موج تعطیلی بنگاه های املاک تهران با ادامه رکود سنگین

تعطیلی ساخت وساز لوکس با عرضه بیش از نیاز خانه های ارزان شمال شهر حبس سرمایه بسازبفروش ها با فروکش تب شمال شهرنشینی موج تعطیلی بنگاه های املاک تهران با ادامه رکود سنگین خواب سنگین زمستانی همچنان بر بازار مسکن غلبه دارد. صندلی های خالی و فایل های کاغذی که زیر نور آفتاب رنگ و رو باخته اند، تصویری از بنگاه های املاک تهران است. حالا نه وام 80 میلیون تومانی و نه واگذاری اوراق 60 میلیون تومانی هیچ کدام نتوانسته است بازار را به هیجان درآورد و همچون گذشته معاملات را برای مقاطع کوتاه به جریان اندازد. بر اساس گزارشی که دفتر برنامه ریزی و اقتصاد وزارت راه و شهرسازی در اختیار پیام ساختمان می گذارد، در نیمه نخست سال 94 شمار صدور پروانه های ساختمانی به 178 هزار مورد کاهش داشته است. این در حالی است که تا پیش از رکود سالانه حدود 700 تا 800 هزار پروانه ساختمانی صادر می شد که حجم غالب پروانه های صادرشده مربوط به نیمه اول سال بوده است. بنگاه های املاک توان پرداخت هزینه های جاری را ندارند حال وروز ناخوش بنگاه های املاک تهران را از همان نگاه اول می توان فهمید. هاشمی، مالک یک آژانس مسکن در حوالی تخت طاووس به پیام ساختمان دراین باره توضیح می دهد: در سال های گذشته به طور متوسط ماهی دو قرارداد فروش بسته می شد اما الان حدود شش ماه از آخرین قرارداد فروشی که بسته ایم می گذرد و بنگاه برای تأمین هزینه های جاری دچار مشکل شده است. هاشمی که خود را فرهنگی بازنشسته معرفی می کند، ادامه می دهد: بسیاری از همکاران ما بنگاه خود را تعطیل و واگذار کرده اند زیرا درآمد کافی برای تأمین هزینه های جاری مانند حقوق کارمندان، پول آب، برق، گاز و حتی ایاب و ذهاب وجود ندارد و کار بنگاه داری برای افرادی که شغل اول آنها محسوب می شود، توجیه اقتصادی خود را از دست داده است. او درباره تغییرات قیمت ملک در زمستان امسال نیز توضیح می دهد: وقتی خریداری وجود ندارد قطعا قیمت ها کاهش داشته است اما این کاهش قیمت نمی تواند به اندازه متضرر کردن مالک باشد. به عنوان مثال مشتری دارم که ملک خود را سال گذشته با قیمت 815 میلیون تومان خریده و خانه را بازسازی و نقاشی کرده است، کابینت های آشپزخانه را تعویض کرده و متحمل 30 میلیون تومان هزینه شده اما حالا که خانه خود را با قیمت 850 میلیون تومان برای فروش گذاشته است هیچ مشتری برای آن وجود ندارد. او ادامه می دهد: 5 میلیون تومان اضافه قیمت را برای تخفیف پای معامله در نظر گرفته تا سرمایه نقدی خود را سربه سر به دست آورد اما موفق نشده است. این مالک که نمی تواند با زیان بفروشد؛ بنابراین انتظار کاهش بیشتر قیمت ملک با ادامه رکود انتظاری غیرواقعی است. حداکثر قدرت اجاره در مناطق میانی شهر زیر رقم اقساط وام رضادوست مالک یک بنگاه املاک در هفت تیر نیز با اشاره به اینکه پس از واگذاری اوراق مسکن، روند معاملات در بازار هیچ تغییر محسوسی نداشته است، به پیام ساختمان می گوید: مردم توان مالی خرید ندارند زیرا شرایط اقتصادی و دستمزدها به گونه ای است که پولی برای پس انداز و خانه دار شدن نمی ماند. تا پیش ازاین، بار معاش خانواده به عهده یک نفر و آن هم سرپرست خانوار بود. در حال حاضر بیشتر مشتریانی که برای اجاره خانه و نه خرید، می آیند میزان اجاره را با حقوق یکی از اعضای خانواده مقایسه می کنند به عنوان مثال حجم غالب درآمد