نابرابری درآمد با قیمت مسکن

گروه بازار ساختمان: نگاهی به روند قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد؛ قیمت هر مترمربع فضای مسکونی از 47 هزار تومان در سال 1370 به 3 میلیون و 900 تومان در 1391 رسیده است و بر همین اساس اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری از 1 میلیون و400هزار تومان در سال 71 به 1 میلیون و 637 هزار تومان در سال 91 رسیده است. البته این افزایش قیمت مسکن در صورتی می تواند یک برداشت دقیق اقتصادی در اختیار قرار دهد که با شاخص های دیگری مانند سطح درآمد خانوارها و شاخص تورم توضیح داده شود. البته باید یادآوری کنیم که قیمت مسکن علاوه بر شاخص تورم و درآمد خانوارها از عواملی همچون؛تحولات سیاسی،روابط خارجی ،ثبات یا ناآرامی در کشورهای منطقه،جو روانی بازارمسکن و ... نیز تأثیر می پذیرد. که هر کدام از این عوامل نیاز به تحیلی جداگانه دارد ،آنچه ارتباط نزدیک و ملموس خانواده ها با افزایش قیمت مسکن دارد درآمد خانواده است که در اینجا اثر افزایش درصد حقوق سالانه کارمندان و کارگران مورد بررسی قرار گرفته که بستر افزایش قیمت ها در بازار را فراهم می کند و مستمسکی قابل استناد برای بازاریان به خصوص فروشندگان املاک واقع می شود روند افزایش قیمت مسکن در 20 سال گذشته بر اساس آمار و جدول (1) و نمودار حاصله متوسط قیمت یک مترمربع ساختمان در شهر تهران در سال 1372 حدود 52هزار تومان و در سال 1376 حدود 155 تومان بوده است. همچنین در سال 1380 متوسط قیمت هر متر خانه 314 هزار تومان بود که در سال 1384 این رقم به حدود627 تومان رسیده است.. این روند افزایش در سال 1388 به یک میلیون و 612 هزار تومان و 1391 به 2 میلیون و 971 هزار تومان و در سال 1392 به حدود 4 میلیون و 250 هزار تومان رسیده است . عدم تناسب افزایش حداقل دستمزدبا افزایش قیمت مسکن نگاهی به روند تغییرات حداقل حقوق در 20 سال گذشته نشان می دهد؛ حداقل حقوق ماهانه یک فرد، در سال های 72 (معادل 8هزارو 982 تومان) تا 75( معادل 20 هزارو 721 تومان ) برای خرید 2 مترمربع فضای مسکونی کافی بوده اما در سال های 76( معادل 25 هزارو 446تومان ) تا 83( معادل 106 هزار و 602 تومان) این میزان حقوق برای خرید 2.1 مترمربع و در سال های 83 تا 91 (حتی با لحاظ کردن یارانه نقدی) برای خرید 1.9 مترمربع کارآیی داشته که نشان از کاهش توان خرید مسکن شهروندان تهرانی بوده است. بر اساس جدول (مقایسه قیمت مسکن در شهر تهران با حداقل حقوق ) درآمد تهرانی ها طی سال های 80 تا 89 معادل 310 درصد و در همین دوره زمانی قیمت مسکن 500 درصد رشد کرده است .بر این اساس درصد تغییر حقوق ماهیانه در هر سال نسبت به سال قبل مطابق با جدول زیر، معادل 20 درصد بوده است . مطابق آمارها در سال 80 درآمد سالانه یک خانوارتهرانی برای خرید 14 مترمربع فضای مسکونی کفایت می کرد و در همان سال اجاره بهای یک واحد 100 متری در شهر تهران معادل 40 درصد متوسط درآمد خانوارهای تهرانی بوده است.