهار و مقابله با این فرایند روانی در جامعه صورت پذیرد. *کارشناس اقتصاد مسکن .