تاثیر صدور پروانه های ساختمانی بر رکود بازار مسکن

در شماره قبل، پیرامون تحولات نوسانات قیمت در بازار مسکن کشور طی 24 سال گذشته (مابین سال های 1370 تا 1394) تحلیل و بررسی اولیه ای انجام گرفت و لیستی از عوامل و متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی مؤثر بر این بازار را که تأثیر بسزایی بر تولید چرخه های آتیِ رونق و رکود بازار مسکن کشور خواهند گذاشت، مورداشاره قرار دادیم. از این شماره به بعد تصمیم داریم، یک به یک عوامل و متغیرهای مؤثر مورداشاره را در ارتباط با بازار مسکن مورد تحلیل و بررسی قرار داده و روند حرکتی هرکدام و همچنین نحوه ارتباط و تأثیرشان بر بازار مسکن کشور را به صورت دقیق و موشکافانه تری واکاوی کنیم. در این شماره، روند نوسانات و نحوه ارتباط و تأثیر متغیرِ صدور پروانه های ساختمانی را بر بازار مسکن کشور (و به طور خاص شهر تهران) مورد تحلیل و بررسی قرار داده و نشان می دهیم که این متغیر، به عنوان نماینده عوامل و متغیرهای محرک بخش عرضه مسکن، در گذر زمان دچار چه تحولاتی شده و در پی این فراز و فرودها چه تأثیری بر بازار مسکن کشور داشته است. روند صدور پروانه های ساختمانی عمده فعالان صنعت ساختمان و مسکن، گاهی به اشتباه روند افزایشی و کاهشی صدور پروانه های ساختمانی صادر شده را نشانه ای از رونق و رکود بازار املاک تفسیر و قلمداد می کنند. حال آنکه نوسانات صدور پروانه ها در هر دوره، ناشی از انگیزه و عوامل متعددی است؛ که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره داشت: سیاست شهرداری های کشور برای کسب درآمد بیشتر در زمان رکود، از طریق ارائه مشوق هایی همچون فروش تراکم و واگذاری امتیازات خاص؛ که نتیجه آن افزایش قدرت چانه زنی سازندگان به منظور دریافت امتیازات بیشتر به خصوص برای کسب مجوز پرو ژه های بزرگ است. از این رو، سازندگان می توانند پس از دریافت مجوز، در دوره مدنظر خود نسبت به اجرای پروژه ها اقدام کنند. طرح های تشویقی خاص همانند ارائه جواز به همراه امتیازاتی برای ساخت در بافت های فرسوده شهری کشور انتظار برای بهبود وضعیت آینده بازار مسکن و برنامه ریزی سازندگان برای شروع به ساخت در زمان رکود با هدف تکمیل و فروش (عرضه) واحدهای نوساز در دوران رونق آتی و ... در نتیجه، دریافت جواز و صدور پروانه های ساخت، به معنای شروع فعالیت ساختمانی و سرمایه گذاری در بازار نیست. با فرض اینکه هر پروانه صادر شده، منجر به شروع یک عملیات ساخت و سرمایه گذاری در بازار مسکن گردد، لیکن به طور میانگین یک پروسه دو ساله زمان لازم است تا پروژه ساخت تکمیل شده و واحدهای مسکونی جدید به چرخه عرضه بازار وارد گردند که به طور قطع در کوتاه مدت موجب رونق در سمت عرضه بازار مسکن نخواهند شد. نمودار شکل زیر، نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با روند صدور پروانه های ساختمانی جدید طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد. بر مبنای نمودار، تاریخچه روند صدور پروانه های ساختمانی در شهر تهران (به عنوان کانون تحولات بازار مسکن کشور)، نشان از هم سوییِ بالای روند تغییرات این متغیر با نرخ رشد قیمت مسکن در کشور دارد؛ به طوری که عمدتا در زمان اوج رونق بازار مسکن با بیشترین تعداد درخواست صدور مجوز برای شروع فعالیت های ساخت وساز و در زمان رکود شدید بازار نیز با کمترین میزان تمایل برای شروع فعالیت، مواجه بوده ایم. این موارد، نشان از عدم شناخت صحیح و تحلیل نادرست فعالان بازار مسکن از چرخه های بازار و زمان مناسب ورود آنها را دارد؛ چراکه اکثر سازندگان و سرمایه گذارانی که در زمان رونق شدید و اوج قیمت ها وارد بازار شده اند، به ناچار مجبور خواهند بود که در فاز رکود شدید بازار (درست زمانی که ساختمان های ساخته شده توسط آنها آماده بهره برداری می گردد) واحدهای خود را برای فروش عرضه کنند که به دلیل عدم حضورِ سمت تقاضا و همچنین قابلیت نقدشوندگی پایین محصول در این فاز از بازار، علاوه بر اینکه