بانک مرکزی باید تجدیدنظر کند

در شرایطی که رکود در بازار مسکن سنگین تر شده است، وام های دولت نیز نتوانسته نظر خریداران را به خود جلب کند. به گزارش پیام ساختمان، بر اساس گزارش بانک مرکزی رکود در بازار مسکن تشدید شده و در 8 ماه ابتدای امسال شمار معاملات مسکن در تهران 16.1 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است. این موضوع در حالی رخ می دهد که متقاضیان تسهیلات 70 میلیون تومانی مسکن ناچارند برای خرید اوراق حدود 10.5 میلیون تومان بپردازند و سود اوراق تسهیلات مسکن بالاتر از نرخ تورم کشور در نظر گرفته شده است که نرخ تورم کشور حدود 13 درصد اعلام شده و برای نرخ سود اوراق مسکن رقم 18.5 درصد به تصویب رسید؛ به این ترتیب افراد برای بازپرداخت وام 70 میلیون تومانی ناچارند ماهانه بین یک میلیون و 40 هزار تا یک میلیون و 340 هزار تومان بپردازند. ریزش پروانه های ساختمانی ادامه دارد ادامه رکود کم سابقه در بازار مسکن حالا با ریزش قابل توجه شمار پروانه های ساختمانی همراه است، به طوری که سقوط شمار پروانه های ساختمانی در دو سال اخیر باعث شده میزان صدور پروانه ساخت وساز به حدود نصف برسد. مرکز آمار ایران در تازه ترین گزارش خود اعلام کرد شمار پروانه های ساختمانی تهران در تابستان امسال 21.3 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است. این مسئله در شرایطی اتفاق می افتد که کاهش قدرت خرید به عنوان اصلی ترین علت رکود بازار عنوان می شود. همان مسئله ای که حالا باعث شده نسبت مالکان به مستأجران در دو دهه گذشته تاکنون برعکس شده و به 40 درصد مالک و 60 درصد مستأجر برسد. با وجود این عمده سیاست های دولت برای افزایش قدرت خرید متقاضیان، مبتنی بر سیاست های تأمین مالی از بانک ها بوده است، در حالی که بانک ها نیز به دلیل کاهش قدرت وام دهی تمایل چندانی برای پرداخت وام های خرد نشان نمی دهند و به این ترتیب شرایطی که برای متقاضیان دریافت وام اعلام می کنند شرایط چندان مطلوبی نبوده و در واقع سنگ های بزرگ پیش پای خریداران مسکن است. 10.5 میلیون تومان هزینه خرید اوراق مسکن بر این اساس دولت به تازگی اعلام کرد که سقف تسهیلات اوراق مسکن را از 35 به 60 میلیون تومان افزایش داده است و این اوراق از ابتدای دی در فرابورس قابل خریداری است اما بررسی جزئیات خرید این اوراق و دریافت وام بدون نوبت و سپرده گذاری نشان می دهند که افراد برای دریافت وام 70 میلیون تومانی ناچارند حدود 10.5 میلیون تومان هزینه بپردازند. علاوه بر این، سود اوراق که بنا بود 16 درصد در نظر گرفته شود به 18.5 درصد افزایش داشته است و با این حساب وام گران قیمت مسکن از دسترس بسیاری از اقشار خارج می شود. اقساط وام مسکن تا یک میلیون و 340 هزار تومان پس از موافقت شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش مبلغ اوراق تسهیلات مسکن از 35 به 60 میلیون تومان، جزئیات اجرای این طرح مشخص شد. بر این اساس متقاضیان استفاده از وام 60 میلیون تومانی مسکن می توانند بدون سپرده گذاری و از محل خرید اوراق تسهیلات، وام خود را دریافت کنند. ابوالقاسم رحیمی انارکی، عضو هیئت مدیره بانک مسکن با بیان اینکه اوراق وام 60 میلیون تومانی از ابتدای دی قابل خریداری است، به خبرنگاران توضیح داد: متقاضیان می توانند علاوه بر وام 60 میلیون تومانی، 10 میلیون تومان وام جعاله نیز دریافت کنند که با این حساب سقف مبلغ تسهیلات مسکن به 70 میلیون تومان می رسد. او درباره سود وام مسکن از روش خرید اوراق