انحصار در بازار مسکن

به بهانه فرارسیدن سی و هشتمین سالگرد انقلاب اسلامی سیدمنصور غیبی ارائه مسکن مناسب برای اقشار مختلف مردم یکی از مهم ترین وظایف دولت است و در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به طور صریح بدان اشاره شده است. چراکه تأمین مسکن بدون کمک و حمایت های همه جانبه از سوی دولت عملی نیست. به دلیل رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت شهرها در ایران، مسئله تأمین مسکن به یکی از مسائل مهم دولت تبدیل شده است. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی برای تهیه مسکن برنامه های متنوعی از سوی دولتمردان نظام اسلامی پیاده شد که هرکدام نیز خط مشی متفاوتی را دنبال کرده اند. لذا داشتن یک نظام برنامه ریزی به منظور ایجاد هماهنگی بین بخش مسکن و سایر بخش ها و بین اجزای به وجود آورنده آن از یک سو، با تأسیسات زیربنایی، تسهیلات عمومی، خدمات اجتماعی، سیستم حمل و نقل و... از طرف دیگر ضرورتی محض است. مسئله زمین با وجود اقدامات و سیاست های انجام گرفته در بخش زمین و مسکن، دولت ها برای مقابله با سرازیر شدن سرمایه در بازار زمین و مسکن از عزم سیاست گذاری کافی برخوردار نبوده اند و بدین دلیل سیاست و قوانین دولتی در این حوزه اقتصادی قادر به کنترل سوداگری نبوده است. زمین اصلی ترین و مهم ترین پارامتر تأثیرگذار در حوزه اقتصاد مسکن به شمار می رود. برخلاف سایر کالاهای اقتصادی مقوله زمین تناسبی با بحث عرضه و تقاضا نداشته و با توجه به محدودیت عرضه زمین و انباشت متقاضی این فرایند موجب گرانی زمین و نهایتا مسکن تولیدی در کشور می گردد. پس از انقلاب اسلامی عمده توجه سیاست های مسکن به مسئله زمین معطوف گردید که مهم ترین آن ملی کردن زمین شهری به منظور توزیع مجدد مالکیت آن بود که در سال 1358 انجام معاملات بر روی زمین های شهری ممنوع اعلام شد و سیاست دولت با عاملیت بنیاد مسکن انقلاب اختصاص زمین به گروه های کم درآمد به منظور رفع نیاز و حل اجاره نشینی این طیف از افراد جامعه بود. اما همین سیاست باعث تشدید مهاجرت به داخل شهرها گردید و در ادامه و با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در همان سال، گام بلندی در راستای دخالت همه جانبه دولت در بازار زمین و مسکن برداشته شد. به طوری که بر اساس این قانون ذخیره اراضی شهری در تهران و سایر شهرهای بزرگ بدون پشتوانه مطالعاتی و برنامه ریزی شده تقریبا به حد صفر نزدیک شد. اقدامات کنترلی به دنبال این تحولات و آسیب شناسی عملکرد قوانین فوق در سال 1361 با تصویب قانون اراضی شهری دولت در صدد کنترل و نظارت عالیه بر عملکرد و نحوه واگذاری و تخصیص زمین به متقاضیان برآمد به نحوی که عملا تأمین و عرضه زمین و در پی آن تولید مسکن در کشور در حیطه وظائف دولت قرار گرفت. می توان اذعان داشت که تهیه و تصویب قانون اراضی شهری اولین اقدام سازمان یافته و فراگیر برای نظم دهی به بحث تملک و واگذاری زمین در یک سازمان متمرکز دولتی بوده که به منظور رفع آشفتگی های بازار زمین و مسکن ایجاد شد. اما خلأ بین عرضه و تقاضای زمین و وجود عوامل قدرتمند در بازار سرمایه ای زمین و مسکن باعث افزایش مداوم قیمت زمین و به قدرت رسیدن دوباره بازار ملک و املاک در کشور شد. مسکن و برنامه توسعه سال 1368 مصادف است با تدوین اولین برنامه توسعه که در این برنامه مسئله زمین در دو بخش مکان یابی و تأمین زمین مدنظر قرار گرفت و در این برنامه سهم دولت در عرضه زمین به 45 درصد محدود گردید که می بایستی توسط سازمان زمین شهری در داخل شهرها و شهرهای جدید عرضه می شده است و در برنامه دوم توسعه سهم دولت از عرضه زمین به 30 درصد کاهش یافت و بدین ترتیب کاهش سهم دولت در عرضه زمین و محدود کردن آن به توسعه منفصل را می توان از ویژگی های سیاست گذاری این برنامه دانست. در برنامه توسعه سوم دولت سعی کرد به طورکلی پای خود را از بازار زمین و مسکن بیرون بکشد و فروش زمین های دولتی به قیمت های بازار آزاد را به عنوان یک محور اصلی سیاست گذاری زمین در برنامه سوم توسعه مطرح کرد. این پدیده منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن تولیدی در کشور شد. در برنامه چهارم و پنجم توسعه هم موضوع زمین به مسکن ختم شد و مواردی چون ارائه تسهیلات بانکی به سازندگان مسکن و کمک به مسکن محرومان و نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهری موردتوجه قرار گرفت. رانت آنچه با مطالعه برنامه های توسعه و سیاست های قبل از آن در حوزه مسکن عیان است، فرآیندی از دخالت های افراطی تا عدم دخالت های مؤثر و به موقع دولت در بازار زمین و مسکن را شاهد هستیم. به نحوی که طی این مدت سازوکار مؤثر و مداومی را برای کنترل قیمت و مقابله با سوداگری در حوزه ملک و املاک اتخاذ نشده است و این در حالی است که هرگونه فعالیت توسعه ای در شهرها در کنار ضعف قوانین منجر به مداخله در بازار زمین و مسکن، باعث ایجاد ارزش افزوده (رانت) فراوان و به دنبال آن انحصارگرایی و افزایش مداوم قیمت ملک شده است. و مهم تر آنکه مکان یابی بی قاعده جهت توسعه شهرها باعث پراکندگی توسعه کالبدی شهرها، گسیختگی و عدم انسجام کالبدی آن، تخریب محیط زیست و در نتیجه کاهش کیفیت زیست شهری شده است. کارشناس اقتصاد مسکن