اما در سال 89 رقم 18.5 میلیون تومانی که معادل متوسط درآمد یک خانوار تهرانی برآورد شده است، برای خرید 10 متر فضای مسکونی کفایت می کند. یعنی کاهش 40 درصدی توان خرید مسکن طی 9 سال . البته در مقایسه با اجاره یک فضای مسکونی 100 متری هم می بینیم که اجاره چنین واحد مسکونی بر اساس متوسط هزینه اجاره در تهران معادل 66 درصد درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی در بازار اجاره نیز شاهد کاهش قدرت خرید 64 درصدی متقاضیان برای خانوارهای تهرانی هستیم. این وضعیت در سال های 90 و 91 به شدت تشدید شده است. حتی برآورد خوش بینانه رسیدن درآمد خانوارهای تهرانی به 29 میلیون تومان در سال 91 هم نتوانسته است توان خریداران مسکن را افزایش دهد، به طوری که در سال 91 متوسط درآمد سالانه یک خانوار تهرانی تنها برای خرید 7.4 متر فضای مسکونی کفایت می کند و هزینه اجاره یک ساله فضای مسکونی 100 متری 68 درصد درآمد این خانوار را به خود اختصاص می دهد. نکته قابل توجه اینکه افزایش درآمد حاصل از پرداخت یارانه 45500 تومانی با لحاظ کردن بعد خانوار 3.3 نفری هم نتوانسته این معادله را چندان تغییر دهد درصد تغییر حقوق هر سال نسبت به سال قبل هر چند در برخی سال ها رشد میزان حقوق ماهیانه نسبت به سال قبل مشهود است اما ازآنجاکه به همان نسبت افزایش قیمت در هر مترمربع واحد مسکونی داشتیم این افزایش حقوق نتوانست انگیزه و البته هیجان خرید را بالاتر ببرد و گاهی علیرغم کاهش منفی قیمت ها و افزایش حقوق این نسبت همچنان پا برجاست . رشد منفی قیمت ها در برخی از سال ها نباید فراموش کنیم که در برخی سال ها ، قیمت مسکن نسبت به سال قبل آن رشد منفی داشته است. طبق نمودار زیر بین سال های 76- 75 شاهد رشد منفی 2.9- هستیم که این عدد در سال 88-87 به رقمی برابر با 13- رسیده که این کاهش قیمت ها به دلیل عدم استقبال از سوی خریداران بوده است . پس از رشد قیمت و تورم در سال 86 انتظار می رفت که در سال 87 و 88 خریداران نسبت به این رشد قیمت واکنش منفی داشته باشند که دقیقاً این چنین شد. البته یک کاهش قیمت نیز در سال 82 بوده است که عدم تمایل مردم و رغبت به خرید آنها مشاوران املاک را وادار کرد که عقب گرد کوچکی به قیمت ها داشته باشند . البته با توجه به نمودار تورم می توان دریافت که در این سال ها تورم نیز به میزانی هر چند کوچک کاهش یافته است . نگاهی به آمار تورم در 20 سال گذشته بیشترین و کمترین نرخ تورم در سه دهه گذشته به ترتیب در دهه هفتاد- سال 74 - با رقم 49.4 و سال 79 با رقم 12.6 بوده و در دهه 80 - سال 84 با رقم 10.4 کمترین تورم و در سال 87 با رقم 25.5 بیشترین میزان بوده است . کمترین میزان تورم مربوط به دوران جنگ تحمیلی و سال 64 با 6.9 درصد، و بیشترین مربوط به سال 74 یعنی سال اول برنامه دوم توسعه و دولت پنجم و ششم با 49.4 درصد بوده است. البته رشد اقتصادی در این دولت مثبت و توسعه اقتصادی مشهود بوده است اما تورم 40درصدی در سال آخر دولت نهم و دهم با رشد منفی 5.4 درصدی سال 91 همراه شده است یعنی تورم بالا با رکود و رشد منفی اقتصادی یا رکود تورمی . اوج تورم در دهه 70 در سال 74 رکورد 49.4 تورم ثبت شد که بالاترین نرخ رسمی تورم در کشور است. از سال 75 به بعد، مجددا کاهش تورم داشتیم تا اینکه در سال 80 نرخ تورم به 11.4 درصد رسید.هر چند در سال های 81 تا 83 نرخ تورم حدود 15 درصد را تجربه کردیم ولی از سال 84 به بعد نیز تورم به مرز 10 درصد رسید و افزایش نرخ را تا سال 87 شاهد بودیم به طوری که تورم در این سال به 25.4 درصد رسید.