نیز اعلام کرد: درحالی که بانک مسکن سود 20 درصد را برای این روش در نظر گرفته بود با اقدام بانک مرکزی مبنی بر کاهش نرخ سپرده قانونی بانک های تخصصی، سود این اوراق به 18.5 درصد کاهش داشته است. رحیمی انارکی درباره روش های پرداخت اقساط این وام نیز گفت: روش تقسیط وام 60 میلیونی برای تهران به روش ساده، پلکانی و پلکانی دوره ای و مدت بازپرداخت حداکثر 12 سال است. به عنوان مثال برای وام 40 میلیون تومانی و به روش ساده میزان اقساط ماهانه حدود 693 هزار تومان است و به صورت پلکانی ساده اقساط با 578 هزار تومان آغاز می شود. برای 50 میلیون تومان وام، قسط ساده ماهانه 866 هزار تومان و به روش پلکانی دوره ای 5 سال اول 770 هزار تومان، 5 سال دوم 932 هزار تومان و دو سال آخر یک میلیون و 120 هزار تومان است. او ادامه داد: برای وام 60 میلیون تومانی به روش ساده ماهانه یک میلیون و 40 هزار تومان، پلکانی دوره ای در 5 سال اول 932 هزار تومان، 5 سال دوم یک میلیون و 120 هزار تومان و دو سال آخر یک میلیون و 340 هزار تومان است و در پلکانی سالانه اقساط ماهانه باید از 867 هزار تومان آغاز می شود. این موضوع در حالی رخ می دهد که پیش ازاین میزان سود اعلام شده برای وام 60 میلیون تومانی 14 تا 16 درصد اعلام شده بود که بر مبنای آن میزان سود وام در روش سپرده گذاری 14 درصد و برای روش خرید اوراق 16 درصد در نظر گرفته شده بود اما گویا چانه زنی های بانک مسکن برای افزایش سود وام مسکن به نتیجه رسید و وام 60 میلیون تومانی گران تر شد. سود اوراق مسکن بالاتر از نرخ تورم است صرف نظر از افزایش سود وام مسکن، تحرکات سفته بازان آغاز شده و نرخ اوراق تسهیلات مسکن که در چند ماه گذشته روند نزولی در پیش گرفته بود و به 60 هزار تومان رسیده بود تغییر مسیر داده به بالای 70 هزار تومان رسید، به طوری که در روزهای اخیر قیمت هر برگه از این اوراق به 75 هزار تومان نیز رسید. این مسئله در شرایطی رخ می دهد که در گذشته و با افزایش سقف وام اوراق از 20 به 35 میلیون تومان، نرخ هر برگه اوراق به مرز 100 هزار تومان نیز رسید. این مسئله در مقاطعی توجیه و صرفه اقتصادی خرید اوراق را برای متقاضیان خانه دار شدن از بین برد به طوری که نهادهای ناظر را مجبور به اعمال محدودیت زمانی دوساله برای خریدوفروش اوراق کرد. هر برگه اوراق تسهیلات مسکن یا تسه 500 هزار تومان اعتبار دارد. به این ترتیب متقاضی وام 70 میلیون تومانی باید 140 برگه خریداری کند که با درنظر گرفتن مبلغ 75 هزار تومانی هر برگه اوراق وام مسکن در روزهای اخیر، می توان گفت که متقاضی وام باید 10.5 میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کند. البته وام گران قیمت مسکن انتقادهای بسیاری به دنبال داشته است به طوری که حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی سود 18.5 درصدی اوراق و اقساط سنگین را یکی از مهم ترین معایب تسهیلات مسکن می داند و می گوید دریافت سود بالاتر از نرخ تورم از وام مسکن توجیه ندارد و وزارت اقتصاد و بانک مرکزی باید دراین باره تجدیدنظر کند. با این حال محمدحسن مرادی، مدیرکل طرح و برنامه بانک مسکن در پاسخ به این ایراد گفته است نرخ سود 18،5 درصد از نظر بانک مسکن بالا نیست چون همین الان هم با همین نرخ 18.5 درصد، بانک مسکن ضرر می دهد و قیمت تمام شده منابع بالاست؛ بنابراین تا موقعی که ما نتوانیم قیمت تمام شده منابع را پایین بیاوریم عملاً اقدام اصلاحی دیگری نمی توان درباره نرخ سود تسهیلات مسکن انجام داد.