فروش لیزینگی ، واقعیت یا رویاپردازی؟

هنوز چندهفته ای بیشتر از اعلام شکست طرح مسکن قسطی نمی گذرد که دولت اعلام کرده لیزینگ مسکن را به شورای پول و اعتبار بانک مرکزی فرستاده است. این موضوع در واقع به معنای بررسی دوباره طرحی شکست خورده با عنوانی جدید است! ماجرای مسکن قسطی از آنجا شروع شد که جریان تسهیلات ساخت وساز به انحراف رفته و انبوه سازان با سودای سود بیشتر تسهیلات ساخت وساز را در شمال شهر به جریان انداخته و آن را صرف احداث خانه های لوکس و پاساژهای تجاری کردند. عرضه بیشتر از نیاز واحدهای لوکس در بازار موجب شد این خانه ها روی دست سازندگان بمانند و آنها برای فروش واحدهای لوکس خود، پیشنهاد فروش قسطی را با دولت در میان بگذارند. بر اساس این پیشنهاد بنا شد انبوه سازان تسهیلات 100 میلیون تومانی برای خریداران در نظر گرفته و این تسهیلات ظرف مدت 3 تا 5 سال با سود 20 درصد از سوی خریداران تسویه شود. در این میان بانک مسکن به عنوان ضامن تسهیلات 100 میلیون تومانی مسکن قسطی انتخاب شد اما مدیران این بانک اعلام کردند به دلیل تنگناهای اعتباری و افزایش هزینه ها، حداقل کارمزدی که برای خود در نظر می گیرند بین 4 تا 5 درصد است. کارمزدی که البته محل اختلاف انبوه سازان و بانک مسکن شد اما در نهایت با همین رقم به تصویب رسید. لیزینگ جایگزین طرح مسکن قسطی اندک محاسبات نشان می داد که خریدار برای بازپرداخت وام 100 میلیون تومانی مسکن قسطی ناچار است گاهی تا 4 میلیون تومان در ماه کنار بگذارد که این مسئله پاشنه آشیل اجرای طرح مسکن قسطی شد. خیلی زود و پیش از آنکه مسکن قسطی وارد فاز اجرایی شود، انبوه سازان به رسانه ها گفتند طرح مسکن قسطی شکست خورده و منتفی شده زیرا اقساط سنگین بزرگ ترین مانع استقبال خریداران است. از این رهگذار، لیزینگ مسکن نیز با کارکردی مشابه مسکن قسطی طراحی شده و بنا به اعلام مدیران وزارت راه و شهرسازی بناست که حداکثر تا 80 درصد مبلغ خرید خانه را به صورت قسطی تأمین کند. از تجربه ناموفق لیزینگ ها در ایران که بگذریم (لیزینگ های خودرو) کارشناسان اقتصادی معتقدند لیزینگ مسکن در ایران قابلیت اجرایی ندارد. مهم ترین مانع اجرای این شیوه فروش در ایران، تورم دو رقمی در بازار مسکن است. بازار مسکن ایران سالانه بین 20 تا 30 درصد تورم و افزایش قیمت را تجربه می کند که این تورم نه به صورت خطی که به صورت تصاعدی اتفاق می افتد. این در حالی است که در روش فروش به صورت لیزینگی میزان سود تسهیلات ثابت است، همین مسئله موجب می شود که انبوه ساز در پایان سررسید اقساط و با پول برگشتی ناشی از فروش لیزینگی نتواند همان خانه را به ارزش روز خریداری کند و در واقع از فروش لیزینگی زیان می کند؛ بنابراین ناچار است شیوه فروش خود را بر مبنای اقساط کوتاه مدت مثلا 3 تا 5 ساله قرار دهد که این مسئله اقساط سنگین و کمرشکنی را برای مشتریان رقم می زند. این در حالی است که در کشورهای پیشرفته بیشتر از 90 درصد هزینه خرید خانه از طریق وام های بانکی تأمین می شود، اما تفاوت مسئله در اینجاست که در آن کشورها تورم زیر 2 درصد و سودهای بانکی حدود 2.5 درصد است، همین موضوع سبب می شود که خرید لیزینگی مسکن برای مردم آن کشورها و فروشندگان توجیه