سرانجام سرمایه های سرگردان در بورس

در روزهای اخیر خبرها حاکی از این است که با آغاز طرح پرداخت وام مسکن تا 80 میلیون تومان، قیمت هر برگ از این اوراق با افزایش در فرابورس مواجه و افزایش قیمت این اوراق همراه با افزایش تقاضا بوده است. به نظر می رسد تحرک تازه ای از سوی متقاضیان برای خرید مسکن آغاز شده است و طبق آمار های فرابورس، بیش از 95درصد از متقاضیان اوراق تسهیلات مسکن، متقاضیان واقعی خرید مسکن بوده و در تلاشند با دریافت وام، خانه بخرند. به گفته کارشناسان، با افزایش قیمت این اوراق در فرابورس نرخ بهره مؤثر این اوراق نیز افزایش می یابد. در حال حاضر مردم برای خرید 140برگ از این اوراق باید 12میلیون و 600هزار تومان پرداخت کنند. با این حساب سود واقعی این اوراق با درنظر گرفتن قیمت اولیه که باید برای خرید این اوراق پرداخت شود، بیش از 24درصد است. کارشناسان پیش بینی می کنند که با افزایش بیشتر قیمت، این اوراق صرفه اقتصادی شان را در مقابل سایر وام های بانکی از دست می دهند. با افزایش قیمت تسه ها تا سطح 85 هزار تومان، متقاضیان خرید وام مسکن باید برای دریافت وام 60 میلیونی مسکن، اقدام به خرید 120 برگه 85 هزار تومانی بکنند و در مجموع 10 میلیون تومان برای خرید این اوراق هزینه کنند. طبق شرایط جدید معامله اوراق، کسانی که از قبل اوراق مسکن برای وام 35 میلیون تومانی با نماد قبلی خریداری کرده اند، اکنون ضمن فرصت برای دریافت وام 35 میلیون تومانی می توانند برای دریافت وام جدید از همان اوراق قبلی خریداری شده استفاده کنند و میزان تفاوت تا سقف اوراق لازم برای وام جدید را مجدد با شرایط تازه خریداری کنند. برداشت روانی از طرف متقاضی بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن دراین باره می گوید: افزایش معاملات اوراق مسکن به دلیل افزایش مبلغ وام نیست بلکه به خاطر فضای ذهنی ایجاد شده و امیدواری برای بازار آینده است. آنچه مسلم است اینکه منبعی برای تزریق مالی اعلام نشده، اجرای پروژه صورت نگرفته و بودجه فعالیتی از خود نشان نداده است؛ همچنین وامی پرداخت نشده است که ما انتظار داشته باشیم به این سرعت در عرض چند روز شاهد تغییر و شوک در بازار باشیم. به اعتقاد وی این برداشت روانی از طرف متقاضی امیدوار به آینده ،موجب تحرک در بازار شده است. به طورکلی بازار حساس است و مقدار معاملات نسبت به ماه گذشته افزایش چشمگیری نداشته اما در آمار این رشد خودش را نشان داده و امیدواری برای رونق به وجود آورده است. ستاریان براین باور است که کاهش نرخ بهره اوراق مشارکت به این سادگی نیست و باید این زنجیره در مسیر خود کامل شود تا به هدف نهایی برسد؛ یعنی اقتصاد رونق گرفته، تولید ملی و سرانه افزایش پیدا کند ، تا سرانجام این رونق، سبب کاهش تورم و نرخ بهره شود. لزوم جذب سرمایه گذار این کارشناس مسکن تأکید دارد: طبیعی است که در ابتدای رونق باید انتظار تورم داشته باشیم؛ بنابراین با افزایش عرضه و رونق اقتصادی به طور مثال 5 سال بعد، کاهش تورم را خواهیم داشت. ستاریان با بیان اینکه رونق بدون تورم امکان ندارد، افزود: دولت باید مسکن را از حصار خارج کند. عمده فعالیت بخش خصوصی در حوزه مسکن و ساختمان است، باید از منابع بین المللی بهره بگیرد و فاینانس یا جذب سرمایه گذار همیشه از طریق دولت نباید صورت بگیرد. قدرت و اختیار به بخش خصوصی داده تا مستقیم وارد معامله و