اهمیت پیش بینی بازار مسکن

نوسانات قیمت مسکن، از متغیرهای کلان مؤثر بر شالوده اقتصادی کشورهاست که در کشورهای در حال توسعه ای همچون ایران، تحت تأثیر تغییرات متغیرهای کلان اقتصادی است که خود نتیجه سیاست های راهبردی کشور در درازمدت است. در واقع می توان عنوان کرد که بخش مسکن، دارای ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش های اقتصادی است. نگاهی به تاریخچه بازار مسکن در ایران، نشان می دهد که این بازار طی دهه های گذشته همواره با فراز و فرود های فراوانی در قیمت ها روبه رو بوده است؛ ابتدائا چند سال در رونق سپری شده (افزایش قیمت ها و رونق در معاملات) و پس از آن دوره رکودی بر بازار حکمفرما شده (ثبات و گاهی کاهش قیمت ها و رخوت در انواع معاملات) و پس از طی چندین فصل مجدد بازار رنگ و بوی رونق به خود دیده و این چرخه در طی سالیان متمادی همین طور تکرار شده است. با نگرشی دقیق تر، می توان پی برد که این نوسانات، همواره از یک الگوی تکراری پیروی می کنند و از این رو، باور عمومی قوی را مبنی بر دوره ای (چرخه ای) بودن فازهای رونق و رکود در این بازار به وجود آورده است. حال سؤال اصلی این است که تا چه حد این دوره ها در بازار قابل شناسایی است و چرا پیش بینی دقیقی در حوزه بازار مسکن، پیرامون زمان جابجایی و تغییر از یک فاز به فاز دیگر وجود ندارد؟ پاسخ ساده است: بازار املاک به نسبت بازارهای مالی (اعم از بازارهای ارز، پول، سکه، سهام و...) آهسته تر حرکت می کند و دارای نوسانات کمتری است؛ بنابراین مردم (خانوارها)، سرمایه گذاران، شرکت های ساختمانی، سیاست گذاران حوزه مسکن، دولت مردان و...، معمولا فراموش می کنند که روند بازار مسکن واقعا چقدر مهم است، تا زمانی که رکود بازار املاک فرا می رسد. آن زمان است که همه می خواهند روند آتی و زمان خروج بازار از رکود را درک کنند. یک خبر فوق العاده! از آنجا که فراز و نشیب بازار املاک به آرامی و در طول زمان اتفاق می افتد، با نگاهی به روند بازار مسکن کشور و عوامل مؤثر بر آن در طی سالیان گذشته، می شود دریافت که پیش بینی و سنجش روند آتی بسیاری از تحولات این بازار امکان پذیر بوده و این امر در مقایسه با سایر بازارها به مراتب آسان تر است؛ هرچند بسیاری از فعالان بازار مسکن، حتی با وجود سال ها تجربه، از این توانایی برخوردار نیستند. به هرحال، با وجود اینکه پیش بینی صحیح روند آتی بازار مسکن، فعالان این حوزه (در هر دو سمت عرضه و تقاضا) را، در تشخیص هرچه بهتر روندهای حرکتی بازار و همچنین زمان مناسبِ ورود و خروج به آن، به منظور برنامه ریزی دقیق پیرامون استراتژی تأمین سرمایه، یاری می دهد؛ لیکن نیاز به شناخت دقیقی از چرخه های بازار املاک کشور و تمامی عوامل و متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی مؤثر بر آن طی سالیان گذشته وجود دارد که با بررسی تاریخچه تحولات نوسانات قیمت در کشور، می توان به این امر دست یافت. چرخه های بازار مسکن در کشور (4 چرخه رونق-رکود کامل بازار مسکن تهران) با نگاهی به تاریخچه تحولات نوسانات قیمت در بازار مسکن شهر تهران (به عنوان شهر پیش رو در تحولات مسکن کشور) طی سال های 1370 تا به امروز، درمی یابیم که بازار مسکن در این شهر، 4 چرخه رونق-رکود کامل (شامل 4 دوره رونق و 5 دوره رکود) را تجربه کرده است. نمودار شکل زیر، نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با نرخ تورم عمومی در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد. نمودار اول بر مبنای