امروز و فردای املاک کلنگی

دوره رونق و رکود در بازار مسکن پدیده تازه ای نیست و با توجه به شرایط اقتصادی و مؤلفه های آن قابل پیش بینی است؛ همانطور که در سال های گذشته با توجه به رشد دوره رونق و طولانی شدن آن، بسیاری از کارشناسان بر افزایش دوره رکود تاکید داشتند. افزایش سریع و جو روانی قیمت مسکن به دلیل حرکت نقدینگی سرگردان در بازار طی سال های 1390 تا 1392، افزایش عرضه مسکن با محوریت مجموعه مسکن مهر و کاهش تقاضا، بالا بودن سود بانکی و عدم جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن عواملی بودند که باعث رکود عمیق بخش مسکن از سال 1392 شدند. املاک کلنگی؛ نخستین جلوه گاه رونق ;فضای مبهم دوران مذاکرات هسته ای و فقدان قدرت پیش بینی در بازیگران بازار مسکن، کاهش شدید بودجه عمرانی دولت به دلیل کاهش قیمت نفت و کسری شدید بودجه، کاهش تقاضای مصرفی به دلیل کاهش توان مالی و کاهش تقاضای سوداگری بدلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با بازارهای رقیب این رکود را تقویت کرد. حال این که انتظار داشته باشیم در شرایط اعمال سیاست های کنترلی دولت در بازار مسکن و دیگر بحران های اقتصادی که کشور با آن دست و پنجه نرم می کند، بخش مسکن با سرعت به سمت رونق حرکت کند، شاید کمی دور از ذهن باشد. اما به هر حال کاهش سود بانکی و همچنین چند نوع وامی که دولت در دستور کار قرار داده باعث شده تا خبر هایی در خصوص رونق نسبی از سوی متولیان بیان شود که البته ممکن است نشان دهنده تأثیرگذاری مؤلفه های متعددی مانند جو روانی باشد که اجازه تحلیل های قطعی را به کارشناسان مسکن نمی دهد و همواره با اما و اگرهایی همراه است. یکی از بخش هایی که با شروع رونق صنعت ساختمان، پیش از سایرین به رونق چشمک می زنند، خانه های کلنگی هستند. بنابراین بررسی اینکه در حال حاضر این خانه ها چه وضعیتی دارند و درآینده به چه سمتی می روند، برای فعالان بازار مسکن حائز اهمیت است. معاملات کلنگی ها بیشتر از آپارتمان احمد رضا سرحدی، کارشناس مسکن به خبرنگار پیام ساختمان گفت: املاک کلنگی به دلیل اینکه استهلاک ندارند و می توانند سرمایه ها را حفظ و در صورت مهیا بودن شرایط افزایش دهند، در بازار مسکن و سرمایه مورد توجه هستند. در حالی که آپارتمان هم استهلاک دارد و هم هزینه هایی مانند شارژ را بر خریداران تحمیل می کند. از طرفی در کلانشهر ها به ندرت می توان زمین خالی برای ساخت و ساز پیدا کرد و به همین جهت املاک کلنگی همواره، حتی در شرایط رکود، نسبت به سایر املاک وضعیت بهتری دارند. ;وی اظهار داشت: سعی دولت این است که اهالی ساکن خانه های کلنگی بویژه در محدوده بافت های فرسوده را با استفاده از مکانیزم های تشویقی مانند وام و تخفیف در عوارض صدور پروانه به نوسازی تشویق کند در حالی که بیشتر ساکنان این ساختمان ها از توانایی مالی لازم برخوردار نیستند. ;سرحدی در پاسخ به این سوال که چرا با وجود کمبود زمین در کلانشهر ها و تخفیف در عوارض ساخت املاک ناپایدار و محدوده بافت های فرسوده، باز هم سرمایه گذاران ترغیب به ساخت و