تجربه بدی از سرمایه گذاری خود به دست خواهند آورد، موجب افزایش قیمت ها (تشکیل حباب قیمتی) و تعمیق رکود بازار طی سال های آتی، به واسطه مازاد عرضه به وجود آمده، خواهند شد. آمار نهادهای رسمی کشور (همچون بانک مرکزی و مرکز آمار)، از پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری های مناطق شهری نشان می دهد که در دو دهه گذشته (مابین سال های 1375 تا 1394)، از کل پروانه های ثبت شده توسط شهرداری ها، به طور میانگین سالانه مجوز احداث حدود 475 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری کل کشور صادر شده است. نمودار شکل زیر، تعداد واحدهای مسکونی ثبت شده در پروانه های ساختمانی صادره از شهرداری های مناطق شهری کشور را در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار (نوساز)، طی سال های 1375 تا 1394 نمایش می دهد. روند نمودار فوق، مجددا بیانگر این حقیقت است که در دوره های زمانی مختلف، عمده عرضه کنندگان بازار مسکن با تحلیلی اشتباه از روند واقعی بازار، رفتاری درست برخلاف این روند و نیاز واقعی سمت تقاضا از خود نشان داده اند؛ رشد بی سابقه تعداد واحدهای مسکونی نوساز که طی دوره رکودی اخیر وارد چرخه بازار شد، تأییدی بر همین موضوع است. در کنار بحران تعداد بالای واحدهای مسکونی نوسازِ عرضه شده طی دوره رکودی اخیر که موجب تعمیق این دوره نیز گردید (به دلیل غلبه شدید و بی سابقه عرضه بر تقاضا)؛ روند کاهشی شدید صدور پروانه های ساختمانی مسکونی در طی این سال ها (بعد از اتمام آخرین دوره رونق در سال 91)، زنگ هشدار دیگری برای ورود بازار مسکن به دوره بحرانی جدید خود طی سال های آتی و پس از ورود مجدد بازار به دوران رونق، خواهد بود (به واسطه کمبود عرضه در مقابل تقاضا و افزایش مجدد قیمت ها). اگرچه عرضه فعلی بازار به واسطه مازاد تولید سال های گذشته، کشش لازم را برای تقاضای بالقوه مصرفی و سرمایه ایِ پیش رو خواهد داشت؛ منتهی با توجه به روند کاهشی صدور پروانه ها طی سال های اخیر ، زمان بر بودن فرآیند ساخت مسکن و هم چنین نیاز امروز کشور به عرضه ی سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید، انتظار می رود بخش مسکن رکود عمده ای را طی سال های آتی در سمت عرضه خود تجربه کند که منجر به انباشت تقاضا، افزایش قیمت ها و تولید مجدد حباب در بازار خواهد شد. از طرفی، بر مبنای آمار پروانه های ساختمانی ثبت شده توسط شهرداری های کشور طی سال های 1370 تا 1394، متوسط سطح زیربنای هر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور (که از تقسیم سطح کل زیربنای طبقات بر تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در هر سال به دست می آید)، ابتدا طی یک روند نزولی، از بیشترین مقدار خود (150 مترمربع) در سال 1370 به کمترین مقدار (119 مترمربع) در سال های 1380 و 1381 رسید و سپس روند افزایشی به خود گرفت تا جایی که در سال 1394 این مقدار به عددی در حدود 137 مترمربع رسیده است که این موضوع، با کوچک تر شدن متوسط بُعد خانوار (میانگین تعداد افراد در یک خانوار) در کشور در طی این سال ها ( از 84/4 نفر به ازای هر خانوار در سال 1375 تا 55/3 نفر در سال 1390) و در پی آن نیاز جامعه برای حرکت به سمت ساخت و ساز مسکن با ابعاد کوچک، در تضاد است. نمودار زیر، این روند را نمایش داده است: نمودار سوم طبق آنچه پیشتر گفته شد، افزایش روند صدور پروانه های ساختمانی، نشانه خوبی از گسترش سرمایه گذاری و میزان فعالیت ها در بازار مسکن نیست؛ از این رو می بایست ملاک و معیارهای به مراتب دقیق تری از بابت کنترل عملکرد سمت عرضه بازار در دست داشت که تصویر به مراتب واقعی تری از زمان ورود بازار به فازهای رونق یا رکود ارائه دهد. از این رو، میزان فعالیت و سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری ، شاخص بهتری برای بررسی وضعیت ساخت وساز در کشور به حساب می آید که این شاخص را در شماره آتی هفته نامه پیام ساختمان (260) بررسی خواهیم کرد.