آخرین و ششمین دوره افزایشی نرخ تورم هم به سال 88 برمی گردد که از نرخ 10.8 درصد آغاز شد و در سال 90 به نرخ 21.5 درصد رسید. بررسی نرخ تورم در ایران در 20 سال (92-72 ) نشان می دهد که تورم در این مدت 7دوره افزایش بالای 20 درصد و 13 دوره کاهش را پشت سر گذاشته است. سال 88 به بعد به صورت متناوب بار دیگر روند صعودی در پیش گرفت تا اینکه در سال 90 به 21.5 درصد، در سال 91 به 30.5 و در سه ماه اول 92 به 34 درصد رسیده است. این موضوع نشان می دهد که اگر چه تورم یا میانگین رشد قیمت ها در 92 به خاطر افزایش قیمت شدید نیمه دوم سال 1391 و همچنین رشد شدید در سه ماه اول سال 92 همچنان بالا است اما به خاطر انضباط مالی و ثبات قیمت ها و سیاست های دولت دکتر روحانی و نتایج مذاکرات و... اکنون نرخ تورم به کمتر از 34 درصد رسیده و نشان می دهد که شیب منحنی تورم در حال کاهش است و مطمئناً این کاهش تورم در سال 93 ادامه خواهد داشت . جمع بندی مقایسه آمارها ی رشد قیمت مسکن با نرخ تورم همچنین رشد حقوق ،درآمد خانوارها در 20 سال گذشته نشان می دهد همواره فاصله معناداری بین میزان درآمد و افزایش قیمت هر مترمربع مسکن وجود داشته است .جالب این که حتی در سال هایی که قیمت مسکن بنا به عللی حرکت لاک پشتی داشته و یا به خواب زمستانی رفته بوده در آمد خانوار با اسب زین شده افزایش 25 درصدی حقوق نه تنها نتوانسته از لا ک پشت تیز پای قیمت مسکن سبقت بگیرد بلکه سال به سال در این 20 سال گذشته از آن عقب مانده است. اما در سال 93 که از قضا سال اسب هم است و بنا به تصویب دولت بنا شده اسب درآمد خانوار با افزایش 18 درصدی به دنبال قیمت خانه های به رکود رفته و بلکه کاهش یافته نسبت به نیمه اول سال بتازد آیا خواهد توانست با تاخت 18 درصدی فاصله خود را از لاکپشت قیمت مسکن کاهش دهد یا همچنان به روال گذشته به جای تاخت ،باخت نصیب خواهد شد؟ نا گفته نماند در بیشتر سال های پیش هر چه درآمد خانوار افزایش یا کاهش یافته قیمت خانه یا سایر شاخص های اقتصادی هم از آن متاثر شده چرا که مستمسک خوبی برای بازاریان و یا به عبارت بهتر دلالان بوده است بتا به این بهانه بگویند وقتی حقوق افزایش یافته باید سایر اقلام نیز افزایش یابد اما اکنون که حقوق یا در آمد خانوار نسبت به 25 درصد افزایش سال قبل کاهش 8 در صدی داشته و به 18 درصد است قیمت خانه هم با کاهش 8 درصدی و بیشتر مواجه خواهد شد. شهلا روشنی مقایسه قیمت مسکن در شهر تهران با حداقل حقوق ( تومان و مترمربع ) سال 1372 1373 1374 1375 1376 1377 1378 1379 1380 1381 1382 1383 متوسط قیمت یک مترمربع زی بنای واحد مسکونی 51600 59500 95800 160300 156000 155800 175500 225100 319800 481000 599600 584100 حداقل حقوق ماهیانه 8982 11682 16000 20721 25446 30153 36183 45801 56790 69846 85338 106602 توان خرید با حقوق سالانه 2.1 2.4 2 1.6 2 2.3 2.5 2.4 2.1 1.7 1.7 2.2 سال 1384 1385 1386 1387 1388 1389 1390 1391 1392 193 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی 649700 831400 1509800 1873700 1612000 1864700 2263300 3904300 4250000 ؟ حداقل حقوق ماهیانه 122592 150000 183000 219600 263520 375800 375800 435200 460000 ؟ توان خرید با حقوق سالانه 2.3 2.2 1.5 1.4 2 2.4 2 1.3 1 ؟