ساز در این املاک نمی شوند، گفت: اگر نگاه کنید در شمال شهر تهران با هزینه های سنگین حتی کوه را می تراشند و ساخت و ساز می کنند چرا که ایمان دارند خریدار آن وجود دارد اما در رابطه با خانه های کلنگی و بافت های فرسوده وضعیت به این منوال نیست. بدین معنی که بافت های فرسوده در مراکز یا منطقه های پایین شهر ها قرار گرفته اند و طبقه متوسط به بالا از سکونت در آنها استقبال نمی کنند و از طرفی ساکنان این بافت ها هم توانایی خرید ندارند؛ بنابراین ورود سرمایه گذاران هم اکنون نه با هدف ساخت که با هدف فروش در آینده صورت می گیرد. مگر اینکه صنعت ساخت و ساز رونق بگیرد که در این صورت می توانند بسازند و تحت هر شرایطی منتفع شوند. کلنگی ها تا پایان سال گران می شوند ;بیت الله ستاریان، دیگر کارشناس مسکن هم گفت: حقیقت این است که در شرایط حاضر آثار مشهودی دال بر رونق ساخت و ساز نمی بینیم. اتفاقات مثبتی هم که به ندرت رخ می دهد، ناشی از جنبه های روانی است نه آثار عملی اقتصاد. ;وی با بیان اینکه چنانچه قرار باشد در صنعت ساختمان رونقی اتفاق بیفتد، اولین آثار آن را در خرید و فروش املاک کلنگی می بینیم، افزود: در شرایط حاضر تغییری نسبت به وضعیت چند سال اخیر نمی بینیم. اساسا امکان اینکه صنعت ساختمان در رکود باشد و املاک کلنگی در رونق باشند، وجود ندارد. قطعا وقتی خریدار وجود ندارد، سازنده دلیلی نمی بیند که ملک کلنگی را بسازد. ;وی ادامه داد : زمین در تهران قیمت بسیار بالایی دارد و قطعا در آینده و پس از رکود بالاتر هم می رود. بنابراین خریداران املاک کلنگی اگر تا انتهای سال اقدامی برای فروش نکنند، به دلیل کمبود زمین قطعا می توانند ملک خود را با قیمت بالایی بفروشند. کلنگی 30 درصد گران تر از آپارتمان ;درگاهی، یکی از مشاوران املاک نیز با بیان اینکه در حال حاضر املاک کلنگی خرید و فروش نمی شود، به خبرنگار ما گفت: بیشتر خانه های کلنگی در شرایط حاضر با هدف اجاره خریداری می شوند و در این صورت بازدهی خوبی دارند. البته عده ای از سازندگان که وضعیت مالی خوبی دارند، از کساد بودن بازار در جهت مثبت استفاده می کنند و سراغ املاک کلنگی می روند. ;وی در مورد قیمت املاک کلنگی هم گفت: معمولا املاک کلنگی حدود 30 درصد گران تر از آپارتمان هستند. بدین معنی که به طور مثال ملک کلنگی 200 متری این قابلیت را دارد که پس از تخریب و گرفتن پروانه از شهرداری چند طبقه روی آن احداث شود؛ یعنی به طور متوسط 4 دستگاه آپارتمان؛ اما در صورت خرید آپارتمان به جای ملک، خریداران فقط مالک یک دستگاه آپارتمان می شوند. ;این مشاور املاک در مورد قیمت آینده املاک کلنگی هم اظهار داشت: رونق املاک زنجیروار به هم وصل است اما با توجه به اینکه تعداد املاک کلنگی کمتری نسبت به آپارتمان ها در بازار وجود دارد، در دوران رکود کمتر افت داشته اند. ;وی در پایان گفت: اقتصاد ما اقتصاد تولیدی و صنعتی نیست بلکه اقتصاد دلالی است و تنها چیزی که کشور را از بحران اقتصادی و بیکاری نجات می دهد، ساخت و ساز و خرید و فروش ملک است که دولت هم به این نتیجه رسیده است.