خون بازار سرمایه در تن بازار مسکن

سخنان هفته گذشته حسن روحانی در جمع متولیان بخش مسکن که خواستار هدایت سرمایه گذاران به سمت بافت های فرسوده داخل شهرها برای ساخت و تأمین مسکن اقشار مختلف هدف شد، ما را بر آن داشت تا در این راستا بازار سرمایه و خبر صادره از سازمان بورس مبنی بر پل 10 هزار میلیاردی از بازار سرمایه به مسکن را مورد بررسی قرار دهیم. به گزارش پیام ساختمان وضعیت ناپایدار اقتصادی در سال های گذشته و تأثیر افزایش نرخ نفت، ارز، سود بانکی بر بازار مسکن از مواردی بوده که همواره متقاضیان را نسبت به آینده نگران کرده است، اما علم اقتصاد و تحلیل سرمایه گذاری در بازار سرمایه می تواند حتی با وجود تغییرات ناگهانی بر میزان معاملات مسکن تأثیرگذار باشد. بازار رهن ثانویه بورس در راه بازار مسکن بازار رهن ثانویه مسکن سرانجام پس از 8 سال تصویب قانون مربوطه، ظرف هفته های آینده توسط بانک عامل بخش مسکن تأسیس خواهد شد و پل بزرگ اعتباری در دو مرحله از بازار سرمایه به بازار مسکن متصل می شود. بازار رهن ثانویه، مخزن دوم پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن دو سمت عرضه و تقاضا را در بازار ملک متصل می کند به این معنا که تسهیلات اولیه پرداخت شده از جانب بانک مسکن مخزن اول ابتدا توسط یک نهاد مالی که راه انداز بازار رهن ثانویه است، تنزیل می شود و سپس منابع جدید یا همان تسهیلات ثانویه برای پرداخت به بخش مسکن آزاد خواهد شد. عملیات تنزیل از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه اقساط در حال بازگشت وام های اولیه مسکن انجام می شود به طوری که با عرضه اوراق توسط نهاد مالی واسط در بورس و خرید آن توسط فعالان بازار سرمایه، منابع مالی جدید معادل تسهیلات اولیه، در اختیار بانک مسکن قرار می گیرد. بازار جدید مالی، از طریق پل زنی به بورس، قدرت تسهیلات دهی به بخش مسکن را 30 درصد افزایش می دهد. برای شناخت بیشتر بازار مسکن سال 95 و سرمایه گذاری در این بخش و بررسی مجوز صادره از سوی سازمان بورس با تحلیل های علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و علی صابریان، مدیر خانه سرمایه همراه شدیم که در ادامه گزارش می خوانید: طرحی در دست اجرا علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این زمینه اعلام کرد: منابع آزاد شده ناشی از انتشار اوراق رهنی مسکن، در راستای طرح مدنظر رئیس جمهوری و برنامه ریزی های وزارت راه و شهرسازی، با اولویت نوسازی بافت های فرسوده به بخش مسکن و ساختمان تخصیص پیدا کرده است. چگینی افزود: پیش شرط رونق ساخت وساز در بافت های فرسوده، تأمین تسهیلات ارزان قیمت برای ارائه به سازنده هاست و در شرایطی که بانک ها با تنگنای مالی و کسری منابع اعتباری مواجه هستند، بازار رهن ثانویه می تواند در خدمت برنامه های تأمین مسکن دولت قرار گیرد. برای این منظور، پیش بینی شده است حدود 400 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده شهرهای کشور از محل پرداخت تسهیلات ساخت با منابع آزاد شده از بازار رهن ثانویه- توسط سازنده ها احداث شود. این منابع در راستای مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار، در قالب وام ساخت یا همان وام نوسازی، به صورت وام های 50 میلیونی، 40 میلیونی و 30 میلیون تومانی به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و همچنین شهرهای کوچک پرداخت خواهد شد. افزایش معاملات مسکن در عین ثبات قیمت مسکن مدیر خانه سرمایه در اقدامات جدید بازار سرمایه گفت: از جایی که سود سپرده در حال کاهش است، بازارهای مسکن، ارز و طلا هم که پیش بینی می شود با رشد قابل توجهی همراه نشوند، قاعدتا جذابیت بازار بورس را افزایش می دهند. علی صابریان افزود: قیمت مسکن در نیمه دوم سال 95 در حالی ثابت می ماند که معاملات مسکن افزایش پیدا خواهند کرد. از جایی که در نیمه اول سال 95 انتظار رشد زیادی در بخش مسکن وجود ندارد، سرمایه گذاری در نیمه دوم سال 95 گزینه مناسب تری خواهد بود و هر چه به سمت سال 96 پیش رویم وضعیت بازار مسکن بهتر خواهد شد. او از اقدامات جدید بازار سرمایه در مورد نوسازی بافت های فرسوده ادامه داد: رشد ملایم بازار مسکن در سال 95، جذابیت بازار بورس و اوراق رهنی مسکن را افزایش خواهد داد و این موضوع باعث شده اوراق رهنی مسکن و بورس، روانه بازار مسکن شوند. کلام پایانی در وضعیت موجود، با توجه به گشایش های اقتصادی ناشی از دوره پسابرجام که به شکل آزادسازی دارایی های بلوکه شده دولت و بانک مرکزی و همچنین ورود سرمایه گذار خارجی به حوزه های عمرانی و زیرساختی کشور، بروز پیدا کرده است، شرایط کلی اقتصاد کشور برای رشد هرچند ناچیز اما بهتر از سال های قبل، فراهم آمده است؛ اما همان طور که بارها هشدار داده شده تولید مسکن به شدت کاهش یافته و سرمایه ها از این بازار کوچ کرده اند؛ با این تفاسیر برخی کارشناسان آینده بازار مسکن سال 96 را بهتر از سال 95 پیش بینی کرده اند و معتقدند سال 97 سال رونق بازار مسکن خواهد بود و از سوی دیگر سیگنال هایی برای پیش بینی بازار مسکن سال 95 نشان دهنده این است که برخی محرک های بازار نشان از افزایش معاملات خرید و فروش آپارتمان های کوچک متراژ و حداکثر میان متراژ است.