مسکن در سبد خانواده ایرانی

با توجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای اولیه و مهم افراد در تمام جوامع به شمار می آید، می توان گفت در کشور ما اساسی ترین دغدغه بوده و طوری در فرهنگ عمومی مطرح می شود که اگر فردی برای خرید مسکن اقدامی نکند یک جای کارش می لنگد و به عبارتی دست وپا چلفتی است و برعکس از این رهگذر افرادی که به هر شکل صاحب خانه شدند مورد تحسین و توجه هستند. این نکته در مورد جوانان بیشتر حایز اهمیت است طوری که برای ازدواج و تشکیل خانواده تبدیل به یک موضوع لاینحل و دست و پاگیر شده است. از همه این موارد که بگذریم بحث رکود اقتصادی، کاهش توان خرید مردم و بی رونقی بازار مسکن از جمله مسائلی است که نقل مجامع مختلف است. طبق آمار طی 20 سال گذشته هزینه مسکن در اقتصاد خانوارهای ایرانی همواره با نوسان همراه بوده و هم اکنون معادل 28/4 درصد است که رقمی معادل دو برابر کشورهای توسعه یافته محسوب می شود. برآوردها نشان می دهد در کشورهای توسعه یافته مسکن حدود 10 تا 15 درصد از کل هزینه اقتصادی مردم را در برمی گیرد. نکته مهمی که قبل از هزینه مسکن در اقتصاد خانواده باید به آن پرداخت، اقتصاد کلان و توسعه پایدار است؛ تولیدمحوری اساسی ترین راه برای رشد اقتصادی و توسعه پایدار در کشور است و این امر محقق نمی شود مگر با کاهش سود بانکی و هدایت نقدینگی مردم به سمت کسب و کار مولد. این در حالی است که سال های اخیر شاهد سرمایه گذاری و سپرده های بلندمدت مردم در بانک های مختلف کشور هستیم. هرچند وضعیت ناخوشایند اقتصادی، رکود و تورم، دلایل قابل توجیهی است که سرمایه گذار احساس امنیت در مشاغل مختلف نداشته باشد و به این ترتیب ریسک پذیری نیز کاهش می یابد. تولیدمحوری یعنی با ایجاد اشتغال در گردش مالی و چرخه اقتصادی کشور سهیم شده همچنین ارزش افزوده و ارزآوری به دنبال داشته، به توسعه پایدار و کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی کمک خواهدکرد. همان طور که می دانید فرصت های شغلی بسیاری در حوزه صنعت ساختمان وجود دارد که با رونق این صنعت می تواند نقطه عطفی برای از بین بردن بیکاری باشد. رونق صنعت ساختمان، کمک شایانی به اقتصاد کلان کشور خواهد کرد، چون علاوه بر مصالح ساختمانی، مشاغل خدماتی و صنایعی را که در ارتباط مستقیم با نیروی انسانی قرار دارند نیز در بر می گیرد. یکی از راه های رونق مسکن، اعطای تسهیلات و بالا بردن توان خرید مردم است که این روزها خوشبختانه به تعداد بانک های عامل برای اعطای تسهیلات اضافه شده است. بانک ها به جای سرمایه گذاری و هدایت نقدینگی مردم باید به همان وظیفه اصلی خود که تسهیلگری است بپردازند. اعطای وام های بلندمدت با سود اندک می تواند خانه دار شدن را تسریع ببخشد و هزینه مسکن در اقتصاد خانواده را کاهش دهد. در کشورهای اسکاندیناوی یا آمریکای شمالی، بخش اعظم و حتی تا 95 درصد از هزینه خرید مسکن با وام های بلندمدت (15 تا 30 ساله) با بهره کم (3 تا 5 درصد سالانه) بانکی تأمین می شود. در نتیجه حتی اقشار کم درآمد نیز توانایی خرید مسکن را دارند. از طرفی با بالا بردن توان خرید مردم بخش مسکن رونق یافته، سازندگان برای تولید انبوه مسکن می توانند اقدام کنند و با این کار نیاز سالانه مسکن در کشور را جبران کنند. از سوی دیگر، در چارچوبی که نظام مالیاتی این کشورها ایجاد کرده تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه مسکن بسیار محدود شده و در نتیجه قیمت مسکن به صورت حبابی افزایش یا کاهش نمی یابد. این در حالی است که به دلیل ضعف نظام مالیاتی مسکن در ایران تعداد قابل توجهی از فعالان این بخش را سرمایه گذارانی تشکیل می دهند که به انتظار حباب های ادواری مسکن، خانه های خود را خالی می گذارند و بدین ترتیب سرمایه های کشور را گاهی تا سال ها بی استفاده نگه می دارند؛ تا جایی که به گفته عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی، 20 میلیارد دلار مسکن خالی در کشور وجود دارد که باید با استفاده از مالیات های مستقیم وارد بازار اجاره شوند. در کشورهای توسعه یافته با به کار گرفتن نظام مالیاتی مناسب و پایش مستمر میزان عرضه و تقاضا، دوره های رونق و رکود بخش مسکن در این کشورها مدیریت شده اند. موضوع کلیدی دیگری که کامل کننده دلایل منطقی بودن قیمت مسکن در این کشورها و نبود مازاد تقاضا یا کمبود عرضه است، توازن نسبی تقاضای مسکن در تمام پهنه جغرافیایی این کشورهاست. در طول چهار دهه اخیر در ایران، بدون در نظر گرفتن شرایط زیست محیطی و توسعه شهرها، مهاجرت از روستا به شهر به طور روزافزون صورت گرفته و میزان شهرنشینی از 40 درصد به بیش از 92 درصد رسیده است. همچنین، تمرکز امکانات و سرمایه در پایتخت و به تبع آن میل هرچه بیشتر افراد به سکونت در این کلان شهر، آن را با کمبود فضای سکونت و مازاد تقاضای مسکن روبه رو کرده است. این روند موجب شده که هم اکنون متوسط قیمت یک متر آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حدود 4 میلیون تومان گزارش شود که در نتیجه، برای خرید یک آپارتمان 100 متری متوسط در تهران و با پس انداز یک میلیون تومان در ماه، 33 سال زمان لازم است. در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی، قیمت مسکن منطقه ای، براساس سال ساخت تعیین می شود و متقاضیان در صورت کمترین نوسان مثبت، خرید مسکن را متوقف می کنند و به همین دلیل، بهای مسکن در بیشتر نقاط جهان رشد منفی را تجربه می کند. آنچه ضرورت قلمداد می شود بازنگری در تأسیس و شرح وظایف بانک ها و قوانین مصوب و مرتبط است که اگر غیرازاین باشد باید به دنبال المان جدید بانکی برای شهرهای کشورمان باشیم چون تا چشم کار می کند در هر میدان و خیابان و محله تعداد زیادی بانک و موسسه مالی وجود دارد. به اعتقاد کارشناسان، کاهش نرخ مالکیت خانوارها شامل افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن است. این موضوع بازتاب دهنده افزایش و جهش های قیمتی مسکن در طول این سال ها از یک سو و از سوی دیگر رشد نکردن درآمد کل یک خانوار به طور متناسب با هزینه های آنهاست؛ موضوعی که سبب شده به علت ضرورت تأمین سرپناه و مسکن برای یک خانواده، از سهم سایر اقلام بودجه خانوار به ناچار کاسته شود و به عبارت دیگر، سفره خانوار به بهای داشتن سقف و سرپناه، کوچک تر شود.