بسازبفروش ها و مجریان حذف می شوند

این روز ها موضوع اصلاح مبحث دوم مقررات ملی ساختمان نقل محافل است. اصلاحاتی که باعث ایجاد تغییرات عمده می شود؛ یکی از تغییرات، تبدیل فرایند پروانه تک برگ به دو پروانه شهرسازی و ساخت وساز است. بدین معنی که در مرحله اول مالک برای دریافت پروانه معماری و شهرسازی اقدام می کند و پس از بررسی ضوابطی شهرسازی مانند بر و کف، مطابقت با طرح تفصیلی، نوع کاربری و ... پروانه تحویل مالک می شود. پروانه دوم که به منزله مجوز شروع ساخت وساز است هم به مجری دارای صلاحیت داده می شود. در گذشته مالکان از ترس اینکه در سال آینده پروانه ساخت وساز گران شود، اقدام به گرفتن پروانه می کردند و بر طبق زمانی که برای شروع ساخت در پروانه آمده بود، ساخت وساز را شروع می کردند اما از آنجایی که پول لازم را برای ادامه پروژه نداشتند، کار تعطیل می شد و مشکلات زیادی گریبان شهر را می گرفت. از جمله این مشکلات می توان به بلاتکلیفی مهندسان ناظر پروژه و همچنین گود های رها شده در سطح شهر اشاره کرد اما در وضعیت جدید از آنجایی که پروانه نخست تاریخ انقضا ندارد، مالک این اختیار را دارد که هر زمان شرایط مالی برای ساخت وساز به وجود آمد با گرفتن پروانه دوم البته از طریق مجری ساخت وساز را شروع کند. چند سؤال کلیدی قبل از بررسی خوب یا بد بودن دومرحله ای شدن صدور پروانه، ذکر نکته ای که برخی از روزنامه ها و سایت های خبری به آن پرداخته اند خالی از لطف نیست. مطلعیم که شهرداری تهران طرح تفصیلی را محور عملکرد خودش قرار داده که در بسیاری موارد با طرح جامع به عنوان طرحی بالادستی در تضاد است. به طور مثال پهنه هایی که باید تراکم کمتری داشته باشند، با بیشترین تراکم در اختیار مالکان قرار می گیرد؛ حتی در بسیاری موارد از طرح تفصیلی هم عدول می کند و برخی مناطق با کاربری فضای سبز را به تجاری تغییر می دهد. این اقدامات شهرداری، شورای عالی معماری و شهرسازی را به عنوان یک نهاد فرادستی بر آن داشته تا سال آینده تغییراتی را در طرح تفصیلی تهران برای مطابقت هر چه بیشتر با طرح جامع اعمال کند. از طرفی چون ساخت وساز در رکود است و مالکان برای ساخت وساز اقدام نمی کنند، شهرداری عملا نمی تواند برنامه های سوداگرانه خود را در نقاط مختلف شهر پیاده کند و اگر در سال آینده شورای عالی معماری و شهرسازی برای اصلاح طرح تفصیلی ورود کند، بیش از گذشته جلوی تغییر کاربری ها و تراکم فروشی گرفته خواهد شد؛ بنابراین بهترین حالت این است که تا حد امکان کاربری زمین ها و ساختمان های مناطق مختلف از طرف شهرداری تعیین کاربری شوند و به مالک تحویل داده شوند تا دولت نتواند در کاربری و تراکم آنها دست ببرد. سؤالاتی که اینجا ذهن را مشغول می کند، این است که آیا بین فرایند دومرحله ای شدن پروانه ساختمان توسط معاونت مسکن ساختمان که شهرداری ها را در تغییر کاربری ها آزاد می گذارد و معاونت معماری و شهرسازی که می خواهد در سال آینده طرح تفصیلی را با طرح جامع هماهنگ کند، تناقضی وجود ندارد؟! اصولا چرا دولت دست به چنین کاری زده است؟ مگر نه این است که همواره وزیر راه و شهرسازی، شهرداری را دشمن شماره یک شهر ها می داند؟ از اینها گذشته هزینه عوارض صدور پروانه چه زمانی باید به حساب شهرداری واریز شود؟ در زمان پروانه اول یا دوم؟ موکول کردن پرداخت عوارض به پروانه دوم چقدر باعث هجوم مالکان برای ساخت وساز می شود؟ اگر قرار است مالکان فقط نقش سرمایه گذار داشته باشند، تکلیف بساز و بفروش ها چه می شود؟ آیا آنها حاضرند پروسه ساخت وساز را در اختیار شرکت های مجری که ظاهرا بعد از اصلاح مبحث دوم به پیمانکار تغییر می یابند، قرار دهند؟ پیام ساختمان برای یافتن پاسخ این سؤالات سراغ صاحب نظران صنعت ساختمان رفته است. مالک در مرحله اول پولی نمی دهد عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران به پیام ساختمان گفت: برای اصلاح هر چیزی باید آسیب شناسی صورت بگیرد. مانعی که باعث عملیاتی نشدن مبحث دوم مقررات ملی ساختمان شد، شهرداری بود نه سازمان نظام مهندسی و مهندسان. اما شاهدیم در اصلاحات جدید مسئولیت های جدید هم به شهرداری محول شده است. حسن قربانخانی با بیان اینکه دومرحله ای شدن صدور پروانه در حالت کلی مثبت است، ادامه داد: در گذشته خیلی از مالکان به خاطر اینکه امتیازاتی را به واسطه زمینشان بگیرند، برای گرفتن پروانه اقدام می کردند و بعد از گرفتن پروانه تمایلی به ساخت وساز نداشتند. این مسئله مشکلات زیادی را برای مهندسان ناظر به وجود می آورد. به طور مثال پرونده های زیادی مبنی بر انصراف مالک از ساخت وساز و درخواست برای عودت پول نظارت به سازمان نظام مهندسی می آمد. وی می افزاید: مالک در شیوه جدید پولی در مرحله اول پرداخت نمی کند؛ صرفا بر اساس نوع کاربری جوازی صادر می شود و چنانچه در مرحله بعد به این نتیجه رسید که می تواند ساخت وساز را شروع کند برای گرفتن پروانه دوم اقدام می کند. به نظر بنده دومرحله ای شدن اقدامی مثبت است. عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران در پاسخ به سؤال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آیا ممکن است مالک با گرفتن پروانه اول ساخت وساز را شروع کند ، گفت: این کار امکان پذیر نیست؛ چون هیچ عوارضی پرداخت نکرده؛ بنابراین شهرداری به هیچ عنوان اجازه ساخت وساز نمی دهد. دستاورد های مثبتی خواهد داشت مهدی روانشادنیا، عضو دیگر هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران به خبرنگار ما گفت: اجرای درست فرایند دومرحله ای شدن بسیار حائز اهمیت است. اگر کار ها بر روال قانون پیش برود، موضوع ساخت از ضوابط شهرسازی جدا می شود و این به معنای تخصصی تر شدن کار هاست. امیدوارم هماهنگی بین نهاد های ذی ربط برای اجرای طرح اتفاق بیفتد. اعتقاد دارم با اجرای این طرح نقش نظام مهندسی پررنگ تر خواهد شد. وی افزود: واقعیت این است که مشخص نیست مالک در مرحله اول باید هزینه صدور پروانه را بپردازد یا مرحله دوم. حتی ممکن است شهرداری اقدام به تقسیط عوارض ساختمان کند. روانشادنیا در پاسخ به اینکه آیا ممکن است مالک صرفا با گرفتن پروانه اول اقدام به ساخت وساز کند؟ گفت: همچنان که در سیستم پروانه تک برگی هم برخی مالکان قبل از گرفتن پروانه اقدام به ساخت وساز می کنند، در شیوه نامه جدید هم امکان دارد. اما این کار با بانک های اطلاعاتی به حداقل می رسد؛ در کل معتقدم دومرحله ای کردن صدور پروانه اگر به درستی انجام شود، دستاورد خوبی خواهد داشت. اجرای درست شرط است حمزه شکیب، یکی دیگر از اعضای هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران و عضو سابق شورای اسلامی شهر تهران نیز معتقد است: اگر بخواهیم در مرحله اول موضوعات شهرسازی و در مرحله دوم جزئیات سازه و تأسیسات را استخراج کنیم، مفید خواهد بود اما چنانچه بخشی از ضوابط شهرسازی منوط به مرحله دوم شود، فساد های زیادی را در پی خواهد داشت ؛ بنابراین عزم اجرایی و مکانیزم ها بسیار حائز اهمیت است. عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان اینکه بنده از اجرایی کردن این طرح نگرانم، تصریح می کند: تصور من این است که شهرداری ها از این طرح استقبال می کنند چون دسترسی به منبع مالی برای شهرداری زود تر حاصل می شود اما تصمیم گیری در این مورد بر عهده شهرداری و شورای شهر است. دریافت پول در مرحله اول قانونی نیست رضا صیادفر، حقوقدان و عضو سازمان نظام مهندسی هم در پاسخ به خبرنگار ما که آیا قرار است شهرداری در همان مرحله اول عوارض را از مالکان بگیرد ، بیان داشت: بنده تاکنون چنین چیزی نشنیدم و ظاهرا هنوز وارد سازوکار دریافت پول پروانه نشده اند. تصمیم گیری در این مورد در اختیار شهرداری هاست و تا جایی که بنده اطلاع دارم