اقتصادی داشته باشد. یک قرن انتظار برای خانه دار شدن صرف نظر از این مسئله خریداران ایرانی با چالش تناسب دستمزد و نرخ تورم کالا مواجه اند که این به معنای کاهش قدرت خرید و شکاف بین دستمزد و هزینه هاست. به طوری که سال های طولانی نرخ دستمزد کمتر از نرخ تورم عمومی کشور افزایش داشته است. همین موضوع باعث شده است قدرت خرید مردم در بازار مسکن ایران سال به سال کاهش داشته و شمار اجاره نشینان بیشتر و بیشتر شود. برای درک بهتر این موضوع کافی است که نگاهی به نتایج پژوهش های کارشناسی بازار مسکن بیاندازیم. این واقعیت ها به ما می گوید که اگر آمارسازی را کنار بگذاریم و با استاندارد شاخص های محاسباتی بازی نکنیم زمان انتظار خانه دار شدن برای قشر کارگری، گاهی تا یک قرن نیز می رسد. همین مطالعات نشان می دهد که خانواده های ایرانی به سمت خانه های کوچک و ارزان قیمت گرایش داشته اند و نسبت مالکان خانه های شخصی در 20 سال اخیر شیب تند کاهشی را تجربه کرده و شمار مستأجران سال به سال زیادتر شده است. همچنین رصد معاملات ثبت شده در سامانه املاک کشور و آمار مراجع رسمی نشان می دهد که بیشترین معاملات انجام شده، مربوط به خانه هایی بوده است که زیر نرخ میانگین، قیمت خورده اند. علاوه بر این، شمار معاملات خانه های نوساز رو به کاهش رفته و بازار آپارتمان های قدیمی با قدمت بالای یک دهه داغ شده است. باوجود این سیاست گذاری های دولت در بازار مسکن چندان با واقعیت های این بازار تناسبی نداشته و دولت برای وام خریدی تبلیغ می کند که نرخ اوراق آن گاهی تا یک سوم کل مبلغ تسهیلات نیز رسیده است. تسهیلاتی که چون تسهیل کننده نیست در واقعیت بازار با استقبال مردم مواجه نشده و بنا به گفته محمدهاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن، تاکنون تنها 28 هزار نفر برای آن سپرده گذاری کرده اند یا همین سیاست خرید لیزینگی مسکن که بنا به گفته انبوه سازان تنها می تواند برای قشر مرفه و متوسط به بالا اجرایی شود. سوداگران به حال خود رها شده اند در عین حال دولت سالیان سال است که از اقدامات ریشه ای در بازار مسکن طفره رفته است. کنترل سوداگری های عجیب وغریب در بازار زمین و مسکن که می تواند همچون سایر کشورها با طرح های مالیاتی اجرایی شود، در ایران به بهانه نبود بانک اطلاعاتی جامع از زمین و مسکن مسکوت گذاشته شده است. این در حالی است که بارها مسئولان مختلف و از جمله شخص عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نسبت به سوداگری های گسترده در این بازار معترض شده اند و تأثیر ارزش زمین بر نرخ مسکن را در برخی مناطق تا 80 درصد نیز دانسته اند اما همین وزارتخانه در تنظیم طرح جامع مسکن خود هیچ گونه راهکار و ابزاری برای کنترل این سوداگری ها پیشنهاد و برنامه ریزی نمی کند و عمده سیاست های بازار مسکن را بر مبنای منابع بانکی برنامه ریزی می کند. آن هم بانک هایی که حالا در اقتصاد ایران گرفتار مشکلات عدیده شده اند و اتکای بیش ازاندازه اقتصاد ایران به بانک ها را یکی از مهم ترین دلایل گرفتاری این بنگاه های اقتصادی می دانند. بانک هایی که با تنگناهای اعتباری به سادگی حاضر نمی شوند زیر بار پرداخت وام های طولانی مدت خرد به متقاضیان بازار مسکن بروند.