دو روی سکه رونق مسکن

با وجود پیش بینی های متضادی که برخی کارشناسان در شرایط کنونی از بازار مسکن دارند و اکثرا آنها دم از رکود و وضعیت نامساعد می زنند، برخی تحلیل ها نشان از رونق بازار در سال 95 دارد. مهدی قدمی، یکی از مدیران بازار سرمایه که به رونق بازار مسکن در سال آتی اعتقاد دارد، گفت: به طور متوسط هر 9.5 فصل حدودا سه سال یک بار دوره های رونق و رکود تغییر مسیر می دهند و از جایی که رکود فعلی مسکن از تابستان سال 92 آغاز و تاکنون حدود 9 فصل طی شده است، بر مبنای تحلیل تاریخی می توان انتظار داشت که در شروع سال 1395 دوره رکود به پایان برسد، اما برای شروع دوره رونق شاید مقدار بیشتری زمان لازم باشد و احتمالا از اواخر نیمه اول 1395، مسکن وارد دوران رونق شود. وقتی آینده بازار مسکن قابل پیش بینی می شود به گفته مهدی قدمی؛ با افزایش درآمدهای نفتی طی سال های 1389 تا 1392، قیمت مسکن با جهش قیمتی تقریباً 100 درصدی مواجه بوده و همین امر باعث انتقال حجم عظیمی از نقدینگی به این بخش شده است. از سوی دیگر، رشد مطمئن بخش مسکن و بعضا رشد شتاب گونه آن در برخی مقاطع مذکور، انگیزه بانک ها را برای ورود به این بخش افزایش داد و حتی برخی از بانک ها که وارد نبرد جذب منابع با نرخ سود بالا شده بودند، به منظور پرداخت سودهای بالای سپرده های خود، فراتر از حدود مجاز تعیین شده توسط بانک مرکزی، به سرمایه گذاری در این بخش اقدام کردند. او در این میان به مقررات بانک مرکزی اشاره کرد که به موجب آن سقف مجاز سرمایه گذاری بانک ها 40 درصد سرمایه پایه و سقف مجاز اموال بانک ها (مانده خالص دارایی های ثابت) نیز 30 درصد حقوق صاحبان سهام پس از کسر سود انباشته و قطعی نشده است. این فعال بازار سرمایه عنوان کرد: در بین عوامل مؤثر بر تقاضای صنعت ساختمان می توان به ترکیب جمعیتی (از لحاظ شهری و روستایی) و نرخ رشد جمعیت، هرم سنی، درآمد خانوارها و الگوی مهاجرت از روستا به شهر، نرخ سود بانکی، وضعیت اقتصادی کشور، سیاست های دولت در حوزه مالیات، یارانه و تورم اشاره کرد. قدمی معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی ضمن اینکه باعث کاهش هزینه تأمین مالی از سیستم بانکی شده، افزایش تقاضای تسهیلات خرید مسکن را به همراه خواهد داشت و هزینه ساخت مسکن را نیز کاهش می دهد. افزایش خوش بینی ها در بخش مسکن او بر اساس سه سناریوی کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت پیش بینی کرد که بخش مسکن وارد دوران رونق می شود. به گفته قدمی، در سناریوی کوتاه مدت، اولین فاز اثرگذاری پساتحریم متوجه معاملات مسکن است، به گونه ای که با تزریق خوش بینی ناشی از حصول توافق در مذاکرات هسته ای به کل فضای اقتصاد ایران و کاهش نرخ سود بانکی، انتظار می رود مزیت سرمایه گذاری در بازارهای دیر نقدشونده اما سودده مانند بازار مسکن، افزایش پیدا کند و به تدریج تقاضا برای ورود به این بازارها حجیم و حجیم تر شود. در سناریوی میان مدت، بعد از اثرگذاری بر معاملات مسکن، ساخت وساز و سرمایه گذاری های ساختمانی تحت الشعاع قرار می گیرد. با توجه به اینکه عملیات اداری لغو تحریم ها چند ماه بعد از اتمام توافق، به نتیجه می رسد، آثار ملموس آن بر اقتصاد ایران نیز بطئی و تدریجی است. اما به دلیل خوش بینی ناشی از توافق، افزایش میل به معاملات مسکن در میان مدت، سمت عرضه مسکن را تحریک خواهد کرد و باعث می شود ساخت وساز نیز پس از حداقل یک سال رکود عمیق و افت شدید صدور پروانه ساختمانی، افزایش یابد. قدمی خاطرنشان ساخت: البته ساخت وساز در حال حاضر با عوامل رکودزای متعددی از جمله افزایش عوارض ساخت درگیر هستند اما عدم فروش واحدهای موجود تحت تأثیر رکود معاملاتی، یکی از عوامل کلیدی است که حل آن، حتما باعث بهبود نسبی تیراژ آپارتمان سازی خواهد شد. و اما بر اساس سناریوی بلندمدت، واکنش قیمت ملک به تحولات ناشی از توافق جزو آخرین مراحل اثرگذاری توافق بر صنعت ساخت وساز مسکن محسوب می شود که در بلندمدت اتفاق می افتد. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، می توان گفت قیمت مسکن در طولانی مدت و متناسب با میزان رونق معاملات، تحت تأثیر قرار می گیرد.