اصلاحات مبحث دوم فعلا در اختیار وزارت راه و شهرسازی است. بنده معتقدم، از نظر حقوقی وقتی از طرف شهرداری خدمتی ارائه نشده است، نباید پولی هم توسط شهروند پرداخت شود. نهایتا شهرداری می تواند بابت خدماتی که در مرحله اول ارائه داده مبلغ اندکی دریافت کند. وی خاطرنشان کرد: اگر واقعا شهرداری دنبال رونق ساخت وساز است باید حقوق مالکان را در نظر بگیرد و در مرحله اول پولی بابت صدور پروانه درخواست نکند. صیادفر ادامه داد: در مرحله دوم که پروانه ساختمان تحویل مجری می شود، به وضوح نقش مجری پررنگ و نقش مهندسان ناظر کمرنگ می شود. علاوه بر این با توجه به اینکه یکی از شروط مجری عدم اشتغال تمام وقت در سازمان های و نهادهای دیگر است، در نتیجه مجریان واقعی پای کار می آیند و جلوی صوری کاری هم گرفته می شود. در واقع بنده معتقدم وزارت راه و شهرسازی برای اجباری کردن مجری ذی صلاح در شهرداری چاره ای جز دومرحله ای کردن پروانه ندارد. می خواهند ساختمان را رونق دهند یک کارشناس که نخواست نامش فاش شود، نیز درباره فرایند دو مرحله ای شدن صدور پروانه معتقد است: در گذشته هم این طرح به صورت پایلوت در یکی از مناطق تهران اجرا شد که نتایج ملموسی از آن گرفته نشد. برخی از مالکان به محض گرفتن پروانه مرحله اول شروع به ساخت وساز کردند. در واقع نوعی بی انضباطی به وجود آمد. وی اضافه کرد: شهرداری به شدت محتاج نقدینگی است و در مرحله اول صدور پروانه تمام عوارض را دریافت می کند. آن چیزی که در مرحله دوم پرداخت می شود، مربوط به مهندس ناظر و مجری است. ازآنجایی که شهرداری هم پولش را گرفته الزامی برای پیگیری ساخت وساز ها ندارد؛ بنابراین احتمالا ساختمان های زیادی قبل از معرفی مهندسان ناظر ساخته می شود. این کارشناس با بیان اینکه شهرداری دنبال پیش فروش شهر است، گفت: شهرداری به بسیاری از پیمانکاران بدهکار است. از طرفی چون تراکم خریدار ندارد، حاضر به این کار نیستند و شهرداری مجبور به پرداخت مطالبات آنان است. سایر مسائل توجیه این موضوع است. وی در مورد مزایای پیش خرید برای مالکان نیز اظهار داشت: در این طرح مالکان بعد از گرفتن پروانه اول مجبور به شروع ساخت وساز نیستند؛ بنابراین اگر مالکان امروز اقدام به صدور پروانه و خرید تراکم کنند، قطعا مبلغ کمتری نسبت به سال آینده خواهند پرداخت. ضمن اینکه اگر اجباری احساس کنند تخلف می کنند و می سازند. وی در پایان خاطرنشان کرد: هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی هم از این طرح تسهیل ساخت وساز و رونق آن است. هدف دوم اینکه، وزارت راه و شهرسازی بر اساس ماده 26 قانون قیم سازمان نظام مهندسی است. در این رابطه هم چون تعهدی در رابطه با مهندسان دارد و نمی تواند از عهده این تعهد بربیاید، می خواهد از طریق قانون، نظام مهندسی و خودش را از مسئولیت گردونه ایجاد اشتغال خارج کند و در مرحله دوم صدور پروانه، کار را به پیمانکاران و مشاورانی که عضو برنامه وبودجه هستند و امروز بیکار هستند، واگذار کند. در جلسه اخیر وزارت راه و شهرسازی هم نمایندگان این تشکل ها آمده بودند. به عبارتی موضوع آمدن پیمانکار به جای مجری، این موضوع است. سخن پایانی هم اکنون بخش زیادی از ساخت وسازهای ما توسط بسازوبفروش هایی انجام می شود که خودشان سرمایه گذاری می کنند، می سازند و در نهایت به فروش می رسانند. آیا در چنین فضایی می توان بسازوبفروش ها را از صنعت ساختمان کنار زد و فقط نقش سرمایه گذار برای آنها قائل بود؟ موضوع مهم دیگر اینکه آیا مراد وزارت راه شهرسازی از تغییر مجری به پیمانکار، سپردن کار ساخت وساز شهری دست گروهی از پیمانکاران و شرکت های ساختمانی است یا اینکه فقط نام مجری قرار است در قانون تغییر کند؟ آنچه به طور خلاصه می توان در مورد تغییرات مبحث دوم و دومرحله ای شدن صدور پروانه عنوان کرد این است که قانون بیش از اینها نیازمند اصلاحات است.