چگونه مسکن از سکه افتاد؟

افت وخیز قیمت مسکن در دوره های رکود و رونق در تهران به بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن منتج می شود؛ به نظر می رسد شاخص عرضه و تقاضا به تنهایی نقش مستقیم نداشته و باید ریشه تغییرات قیمت مسکن را عمیق تر از این دید. معمولا مسیر تقاضای مسکن، به قیمت ها جهت داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می شوند. سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم بر نوسانات قیمت ملک تأثیر گذاشته است. نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی نیز شاخص های جهت دهی به نرخ مسکن در پایتخت هستند. درآمد سرانه، رشد حجم پول، شاخص قیمت دستمزد کارگران ساختمانی، رشد تسهیلات اعطایی بانک ها به بخش مسکن، نرخ ارز، نرخ بهره بلندمدت و شاخص بازار سهام عوامل مؤثر بر قیمت مسکن محسوب می شوند و به گفته کارشناسان، رشد تسهیلات بانکی برای بخش مسکن، درآمد سرانه، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول بیش از همه بر قیمت مسکن تأثیرگذارند. به اعتقاد برخی کارشناسان اقتصادی مهم ترین متغیری که بر قیمت مسکن تأثیرگذار است، متغیر درآمد سرانه است به این معنا که با افزایش درآمد سرانه مردم تقاضای بیشتری برای مسکن و ترک اجاره نشینی خواهند داشت و تقاضایشان را برای مسکن به عنوان یک دارایی افزایش خواهند داد. این افزایش تقاضا در افزایش قیمت خلاصه خواهد شد. مهم ترین متغیرها بعد از درآمد سرانه، رشد تسهیلات بانکی، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول هستند. افزایش توان مالی نقش بسیار پررنگی در خرید مسکن داشته است و مردم در پی افزایش توان خریدشان از طریق تسهیلات بانکی، تقاضایشان را برای خرید مسکن افزایش می دهند. با افزایش نرخ سود بلندمدت، مردم به سمت سپرده های بانکی ترغیب خواهند شد و برای کسب بازدهی و سود بیشتر سپرده گذاری خواهند کرد. شاخص بازار بورس، به عنوان جانشینی برای مسکن در اقتصاد ایران عمل می کند و با رونق در بازدهی این بخش، تقاضا به سمت بازار بورس گرایش می یابد. با گرایش افراد به سمت بازار بورس، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت و در نتیجه باعث کاهش قیمت آن خواهد شد. افزایش حجم نقدینگی در جامعه نیز باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن و همچنین افزایش تورم باعث افزایش قیمت مسکن می شود. مؤلفه های جهت ساز قیمت مسکن به گفته برخی کارشناسان مسکن، شاخص های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان های تهران مؤثر است اما تأثیر مجموعه این شاخص ها که از سمت عرضه شکل می گیرد، به مراتب کمتر از مؤلفه های دیگرِ مؤثر بر تقاضای مسکن است. تحولات سمت عرضه مسکن به این دلیل که خیلی کند و در طول زمان صورت می گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه مدت و میان مدت سمت تقاضا و به خصوص معاملات ملک تأثیرگذار نیست. هرچند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تأثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره هایی باعث بروز جهش شده اما نقش آن از سایر مؤلفه های جهت ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است. به گفته محمدهاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن آمارهای تسهیلات دهی این بانک حاکی از شروع رشد و تحرک در بازار مسکن است و این در حالی است که روند تسهیلات دهی ما در بخش مشارکت مدنی بر روند رو به رشد بازار مسکن از دی ماه سال قبل تأکید دارد. مدیرعامل بانک مسکن معتقد است که با توجه به رشد تسهیلات دهی و سقف آن در طول یک سال گذشته، روند رشد در بازار مسکن می تواند ادامه دار باشد و اگر نظام جامع تأمین مالی در بخش مسکن ایجاد نشود، می تواند منجر به حرکت به سمت تأمین مالی به روش نادرست مسکن مهر شود. برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند طبق نظام رایج شبکه بانکی بابت توزیع تسهیلات بین بخش های مختلف، معمولا باید سالی20 درصد از کل تسهیلات بانکی نصیب بخش مسکن شود اما در دهه 80، سهم این بخش به بالاترین سطح یعنی معادل حداقل 25 درصد کل تسهیلات رسید و در حال حاضر طبق آخرین آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از وام های بانکی به 10 درصد نزول کرده که پایین ترین سطح در دوره های گذشته است. به این ترتیب، اگرچه اثر مستقیم و مثبت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن، قابل تأیید است اما در شرایط فعلی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا کرده، هنوز سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، معادل کمتر از نصف یک دهه اخیر است؛ بنابراین تا زمانی که این سهم به حدنصاب طبیعی دوره های گذشته نرسد، بعید است این مؤلفه اثر آنچنانی بر نوسان قیمت مسکن داشته باشد.