عوامل موثر بر رونق اقتصاد مسکن

کارشناسان اقتصادی بازار مسکن بعضا معتقدند قیمت مسکن، حجم معاملات و صدور پروانه های ساختمانی در نیمه دوم سال جاری بهبود یافته و دوره رکود به سمت رونق آغاز شده و در سال 96 وارد دوره رونق خواهیم شد. البته بعضی نیز خلاف این عقیده را دارند و ابراز عقیده دسته اول را خوشبینانه فرض می کنند. به گزارش پیام ساختمان، فراز و فرود سیاست های ارائه افزایش پروانه های ساختمانی در ادوار مختلف، قیمت نفت، زمین و زیرساخت های عمرانی و تغییر سیاست های مالی بانک ها در رکود و رونق بازار مسکن دخیلند. در پاسخ به چنین ضرورت هایی همایشی تحت عنوان دورنمای اقتصاد ایران در هتل پارسیان آزادی برگزار شد و طی آن بهروز ملکی، تحلیل گر بازار مسکن، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و سیدمحمد صادق الحسینی، مشاور و تحلیل گر امور سرمایه گذاری به ایراد سخن پرداختند. نظر به اهمیت موضوعات مطرح شده توسط سخنرانان توجه خوانندگان ارجمند را به فرازهایی از این همایش جلب می کنیم. افزایش قیمت مسکن در سال های 95 و 96 بهروز ملکی، تحلیل گر بازار مسکن، بازار مسکن را به شکل آماری توضیح داد و گفت: مسکن به تنهایی یک سوم بودجه خانوار را به خود اختصاص داده است. ملکی پس از تحلیل آماری بازار مسکن از نرخ رشد زمین نسبت به تورم گفت: به جز چند سال، تورم در کشور بین 10 تا 20 درصد بوده است. اساسا نرخ رشد قیمت زمین و مسکن حول تورم عمومی نوسان دارد و در برخی سال ها کمتر از تورم عمومی و در برخی سال ها بیشتر از تورم عمومی بوده است. در سال های 90 و 91 با افزایش قیمت مسکن تمایل افراد به سرمایه گذاری در این حوزه بیشتر می شود و علاقه مندی به ساخت وساز افزایش پیدا می کند و از جایی که سود ساخت وساز افزایش می یابد حجم صدور مجوزها و پروانه های ساختمانی نیز افزایش می یابد. سپس عرضه مسکن با وقفه اتفاق می افتد و صدور مجوزها کند و سود ساخت وساز کم می شود و میزان صدور پروانه کاهش می یابد و این مجددا منجر به کاهش عرضه مسکن می شود. او بازار مسکن را به 4 دوره رونق، رونق به رکود، رکود به رونق و در نهایت رونق تقسیم کرد و گفت: دوره رونق در سال 89 بود که در سال 90 و 91 دوره گذار رونق به رکود آغاز شد و پس از آن در ابتدای سال 92 مجددا دوره رکود آغاز شد و تاکنون ادامه یافت. از سوی دیگر وضعیت تورم عمومی بعد از سال 92 به طور پیوسته صعودی بوده و تورم نقطه به نقطه در سال 92 حدود 45 درصد و در حال حاضر از آذر سال 94 تاکنون تک رقمی شده است. این تحلیل گر بازار قیمت یک مترمربع در تهران را 4میلیون و350هزار در سال 92 عنوان کرد و ادامه داد: اما اکنون قیمت یک مترمربع در تهران در حدود 4میلیون و 100هزار تومان است و این در حالی است که قیمت مسکن روند کاهشی و قیمت اجاره ها روند افزایشی پیدا کرده است. ملکی پیش بینی کرد: قیمت مسکن، حجم معاملات و صدور پروانه های ساختمانی نیمه اول سال 95 نسبت به نیمه دوم 94 تغییر خاصی نداشته باشد اما برعکس امید می رود در نیمه دوم سال 95 قیمت مسکن، حجم معاملات و صدور پروانه های ساختمانی با کمی تغییر مواجه شود. بازار