تهاتر املاک معارض و آپارتمان نوساز

گروه ساخت و ساز: سرمایه گذاری در بافت های فرسوده شهرهای بزرگ از جمله تهران هنوز به قد و قواره تکالیفی که در قانون نوسازی بافت فرسوده و قانون ساماندهی مسکن به لحاظ تیراژ و سرعت نوسازی تعیین شده، نرسیده است تا جایی که در برخی شهرها به رغم پای کار بودن دولت و شهرداری ، به عنوان دو متولی مسئول نوسازی، سازنده ها رغبتی به فعالیت در بافت فرسوده ندارند و ترجیح می دهند در نقاطی از شهر که نرخ بازدهی ساخت وساز در آنجا بالاتر و ریسک سرمایه گذاری کمتر است، وارد شوند. طبق قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری که در سال 1389 از سوی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده، طرح های احیا، بهسازی و نوسازی، طرح هایی در چارچوب طرح های توسعه شهری هستند که اجرایشان متضمن تأمین خدمات عمومی و زیرساخت های شهری، اعم از شبکه دسترسی، خدمات، فضای سبز و غیره است (ماده 2، بند ج). تصویب این قانون مقارن با زمانی است که دفاتر خدمات نوسازی شهر تهران در محلات واقع در بافت فرسوده مصوب این شهر، فعالیت خود را آغاز کرده اند و نوسازی تا حدودی نسبت به گذشته تسریع شد. به تبع این روند نوسازی و اعطای تراکم در نظر گرفته شده در بسته های تشویقی نوسازی، ظرفیت جمعیتی محلات نوسازی شده افزایش یافته و در آینده نیز ما شاهد جذب بیشتر جمعیت در آنها خواهیم بود. ساخت وساز بدون زیرساخت این در حالی است که علیرغم تعاریفی که در قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده آورده شد، نوسازی صورت پذیرفته در شهر تهران عمدتا متوجه املاک مسکونی و تجاری بوده و طبق اسناد ویژه توسعه و نوسازی تهیه شده برای محلات از سوی دفاتر خدمات نوسازی، خدمات و زیرساخت های عمومی در محلات رشد چندانی نیافته اند. درحالی که تأمین خدمات جزئی لاینفک از وظایف مدیریت شهری در تأمین عدالت اجتماعی در شهر است و فقدان آن تهدید جدی برای زندگی شهری محسوب می شود. به گفته مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران عدم تخصیص بودجه از سوی دولت یکی از مهم ترین عوامل ادامه مسیر نوسازی بافت فرسوده به سبک قدیمی است. بهره مندی از بخش خصوصی میلاد علی محمدی، دبیر انجمن صنفی دفاتر خدمات نوسازی کشور با تأیید این موضوع می گوید: عدم تخصیص بودجه از سوی دولت حکایت از محدودیت ها و تنگناهایی دارد که وجود تحریم های اقتصادی در آن بی تأثیر نیست و با توجه به اینکه از پایان سال 1392 راهبرد اقتصاد مقاومتی به معنای تلاش برای خنثی کردن حوزه های فشار و تبدیل آنها به فرصت از سوی مقام معظم رهبری به مسئولان اجرایی کشور ابلاغ شده است، می توان به راهبردهای جدید برای حل این موضوع اندیشید. او ادامه می دهد: یکی از راهبردهایی که می تواند موردتوجه قرار گیرد، بهره مندی از ظرفیت های بخش خصوصی است که اخیرا در معرض توجه مدیریت شهر تهران قرار گرفته و از شواهد آن تشکیل کمیته بافت فرسوده شهری و بناهای تاریخی شهر تهران در شورای اسلامی این شهر است. یک پیشنهاد او در پاسخ به این پرسش که با توجه به رکود کنونی بازار مسکن به عنوان اصلی ترین موضع مداخله سرمایه گذاران خصوصی در نوسازی بافت فرسوده، چگونه می توان از ظرفیت در معرض تهدید بخش خصوصی بهره مند شد، می گوید: در این باره کمیته پژوهش انجمن صنفی دفاتر خدمات نوسازی کشور راهکاری را پیشنهاد کرده است که طبق آن نوعی تهاتر میان حوزه های اصلی درگیر شامل مدیریت شهری، سرمایه گذاران بخش خصوصی و مردمی است که املاک آنها معارض طرح های توسعه شهری بوده و تملک آنها برای تأمین خدمات پیشنهاد شده صورت می گیرد. وی اضافه می کند: این راهکار شامل دو گام اصلی است؛ گام نخست ملک معارض که شهرداری نقدینگی کافی برای تملک آن را در اختیار ندارد، از سوی بخش خصوصی تملک می شود و معادل ارزش ریالی آن آپارتمان نوساز و به فروش نرفته به مالک واگذار می شود و گام دوم اینکه ملک معارض آزاد شده در ازای زمین دارای پتانسیل تجمیع و نوسازی تحت تملک شهرداری ها یا بخشودگی عوارض نوسازی در پروژه های در دست اقدام بخش خصوصی از محل اعتبارات غیرنقدی شهرداری ها، به مدیریت شهری واگذار خواهد شد. علی محمدی تأکید کرد: به نظر می رسد با اتخاذ چنین رویکردی نه تنها بستر لازم جهت رفع معضل کمبود خدمات و زیرساخت در محلات نیازمند احیا، بهسازی و نوسازی فراهم خواهد شد؛ بلکه نتایج مهم دیگر در بافت فرسوده حاصل خواهد شد. بازگشت سرمایه بخش خصوصی به بازار مسکن، رونق بازار مسکن در بافت فرسوده و مناطق جنوبی شهر تهران، تسریع در فرآیند آزادسازی اراضی معارض طرح های توسعه شهری و نهایتا ارتقای سطح اعتماد مردم به نظام مدیریت شهری مهم ترین نتایج حاصل از اجرای این مدل نوسازی خواهد بود.