قرارداد شود. به گفته وی صنعت ساختمان تقریبا نیمی از اقتصاد کل کشور را دربردارد، به همین ترتیب نیمی از نقدینگی را نیز در اختیار دارد و از طرفی سهم بخش خصوصی90 درصد و سهم بخش دولتی 10درصد است. با وجود اینکه صنعت ساختمان فراگیر بوده و همه آحاد جامعه را درگیر کرده است، به شدت محدودشده، درصورتی که باید از انحصارگری و محدودیت دربیاید. مصرف کننده واقعی هزینه اضافی پرداخت می کند به گفته محمد پورتدین، کارشناس کارگزاری، مدت مدیدی است که اقتصاد کشور به ویژه بخش مسکن دچار رکود است و دولتمردان کشورمان تلاش های زیادی برای خروج از این رکود انجام داده اند. تسهیلات و اعطای وام های طولانی مدت با سپرده گذاری یکی از راهکارهای اجرایی بود. اکنون نیز با افزایش مبلغ وام درواقع سعی شده 60 تا 70 درصد قیمت خانه را برای خرید پوشش دهند، هرچند با افزایش مبلغ وام، مبلغ پرداختی قسط افزایش یافته و فشار روی قشر متوسط و ضعیف جامعه وارد می شود چون قدرت بازپرداخت وام را ندارند. این کارشناس اظهار داشت: محرک هایی که به تازگی در بازار ایجاد شد افزایش تقاضای 10 درصدی را به همراه داشت و در دو ماه اخیر دادوستد املاک تحرک خوبی داشت. همان طور که می دانید در بازار فرابورس نوع سرمایه گذاری به شکل سپرده گذاری است که سرمایه گذار در زمان تحرک بازار تمایل دارد اوراق را کمتر عرضه کرده و با این کار جهش قیمت اتفاق می افتد. وی ادامه داد: با شرایط فعلی بانک مسکن فرمول ترکیبی لحاظ کرد تا افرادی که اوراق قدیم دارند با افرادی که اوراق جدید خریداری کردند همسو باشند. این شرایط برای خریدار محدودیت هایی دارد تا از سفته بازی خودداری شود و خریداران واقعی مسکن بتوانند با شرایط مطلوب خانه دار شوند. گپ بین اوراق قدیم و جدید به گفته این کارشناس، راهکار سازمانی این است که در فرابورس معامله سالم انجام شود. اگر قیمت بالا و حجم عرضه افزایش داشته باشد، سفته بازی انجام شده و مصرف کننده واقعی هزینه اضافی پرداخت می کند؛ بنابراین برای وام مسکن و خرید خانه محدودیت گذاشته و متقاضی دو ماه حق فروش اوراق را ندارد. درحال حاضر برای اوراق جدید، محدودیت 4ماهه ایجاد شد؛ به این ترتیب بین اوراق قدیم و جدید گپ ایجاد شد. پورتدین معتقد است: عرضه و تقاضا فاکتورهای مختلفی داشته، قیمت ها را تفکیک می کند، اگر عرضه سهمی کمتر باشد و تقاضا بیشتر، قاعدتا رشد قیمتی دارد. عرضه اوراق جدید باید افزایش یابد و سرمایه گذار با توجه به نرخ سود بانکی که درحال حاضر اعلام شده است، به خرید اوراق مسکن راغب نیست. وی تصریح کرد: باید سود بانکی کاهش، عرضه افزایش یابد که خود تابع فاکتورهای زیادی است این در حالی است که اوراق نفتی با 27% تا 24% سود تضمینی جذابیت داشته و عرضه اوراق مسکن بسیار ضعیف است و با کوچک ترین تغییرات روندش دچار نوسان می شود. پورتدین افزود: با بررسی هایی که سال های قبل انجام شد، انتظار می رود در انتهای سال 95 یا 96 براساس سیکل تاریخی خروج از رکود اتفاق بیفتد. زمانی مازاد عرضه زیاد بود که شاید در آن زمان عرضه ها حذف نشود که در این صورت تقاضای جدیدی شکل نمی گیرد تا به معنای واقعی خروج از رکود رخ بدهد. انبوه سازان ساخت وساز را رها کردند و تعداد زیادی واحدهای مسکونی خالی وجود دارد. بهترین روش ایجاد تحرک در بازار بوده و لازم است برای قشر متوسط شرایط فراهم شود تا 10 یا 15 درصد حجم معاملات افزایش یابد.