رؤیای مسکن برای همه

روزنامه بین المللی تریبون در مطلبی ضمن تشریح وضعیت انبوه سازی مسکن در کشورهای مختلف و به ویژه در هند نوشت: زمانی که امروز دولت هند در مورد پروژه مسکن برای همه سخن می گوید، به این معنی است که تاکنون انبوه سازی مسکن در این کشور به اندازه کافی وجود نداشته یا به اندازه کافی حرفه ای نبوده است. تجربه در صنایع مختلف نشان داده است که سرمایه در کف هرم قرار دارد اما در مورد املاک و مسکن به نظر می رسد معیارها بسیار متفاوت هستند زیرا هر سازنده تلاش می کند نام خود را با یک پروژه لوکس در بالای هرم به ثبت رساند؛ اما انبوه سازی هیچ وقت برای یک سازنده جذابیت ندارد زیرا نمی تواند آن را در هیبت پروژه ای لوکس در کارنامه کاری خود ارائه دهد. زمانی که یک سازنده تصمیم می گیرد به انبوه سازی بپردازد، موانع زیادی بر سر راه وی قرار دارد. اول پیچ وخم های قانونی و مجوزهای متعددی است که برای انبوه سازی باید از دولت اخذ کند. بیشتر انبوه سازان این دردسرهای قانونی را می پذیرند اما مشکل بزرگ تری که پیش روی آنان قرار دارد و عموما این گروه از سازندگان مسکن را از این کار بزرگ بازمی دارد، عدم اطلاع دقیق از مخاطبان این نوع مسکن است. سازندگان خصوصی عموما اطلاع دقیقی از وضعیت کمی و کیفیت استطاعت مالی خریداران مسکن انبوه سازی شده ندارند. این امر نیاز به بررسی های دقیقی از سطح جامعه دارد که یک سازنده به تنهایی قادر به انجام آن نیست. هم اکنون در بیشتر کشورها وضعیت بازار مسکن های انبوه سازی شده به این شکل است: مشتریان بالقوه به دلیل کمبود انبوه ساز یا مجبورند از یک یا دو انبوه ساز بزرگ خرید کنند یا اصلا خرید نکنند. همین مسأله سبب شده است که در شهرهای مختلف هند تعادلی میان عرضه و تقاضای مسکن انبوه وجود نداشته باشد. به نوشته روزنامه تریبون، پرانای وکیل رئیس گروه مشاوره پرارون که سال هاست در زمینه مسکن انبوه در هند فعالیت دارد، می گوید مسأله این است که موضوع انبوه سازی هیچ وقت نمی تواند به عنوان به طور دقیق مؤلفه به مؤلفه موردبررسی قرار بگیرد زیرا عوامل زیادی در آن مداخله دارند و تنها سازنده ها عامل مؤثر در آن محسوب نمی شوند. برای مثال استطاعت مالی اقشار مردم در شهرهای مختلف متفاوت است و همین مسأله یکی از عواملی است که سبب می شود انبوه سازی و عوامل مؤثر بر آن شهر به شهر متفاوت باشد؛ و در هند قطعا همینطور است. تریبون نوشت: پیشنهاد می کنیم این واژه به سه قسمت تقسیم شود و هرکدام در بخش های مربوط به خود موردبررسی قرار گیرد: مسکن هایی که افراد استطاعت خرید آن را دارند، مسکن ها انبوه و مسکن های ارزان. گام بعدی این است که بدانیم خریداران عموما در چه گروهی قرار می گیرند و بیشتر تمایل دارند کدام گروه از مسکن را خریداری کنند. طبق تعریف جوامع صنعتی، مسکنی که هر فرد استطاعت آن را دارد، مسکنی است که قیمت کل آن برابر با 5 سال درآمد خالص یک شخص باشد؛ بنابراین آن نوع از انبوه سازی که خانه هایی می سازد که افراد یک قشر از جامعه استطاعت خرید آن دارند، باید جامعه خریداران خود را به طور دقیق موردبررسی قرار دهد و بعد عرضه لازم را به آنان داشته باشد. سازندگان باید در نظر داشته باشند که در تمام انواع مسکن های انبوه چالش هایی همچون استفاده از تکنولوژی نوآورانه و طول دوره ساخت و مصالح مورد لزوم را به طور منصفانه ای موردنظر داشته باشند و در واقع کمیت در تمام بخش های مسکن می تواند تغییر کند و نه کیفیت. ازآنجایی که در هند در 5 سال گذشته هیچ نوع انبوه سازی مناسبی ارائه نشده است، فقط افرادی توانسته اند به خانه موردنظر خود دست پیدا کنند که بودجه لازم برای خرید یک خانه متوسط یا لوکس را داشته اند. در این میان افرادی که دارای درآمدهای کم یا متوسط هستند از دسترسی به مسکن مورد نیاز خود بازمانده اند و امروز بیش از هر زمان دیگر هند نیاز به یک انبوه سازی برنامه ریزی شده دارد. بسیاری از کارشناسان مسکن در هند مرز میان انبوه سازی ارزان و انبوه سازی که قشرهای مختلف استطاعت خرید آن را داشته باشند، بسیار باریک می دانند چنانکه گاهی این دو نوع انبوه سازی با یکدیگر اختلاط پیدا می کنند؛ اما واقعیت این است که چنانچه انبوه سازی چه از سوی بخش دولتی و چه از سوی بخش خصوصی به اندازه کافی و در طبقه بندی های مختلف صورت بگیرد، مشتری خاص خود را پیدا می کند. هدف باید تأمین مسکن انبوه به شکل واقعا انبوه باشد نه صرفا ساخت 200 یا 300 آپارتمان به شکلی که بیشتر مردم استطاعت خرید آن را داشته باشند. در این میان نقش دولت اهمیت زیادی دارد. برخی کشورها مانند هند و مکزیک نیاز زیادی به مسکن های ارزان قیمت دارند. در مکزیک دولت روش خاصی دارد: زمانی که یک سازنده قصد ساخت 10 یا 100 هزار مسکن ارزان قیمت دارد، دولت انگیزه ها و مشوق هایی در اختیار این سازنده قرار می دهد. برای مثال زیرساخت های انجام این کار را در اختیار سازنده قرار می دهد. اما همان طور که در بالا ذکر شد، متأسفانه سازنده ها اغلب تمایل دارند مسکن هایی لوکس بسازند که هم نامشان را بلند کند و هم بتوانند با هر مقدار بودجه ای که دارند به استفاده از نوآوری ها و تکنولوژی های موجود بپردازند. مشتری این نوع مساکن درهرحال برای خرید آماده هستند و بودجه نقد و کافی دارند؛ اما در انبوه سازی باید دقت بسیار بیشتری صورت بگیرد؛ زیرا اگر قیمت تمام شده آپارتمان ها بیشتر از مقدار تعیین شده دربیاید، خریدار توان خرید ندارد و فروش آنها دچار اشکال می شود. ریسک حاصل از انبوه سازی یکی از عوامل بی توجهی بخش خصوصی به این نوع از خانه سازی در هند بوده است. خلاصه اینکه سازندگان به دلیل تمایل به لوکس سازی و دوری از ریسک های انبوه سازی داوطلب این نوع خانه سازی نیستند. نبود سیاست گذاری های لازم، نبود مشوق های مربوطه و چالش های ساخت و ساز انبوه باید از سوی دولت برطرف شود تا بخش خصوصی بتواند ورود درستی به این عرصه داشته باشد. در غیر این صورت رؤیای مسکن برای همه هرگز محقق نخواهد شد.