بایدها و نبایدهای آپارتمان نشینی

مدیر یا هیات مدیره مجتمع مسکونی یا ساختمان های تجاری که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیم های مجمع عمومی هستند، موظفند برحسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنان یا مالکان آپارتمان ها جمع آوری و برای ساختمان هزینه کنند.البته نکته مهم در این است که پرداخت سهم هزینه های مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستاجر نیز می شود، با این حال در برخی از موارد شاهد آن هستیم که بین مدیر ساختمان و برخی ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان ها به دلیل نپرداختن سهم هزینه های مشترک (شارژ) درگیری هایی رخ می دهد. ادعاهای مالک یا مستاجر بر این است که از آن جهت که برای مدتی در خانه حضور نداشتند یا برای مدتی در مسافرت بوده اند یا همچنین از قسمت های مشاع مشخص شده استفاده نمی کنند، پس پرداخت سهم هزینه های مشترک( شارژ) یا هزینه های تعمیرهای ضروری شامل آنها نمی شود و در نتیجه از پرداخت (شارژ) یا همان هزینه های مشارکت خودداری می کنند. لزوم پرداخت هزینه های مشارکت (شارژ) مهدی صالحی طالقانی وکیل پایه یک دادگستری ضمن بیان این مطلب که حقوق، تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به تساوی تقسیم خواهد شد. می افزاید:: نحوه ی تقسیم هزینه های مشترک بر اساس توافق تمام مالکان در مجتمع است، به عنوان مثال هزینه مشترک را بر مبنای نفرات تعیین می کنند. اگر در این خصوص نتوانستند به توافق برسند بر طبق قانون مالکیت اختصاصی به مالکیت کل است. قانون در این خصوص می گوید مگر این که مجمع امور مالکان در خصوص هزینه های مشترک، با یکدیگر به توافق دیگری برسند. وی با اشاره به این نکته که مشاعات متعلق به تمام ساکنان است وهر کسی که آپارتمانی را خریداری می کند، به همان نسبت اختصاصی مالک همان نسبت از کل ساختمان می شود، اظهار می دارد: در سند مالکیت مالکان مشاعات در مجتمع های ساختمانی قید نشده است. به طور کلی هر چیزی که اختصاصی نباشد، مشاع تلقی می شود. مثلا، پشت بام. این حقوقدان بر این عقیده است که مالکان به میزان مالکیت اختصاصی در مشاعات هم مالکیت پیدا می کنند که این بخش های مشاع برای همه قابل استفاده است مگر این که توسط بعضی واحدها صرفا قابل استفاده باشد. به عبارت دیگر چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگه داری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. قانونی برای کنترل روابط در آپارتمان ها یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص تصویب قانون تملک آپارتمان ها نیز این چنین می گوید: بعد از رواج پیدا کردن ساختمان سازی و آپارتمان سازی، مقتضیات زمان ایجاب کرد که قانونی برای تحت کنترل درآوردن روابط ساکنان یک مجتمع وضع شود.بر همین مبنا و انگیزه در اسفند ماه سال 1343 قانون تملک آپارتمان ها تصویب شد.خرمشاهی با اشاره به این نکته که در این قانون که در 11 ماده و چند تبصره وضع شده است، قسمت های مشترک در هر مجتمع یا آپارتمان تعریف و حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم آن در مشاعات نیز مشخص شده است، می افزاید: در این قانون حقوق و تعهدات مالکان و مستاجران نیز نسبت به یکدیگر به خوبی تشریح شده است. این حقوقدان بر این عقیده است که در این قانون جزییات موضوع در خصوص تصمیم های مربوط به اداره ساختمان و امور مشترک به صورت مفصل تشریح شده است. وی این گونه ادامه می دهد: اما آنچه که مورد بحث است مقرراتی است که راجع به تکالیف مستاجران وضع شده و مبالغی که باید برای اداره ساختمان پرداخت شود. صالحی طالقانی نیز در خصوص قانون تملک آپارتمان ها این گونه توضیح می دهد: به طور کلی برای حقوق آپارتمان ها مقدمات مفصلی وجود دارد که در آن به چگونگی اداره شدن آپارتمان ها پرداخته شده است. در این زمینه قانون تملک آپارتمان ها که دارای آیین نامه ای است از سوی قانون گذار به تصویب رسید که اداره آپارتمان ها طبق این قانون صورت می گیرد. در این قانون آمده است که تعداد بیش از سه واحد برای مجتمع باید طبق قانون مدیر و یا هیات مدیره ای تعیین شود. ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان ها صالحی طالقانی در خصوص ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان ها اظهار می دارد: ضمانت اجرای آن بر این اساس است که مدیر ساختمان می تواند فردی را که از پرداخت هزینه های مشترک (شارژ)سهم خود خودداری می کند، از یکسری خدمات از جمله گاز و برق و آب گرم محروم کند و همچنین می تواند اظهارنامه ای به فرد خاطی ارسال کند و اگر ظرف مدت 10 روز سهم هزینه های مشترک ( شارژ) را پرداخت نکند، مدیر ساختمان صورت بدهی را به اداره ثبت ارسال خواهد کرد. وی ادامه می دهد: همچنین مدیر ساختمان می تواند به دادگاه مراجعه و طرح دادخواست کند. دادگاه هم در صورت احراز صحت این مراحل، فرد خاطی را محکوم به پرداخت آن مبلغ و به اضافه پرداخت 2 ماه حق شارژ دیگر یعنی 2 برابر حق شارژ تعیین شده، می کند که این جریمه برای ساختمان مصرف خواهد شد. سوال مهم؛ افزایش امکانات یا برخورد با متخلف! خرم شاهی با بیان این مطلب که اخیرا برخی از واحدهای مسکونی صاحب آب و گاز و کنتر برق مستقل شده اند و سوال اینجاست که با این اوصاف چگونه می توان با متخلف برخورد کرد؟ می گوید: به نظر می رسد برای حفظ نظم و اداره مجتمع، همان مقررات سابق اعمال خواهد شد، یا با صدور اجراییه ثبت یا از طریق دادگاه. وی بر این عقیده است که بر اساس اصل قاعده تثبیت، هر کس که مرتکب ورود خسارت به شخص و یا اشخاص شود، مکلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام کند. این حقوقدان در زمینه راه های جبران ایراد خسارت به ساختمان اظهار می دارد: راه جبران از طریق دادگاه صورت می گیرد. اگر مالک قبلی خسارتی در خصوص نقل و انتقال وسایل به ساختمان وارد کند هیات مدیره می تواند بابت خسارت وارده اقدام کند. صالحی طالقانی خاطرنشان می کند: طبق قانون مالکیت و آیین نامه مربوط، اگر فردی در جابه جایی هایی که موجب ایجاد هزینه می شود برای مثال موجب آسیب رساندن به ساختمان شود، گرفتن مبلغی برای ایجاد خسارت از سوی فرد خاطی قانونی است. اما در غیر این صورت گرفتن آن مبلغ قانونی نخواهد بود.