نمودار، چرخه های کامل بازار مسکن کشور طی 24 سال گذشته را می توان مطابق جدول زیر دسته بندی کرد: به طورکلی، در مدت زمان 4 دوره رونق و 5 دوره رکود حاکم بر بازار مسکن کشور طی 24 سال گذشته، میانگین طول دوره رونق 5/10 فصل و میانگین طول دوره رکود نیز 6/11 فصل بوده است (که با وجود ادامه دوره رکود در سال 95، میانگین طول این دوره به مقداری بیش از این عدد هم خواهد رسید). همچنین، مطابق شکل زیر، هر چرخه کامل بازار مسکن قابل تفکیک به یک دوره رونق، یک دوره رکود و دو دوره گذار به منظور تغییر فاز بین این دو دوره اصلی است. شکل چهار دایره در هر چرخه از بازار، دوره رونق، محدوده و مقطع زمانی است که رشد قیمت مسکن، تورم عمومی را جا گذاشته و بازار وارد فاز رونق خود می شود. این دوره برای ورود، معامله و سرمایه گذاری بسیار جذاب است؛ بالعکس، زمانی که نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی جا بماند، بازار رکودی را شاهد خواهیم بود (دوره رکود)، به طوری که املاک نوساز بسیاری برای فروش، روی دستِ سازندگانی که در زمان اوج قیمت ها وارد بازار شده بودند باقی مانده و عمده خریداران نیز به دلیل وجود حباب قیمتی به وجود آمده در بازار، حاضر به ورود برای سرمایه گذاری و معامله نمی شوند. عوامل و متغیرهای مؤثر بر دوره های رونق و رکود بازار مسکن کشور نرخ رشد قیمت مسکن و رونق این بازار در هر کدام از چرخه های مسکن، تنها به نرخ تورم عمومی وابسته نبوده و نیست؛ بلکه دینامیک پیچیده تری پشت این ماجرا قرار دارد. نرخ رشد قیمت مسکن و به طورکلی رونق بازار مسکن، از عوامل اقتصادی و غیراقتصادی متعددی تبعیت می کند که تنها یکی از آنها نرخ تورم عمومی است. چنانچه تنها به این امید که در مدت زمان کوتاهی، نرخ رشد قیمت مسکن توان عبور از نرخ تورم عمومی را خواهد یافت، بخواهیم تصمیمی را مبنی بر خرید، سرمایه گذاری، ساخت، اجاره و به طور کلی ورود به بازار املاک (و به طور خاص مسکونی) بگیریم، مسلما تصمیمی عجولانه خواهد بود و ممکن است با شکست جبران ناپذیری مواجه شویم. حال آنکه رشد قیمت ها و سرازیر شدن تقاضا به سمت بازار مسکن (اعم از تقاضای مصرفی و یا سرمایه ای)، به عوامل متعددی همچون: نرخ سود بانکی، حجم نقدینگی جامعه، نرخ رشد هزینه های ساخت وساز و قیمت مصالح، قیمت زمین، روند صدور پروانه های ساختمانی مسکونی و غیرمسکونی، وضعیت بازارهای موازیِ بازار مسکن (اعم از سکه، ارز و سهام)، قیمت جهانی نفت و درآمدهای نفتی دولت، تسهیلات خرید و ساخت وساز مسکن، وضعیت بازار اجاره بها، بُعد و درآمد خانوار، طرح های ملی و منطقه ای، سیاست گذاری های کلان دولت در این حوزه و... ، وابسته است. از این رو می بایست، عمده فعالان صنعت ساختمان و مسکن، با شناخت کافی از این عوامل و متغیرها و نحوه تأثیرشان بر بازار مسکن، ضمن کنترل روند آنها در مدت زمانی مشخص، پیش بینی صحیحی از روند آتی بازار در درست داشته، سپس تصمیم نهایی خود را مبنی بر ورود یا عدم ورود به بازار بگیرند؛ تنها در این صورت است که می توانند تجربه خوبی از سرمایه گذاری خود در بازار املاک به دست خواهند آورد. شکل مثلثی پیام ساختمان در نظر دارد طی یک روال چند هفته ای، به معرفی تمامی عوامل و متغیرهای مؤثر بر بازار مسکن پرداخته و تحلیل کاملی پیرامون روند تحولات هرکدام از این متغیرها و نحوه ارتباط و تأثیرشان بر بازار مسکن کشور ارائه دهد؛ تا ضمن افزایش آگاهی مخاطبان پیرامون این حوزه، قدرت تحلیل و پیش بینی روند آتی چرخه بازار نیز به آنها انتقال یابد.