زخم عمیق سفته بازی بر بازار مسکن

ادامه رکود در بازار مسکن اگرچه قیمت ها را ثابت و در پاره ای از مواقع کاهش داده است، اما گزارش ها حاکی است سفته بازی در بخش مسکن و ساختمان باعث شد قیمت مسکن در سال های 84 تا 92 در شهرها 800 درصد و اجاره بها 600 درصد افزایش یابد. بخش مسکن پیشران و موتور محرکه اقتصاد است، طبیعتا مشاغل صنعتی با حوزه مسکن در ارتباط هستند به این معنا که وقتی تولید در بخش مسکن اتفاق می افتد، 120 صنعت مرتبط با این حوزه نیز فعال می شوند و این مهم ترین نکته ای است که باید به آن توجه کرد. اگرچه توجه به بخش مسکن انگیزه سفته بازی و بورس بازی را در مسکن افزایش می دهد و باعث می شود که نقدینگی از مابقی بخش ها به سمت خریدوفروش مسکن کانالیزه شود اما تمام کارشناسان به خوبی به این موضوع واقف هستند که اگر بخش مسکن که وارد چهارمین سال رکود خود شده است از رکود خارج شود، می تواند کل اقتصاد را نیز تحت تاثیر خود قرار می دهد. تا 10 سال قبل اگر متقاضی مسکن می خواست از وام مسکن استفاده کند این وام حدود 30 تا 35 درصد ارزش ملک را تقبل می کرد، از این رو، این وام در خرید مسکن اثرگذار بود، اما امروز سهم وام مسکن در قیمت کل مسکن حدود 14 درصد است. تا چند سال قبل نیز بانک ها امکان دادن وام مسکن را داشتند ولی این موضوع در سال های اخیر منحصر به بانک مسکن شده است، از این رو، اگر این انحصار شکسته شود و شرایطی فراهم شود که همه بانک ها بتوانند در این زمینه فعالیت کنند چه بسا مشکلات حل شود. افزایش 600 درصدی اجاره بها تأثیر سفته بازی در بخش مسکن و ساختمان نشان می دهد که قیمت واحدهای مسکونی در سال های 1384 تا 1392 در شهرها به میزان 800 درصد مشابه قیمت زمین رشد کرد و اجاره بها به میزان 600 درصد افزایش یافت. در سال های مورداشاره، مالکیت واحدهای مسکونی باوجود اجرای پروژه مسکن مهر از نزدیک 70 درصد به 64 درصد کاهش یافت. متوسط قیمت واحدهای مسکونی خانوارهای ایرانی که در سال 1383 معادل 4.5 برابر درآمد سالانه آنها بود، در سال 1392 به 12 برابر رسید. این به معنای بیش از 30 سال انتظار برای خانه دار شدن است. در هیچ دوره ای رونق بخش ساختمان از نظر طول دوره زمانی و میزان مبلغ معادل دوره یادشده نبوده است. هرگز در تاریخ مالی معاصر، بازار ساخت وساز، دوره های کسب سود آسان در چنین وسعت گسترده ای را تجربه نکرده بود. در 9 ماهه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 108.8 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 14.7 درصد کاهش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 38.7 میلیون ریال بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 1.1 درصدی مواجه شده است. درمجموع ثبات نسبی قیمت ها در بازار مسکن طی دو سال اخیر، فرصت مناسبی برای ورود خریداران به بازار مسکن فراهم کرده است. همچنین با توجه به کاهش نااطمینانی های متصور در فضای اقتصاد کلان و تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید مسکن خانوارها، تداوم بهبود حجم معاملات بازار مسکن در فصول آتی دور از انتظار نخواهد بود. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در آذرماه سال 1394 نیز مؤید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.5 و 11.5 درصد رشد نشان می دهد.