مسکن مانند لوکومتیوی است که طول می کشد تا به حرکت بیفتد و مثل بازار طلا و ارز نیست که سریع واکنش نشان دهد؛ بنابراین سال 95 با افزایش عرضه و صدور پروانه های ساختمانی مواجه خواهد شد و پیش بینی می شود قیمت مسکن، حجم معاملات و صدور پروانه های ساختمانی در سال 96 بهتر از سال 95 شود. اصلاح سیاست های پولی = اصلاح بازار مسکن رئیس اتحادیه املاک کشور نیز از تأثیر سیاست های دولت بر بازار مسکن گفت: مشکل بازار مسکن به سیاست های غلط پولی و مالی کشور وابسته است؛ تا این سیاست ها اصلاح نشود امیدی به اصلاح بازار مسکن نیست. حسام عقبایی با تأکید بر اینکه سیاست های پولی و مالی دچار اشکال اساسی است، افزود: دولت ها همواره بر تغییر این سیاست ها تأکید دارند اما در عمل چیزی مشاهده نمی شود. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک، خواستار جلوگیری از بنگاه داری بانک ها شد و گفت: این سبب می شود بخش خصوصی فعال شده و بتواند برای اصلاح بازار مسکن گام بردارد. عقبایی با بیان اینکه 70 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است، تأکید کرد: باید مدیریت درستی بر قیمت زمین اعمال شود. او مشکل بخش مسکن را سیاسی کردن آن در دولت های مختلف دانست و گفت: باید از سیاسی کردن این بخش به نفع دولت خودداری شود. جهش قیمت مسکن در سال های 95 و 96 معقول نیست مشاور و تحلیل گر امور سرمایه گذاری در مورد رابطه متغیرهای اقتصاد کلان با بازار مسکن گفت: در دوران رکود هرچه میزان کاهش قیمت و کاهش رشد قیمت بیشتر باشد، دوره رکود کمتر می شود. سیدمحمد صادق الحسینی با اشاره به اینکه تعداد معاملات باید برای بیش از سه ماه متوالی به 15 الی 20 هزار مورد برسد تا بتوان گفت از رکود خارج شده ایم، اظهار کرد: در دوران جهش نیز تعداد معاملات به 20 تا 25 هزار مورد خواهد رسید. الحسینی با بیان اینکه بر اساس تحلیل نظم های آماری رکود فعلی باید 12 فصل باشد و بهار 95 پایان یابد، ادامه داد: اما این کافی نیست و باید توجه کرد که تحلیل تکنیکال به تنهایی کافی نیست و باید متغیرهایی را که در پشت صحنه باعث بروز این وضعیت شده، موردبررسی قرار دهیم. او درآمدهای نفتی را مهم ترین دلیل ایجاد دوره های سینوسی در بازار مسکن دانست و گفت: بررسی این دوره ها نشان می دهد در دورانی که درآمدهای نفتی روبه افزایش است قیمت مسکن نیز بالا می رود و در مقابل در دوره هایی که قیمت نفت کاهش می یابد قیمت مسکن نیز کاهش می یابد یا دچار رکود می شود. وی با اشاره به پیش بینی های صورت گرفته درباره قیمت نفت در سال 2016 و 2017 میلادی، اظهار کرد: در سال جاری میلادی پیش بینی برای قیمت نفت زیر 30 دلار است و تعدادی بسیار کمی از پیش بینی ها از قیمت بالای 30 دلار حکایت دارد؛ بنابراین درصورتی که همه محدودیت های موجود در زمینه صادرات نفت برطرف شود، درآمدهای نفتی کشور فقط 25 میلیارد دلار است. الحسینی افزود: این یعنی بخش مسکن که موتور محرکه آن درآمدهای نفتی است با پیش بینی های موجود از قیمت نفت در سال 2016 و 2017 با جهش روبه رو نخواهد شد؛ بنابراین جهش قیمت مسکن در سال های 95 و 96 معقول نخواهد بود.