قانون پیش فروش ساختمان در پیچ و خم اجرا

اجرای قانون تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان با وجود تصویب و ابلاغ آن در سال 93 به دلیل نقصان فنی همچنان بر سر دوراهی دفاتر اسناد رسمی و بنگاه های املاک گیر کرده است. به گزارش پیام ساختمان، پیش فروش ساختمان در کشور تا قبل از اجرایی شدن قانون مربوطه، گرفتار بحران و مشکلات زیادی بود، به طوری که برخی شرکت ها و اشخاص یک ساختمان را به چند نفر پیش فروش می کردند، اما اکنون با اجرای قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده و به موجب ماده 23 این قانون، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع اعلام شده است. این در حالی است که جنگ اجرای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان بین کارشناسان مختلف هنوز ادامه دارد؛ از یک سو بسیاری از کارشناسان معتقدند قانون پیش فروش ساختمان به رکود بخش ساخت وساز دامن زده است اما کارشناسان دیگری نیز هستند که معتقدند ریشه بسیاری از اختلافات و پرونده های ملکی در محاکم قضایی، تنظیم قولنامه های عادی و غیررسمی است و استناد به سند رسمی در معاملات املاک مانع از بروز اختلافات خواهد شد و اجرای این قانون جرایم قانونی معاملات ملکی را کاهش می دهد. اسناد رسیده از روابط عمومی کانون سردفتران و دفتریاران کشور حاکی از آن است که قانون پیش فروش ساختمان نخستین بار اواخر سال 1389 با 25 ماده و چهار تبصره در مجلس شورای اسلامی به تصویب نهایی رسید و پس از تأیید شورای نگهبان، تهیه آیین نامه اجرایی آن که قرار بود سه ماه بعد از تصویب ابلاغ شود تا سال 1393 به طول انجامید و اجرای این قانون چند سالی به تعویق افتاد. در این راستا اظهارنظرهای محمدرضا دشتی اردکانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران و حسام عقبایی، رئیس مشاوران املاک کشور را در ادامه گزارش می خوانید: همه راه ها برای کاهش جرایم قانونی معاملات ملکی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور از اجرای قانون پیش فروش ساختمان به خبرنگار ما گفت: مردم برای تنظیم سند پیش خرید یا فروش ساختمان باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. برای تنظیم سند رسمی پیش فروش همانگونه که در ماده چهار قانون پیش فروش ساختمان ذکر شده است باید مدارکی از جمله، سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره، پروانه ساخت کل ساختمان، شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مربوط به مسئولیت های ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک احراز شود و طبق ماده 23 این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز لازم اقدام به درج یا انتشار آگهی در روزنامه ها نمایند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند. محمدرضا دشتی اردکانی افزود: بستر کار فراهم است و قانون جامع کاداستر یا حدنگار (طرحی برای حفاظت و تحت حمایت قراردادن زمین های شهری) نیز در کشور در حال اجراست و برای مشخص شدن مرزهای مناطق بی سند تلاش می کند. وی در مورد املاک سند دار و بی سند در کشور گفت: برای نصف استان های کشور شناسنامه فنی ساختمان صادر شده است و در جاهایی هم که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشده، می شود تعهد به بیع نوشت. رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور ادامه داد: دفاتر اسناد رسمی به عنوان مجری قانون برای نوشتن سند پیش فروش ساختمان از آمادگی های لازم برخوردار هستند و همه راه ها برای کاهش جرایم قانونی معاملات ملکی فراهم شده است. امکان اجرای قانون پیش فروش ساختمان وجود ندارد رئیس مشاوران املاک کشور با اشاره به ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان گفت: با توجه به اینکه مدتی از صدور و تصویب قانون می گذرد همچنان ظرفیت اجرای قانون پیش فروش در کشور وجود ندارد و با توجه به اینکه ما در رکود اقتصادی سنگین به سر می بریم قانون پیش فروش ساختمان، رکود معاملات مسکن را بیشتر کرده و یکی از موانع خروج از رکود محسوب می شود، درعین حال باید منافع پیش خریدار و پیش فروشنده لحاظ شود و قوانین موجود امور مردم را تسهیل کند. این در حالی است که انجام مذاکرات مقدماتی از سوی مشاوران املاک می تواند به صورت مکتوب باشد؛ بنابراین باید حق و حقوق مشاوران املاک محفوظ باشد. حسام عقبایی اضافه کرد: امکان اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان در کشور وجود ندارد و باید در آن بازنگری صورت گیرد. وی از نحوه اجرای این قانون گفت: این قانون نیاز به پیش شرط هایی از جمله شناسنامه فنی واحد یا بیمه دارد و هنوز در اجرا و عملیاتی شدن آن تردید وجود دارد و در عمل دفاتر اسناد رسمی بسیاری از سندهای پیش فروش را نمی توانند تنظیم کنند. عقبایی افزود: در کشور بخش زیادی از اراضی و املاک کشور که ساخت وساز صورت می گیرد فاقد اسناد رسمی است و امکان تنظیم سند پیش فروش در دفاتر ثبت وجود ندارد و تنظیم قرارداد قانونمند و قابل پیگیری دارای کد رهگیری در شبکه مشاوران املاک سراسر کشور صورت می گیرد. عقبایی با بیان اینکه باید به سمت و سوی تسهیل معاملات مسکن و رفع مشکلات مردم برویم، تصریح کرد: بخشی از شرایط معاملات پیش فروش که در آئین نامه جدید لحاظ شده است در بازار مسکن وجود ندارد. نقص قوانین رفع شود حدود 40 درصد پرونده های تشکیل شده در مراجع قضایی کشور مربوط به کلاهبرداری هایی است که به بهانه پیش فروش ساختمان صورت گرفته است. این در حالی است که در قانون پیش فروش ساختمان، صحبتی برای املاک فاقد سند نشده است و بسیاری از خریدوفروش ها در کشور فاقد سند و به صورت قولنامه ای صورت می گیرد که خود منشأ تخلفات ملکی محسوب می شوند. در این راستا، به نظر می رسد راه داد و ستد، مراجعه به بنگاه های املاک و مسیر تنظیم سند رسمی مراجعه به دفاتر اسناد رسمی است؛ اما آنچه مشخص است بر این مبناست که تا مشکلات قانونی رفع نشوند امکان اجرایی شدن قانون در کشور با مشکلات همراه خواهد بود و اگر نواقص رفع شوند، از یک سو هم مردم بر اساس قانون عمل خواهند کرد و از سوی دیگر قانون هم با متخلفان برخورد جدی تری خواهد داشت.