دولت و سیاست اقتصادی مسکن

سیدمنصور غیبی ﻣﻄﺎﻟﻌﺎﺗی ﮐﻪ ﺑﺮای ﺑﺮرﺳی ﻣﻨﺸﺄ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻗیﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ انجام پذیرفته، نشان از تأیید تأثیر شاخص های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید، اقتصاد و عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسان قیمت نفت، بازار سرمایه و بورس، بر نوسان قیمت مسکن دارد. در ایﺮان ﻋﻤﺪهﺗﺮیﻦ ﻣﺴیﺮ اﺛﺮﮔﺬاری ﺳیﺎﺳﺖ ﻣﺎﻟی در حوزه اقتصادی از ﻃﺮیﻖ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی درآﻣﺪﻫﺎی ﻧﻔﺘی روی می دهد. ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت روﺷﻦﺗﺮ، ﺑﺎ ایﺠﺎد ﺷﻮک ﻧﻔﺘی و ورود ایﻦ درآﻣﺪﻫﺎ در ﺑﻮدﺟﻪ ﻋﻤﻮﻣی، ﺗﻘﺎﺿﺎی ﮐﻞ و درآﻣﺪ ﺣﻘیﻘی اﻓﺰایﺶ ﻣییﺎﺑﺪ. به این ترتیب، ﺷﻮک ﻧﻔﺘی ﻣﺜﺒﺖ از ﻃﺮیﻖ اﺛﺮ درآﻣﺪی و در ﮐﻨﺎر آن ﻓﺸﺎر در ﺟﻬﺖ اﻓﺰایﺶ ﻗیﻤﺖ ﮐﺎﻻﻫﺎی ﻏیﺮﻣﺒﺎدﻟﻪای ﻣیﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺎﻋﺚ اﻓﺰایﺶ ﻗیﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻮد. به نحوی که در صورت کاهش قیمت نفت این معادله معکوس عمل کرده و با کاهش درآمد دولت که عمدتا وابسته به نفت و فرآورده های آن است سرمایه دولتی کاهش و رونق اقتصادی در بخش های مختلف اقتصادی من جمله بخش مسکن با رکود مواجه می شود. در نتیجه ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﺗﮑﺎی اﻗﺘﺼﺎد ایﺮان ﺑﻪ ﺻﺎدرات ﻧﻔﺖ، ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار ﺟﻬﺎﻧی ﻧﻔﺖ ،یﮑی از دﻻیﻞ اﺻﻠی ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی اﻗﺘﺼﺎدی در ﮐﺸﻮر اﺳﺖ ﮐﻪ آﺛﺎر ﺧﻮد را از ﻃﺮیﻖ ﺑﺨﺶ ﻣﺎﻟی ﺑﺮﺟﺎی ﻣیﮔﺬارد؛ لذا در دورهﻫﺎی اﻓﺰایﺶ درآﻣﺪﻫﺎی ارزی ﺣﺎﺻﻞ از ﺻﺎدرات ﻧﻔﺖ ﺧﺎم و اﻧﺘﻘﺎل آن ﺑﻪ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻪ از ﻃﺮیﻖ ﺑﺨﺶ ﻣﺎﻟی و به صورت ﻣﺴﺘﻘیﻢ انجام می پذیرد، ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ افزایش درآمد در کوتاه مدت و اﻓﺰایﺶ ﻗیﻤﺖ ﺣﻘیﻘی ﻣﺴﮑﻦ و در صورت کاهش درآمدهای ارزی، منجر به کاهش قیمت مسکن و رکود معاملاتی در این حوزه اقتصادی خواهد شد. آنچه ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار ﻣﺴکﻦ را ﻣﺘﻔﺎوت از ﺗﺤﻮﻻت ﺳﺎیﺮ بخش های اﻗﺘﺼﺎدی می کند و ﻣﻮﺟﺐ ﺷکﻞ ﮔﺮﻓﺘﻦ اﻟﮕﻮی ﻣﺘﻔﺎوت ﺗﻐییﺮ ﻗیﻤﺖ می گردد، ﺗﻘﺎﺿﺎی سرمایه ای ﻣﺴکﻦ است که می طلبد سیاست گذاران بخش مسکن ضمن توجه به سرمایه گذاری در بخش مسکن، مانع روند سوداگری در این بخش گردند. هم اکنون دولت، خواه یا ناخواه اشتیاقی به تزریق سرمایه به بخش مسکن نداشته و با نگرشی مبتنی بر جلوگیری از تورم، این بخش اقتصادی را به حالت سکون تعریف کرده است؛ و تنها به تحرک بازار مسکن، با بسته های حمایتی، در قالب تسهیلات بانکی امید بسته است که در عمل و به تنهایی نمی تواند تحرک مدنظر را در این حوزه تأمین کند. استراتژی جدید دولت همان طور که در نقشه راه رکودزدایی از اقتصاد منعکس است، بخش مسکن به عنوان عامل پیشران و محرک سایر بخش های اقتصادی معرفی شده، در بسته سیاستی جدید نیز این رتبه همچنان برای مسکن محفوظ گذاشته شده است و تیم اقتصادی دولت با این اعتقاد که بخش مسکن نقش محرک رشد اقتصادی را دارد و هرگونه تحرک در آن زمینه ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش های وابسته خواهد شد، اقدامات اجرایی و توان مالی برای برقراری رونق اولیه در این بخش را صرفاً در خط حفظ تورم و تعریف رکود متمرکز کرده است. این استراتژی برای دولت دو اهمیت دارد؛ اهمیت اول رونق اقتصاد از جمله اقتصاد مسکن با اجرای برجام و عملیاتی شدن دیدگاه دولت مبنی بر اینکه توافقات برجام از جمله مهم ترین دلایل رونق اقتصادی بوده است و اهمیت دوم اینکه با شکوفایی اقتصاد و گردش پول و سرمایه ریالی و ارزی در کشور، افزایش و جهش قیمت در حوزه مسکن با ورود سرمایه گذاران به این حوزه اقتصادی قابل توجیه بوده و در راستای سیاست های رونق بخشی به اقتصاد کشور قلمداد خواهد شد. اما آنچه مهم است بحث ورود سرمایه های دولتی به بخش مسکن و فراهم شدن بازار سوداگری در این حوزه هست که می تواند تبعات منفی ناشی از تلقی تجاری بودن مسکن به عنوان کالای اقتصادی و نه مصرفی در جامعه را در پی داشته باشد. کما اینکه تجربه بازار مسکن ثابت نموده است که بازوهای دولتی گاهی اشتیاقشان برای ورود به بازار مسکن بیش از سرمایه گذاران بخش خصوصی و حقیقی بوده و این فرایند می تواند منجر به انباشت و احتکار ملک و املاک به دست خود دوایر دولتی گردد که در میان مدت موجب خروج مسکن از ریل قیمت واقعی شده و موجبات افزایش کاذب قیمت نیز می گردد. بنابراین درصورتی که دولت بتواند مسکن را از یک کالای تجاری و سرمایه ای خارج کرده و به عنوان یک کالای مصرفی به دست متقاضیان واقعی برساند، بازار سوداگری در این بخش از بین رفته و سرمایه های بخش خصوصی و حتی دولتی به جای خرید و احتکار ملک و مسکن به سوی تولید مولد و اشتغال زا سرریز می شود و به تبع آن فضای سوداگری در اقتصاد مسکن نیز به شدت کاهش می یابد. کارشناس اقتصاد مسکن