مرد خانواده را برای اجاره و پیش پرداخت در نظر می گیرند و زن خانواده عهده دار مخارج جاری می شود. او ادامه می دهد: برای خرید یک آپارتمان 60 متری در تهران به طور متوسط باید 200 میلیون تومان نقدینگی تأمین شود. اگر 70 میلیون تومان آن را از وام تأمین کنید باید حداقل 130 میلیون تومان پس انداز داشته باشید و ماهانه بالاتر از یک میلیون تومان قسط بپردازید. این شرایط مالی در توان بسیاری از مستأجران نیست و این موضوع را من به عنوان بنگاه دار راحت تر می توانم تشخیص بدهم چون با مستأجران زیادی سروکار دارم. رضادوست تأکید می کند: مستأجری که به منطقه هفت تیر می آید و تقاضای اجاره در این منطقه را دارد، مستأجر فقیر به شمار نمی آید اما بیشتر تقاضاهای اجاره در این منطقه، حداکثر پرداخت ماهانه 700 تا 800 هزار تومان اجاره است و این یعنی اینکه قدرت پرداخت اقساط مستأجران طبقه متوسط زیر یک میلیون تومان است اما اقساط ماهانه وام مسکن بالای یک میلیون تومان طراحی شده است که این با توان واقعی مستأجران فاصله دارد و موجب می شود در بازار معاملات اتفاق خاصی رخ ندهد. عرضه بیش ازاندازه در شمال شهر، جاذبه معامله را از بین برد از بنگاه های املاک میانه شهر که بگذریم وضعیت بنگاه های شمال شهر نیز تعریف چندانی ندارد. صاحب یک آژانس املاک در منطقه آرژانتین که تمایلی به معرفی خود ندارد، به پیام ساختمان می گوید: آمارهای خرید و فروشی که در سامانه املاک درج می شود به خوبی گویای وضعیت کاسبی بنگاه های املاک است. بر اساس اطلاعات این سامانه در سراسر تهران تنها حدود هزار معامله در ماه گذشته انجام شده است. این رقم را به کل بنگاه های املاک تهران تقسیم کنید به خوبی متوجه می شوید که بسیاری از آنها حتی یک معامله در ماه نداشته اند. او با اشاره به بازه قیمت املاک شمال شهر می گوید: در مناطق شمالی شهر تهران خانه زیر 500 میلیون تومان نداریم و حداکثر قیمت ها به 20 میلیارد تومان می رسد. معمولا خانه های لاکچری و گران قیمت تقاضای واقعی دارند و حجم کمی از معاملات را به خود اختصاص می دهند اما عمده تقاضا روی خانه های ارزان قیمت شمال شهر است و افرادی که می خواهند پیشرفت طبقاتی را تجربه کنند و اصطلاحا شمال شهرنشین شوند به همین دلیل عمده سوداگری های ملک در شمال شهر حول این تقاضا شکل می گیرد. این مشاور املاک تأکید می کند: به همین دلیل شمار زیادی خانه های ارزان قیمت در شمال شهر و با نگاه منفعت طلبانه ساخته شده که تقاضایی ندارد یعنی عرضه بیشتر از تقاضا بوده است به همین دلیل این بخش نیز در رکود به سر می برد و در حال حاضر به دلیل رقم بالای سود بانکی و رکود ساخت وساز، جاذبه سوداگری در این بخش کم شده است و بسازبفروش های منطقه ترجیح داده اند حداقل 10، 20 میلیارد تومان سرمایه شان را در بانک بگذارند و 21-22 درصد سود بگیرند تا آنکه روی بازار در حال رکود ریسک کنند. او ادامه می دهد: در سال های گذشته و به ویژه در سال 86 و 87 که بازار مسکن وضعیت حبابی را تجربه می کرد ساخت وساز در شمال شهر به حدی رسید که معامله روی خاک انجام می شد یعنی زمین در حال گودبرداری بود و در بنگاه های املاک قرارداد تنظیم می شد. از آن طرف خریدار با پایان ساخت وساز و فروش واحدها دو تا سه برابر سرمایه خود را به دست می آورد اما در شرایط فعلی به دلیل عرضه بیش از نیاز، ساخت وساز در شمال شهر جاذبه خود را از دست داده است و خریدوفروش رونق ندارد.