هزینه خدمات و مصالح ساختمانی با بازار مسکن چه می کند؟

در ادامه روند معرفی متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن در کشور، در این شماره قصد داریم هزینه های ساخت و ساز و آیتم های مهم درگیر در آن را به عنوان یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، تحلیل و بررسی کنیم و ضمن معرفی دو شاخص اقتصادی موثر بر هزینه های تمام شده ساخت مسکن، نحوه همسویی و اثرگذاری این دو را بر روند بازار مسکن کشور مورد واکاوی بیشتری قرار دهیم. قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، به طور معمول از چند جزء مختلف تبعیّت می کند که عمده ترین آن ها عبارتند از: قیمت زمین - هزینه هایی همچون صدور مجوزها، تراکم، تامین مالی، انشعابات آب و برق و گاز و تلفن - مالیات ها - هزینه های ساخت و ساز (شامل قیمت مصالح کاربردی، دستمزد های خدمات ساختمانی و...) نوسان در هر یک از عوامل فوق، به سرعت تاثیر خود را بر هزینه تمام شده ساخت و ساز مسکن در کشور خواهد گذاشت؛ لیکن، تاثیر آن بر افزایش یا کاهش قیمت فروش واحدهای مسکونی در بازار، به طور معمول با یک تاخیر چند فصلی همراه خواهد بود زیرا زمانی که ملک نوسازی در یک دوره به شرایط فروش در بازار می رسد، بر مبنای قیمت نهاده های تولید در دوره قبل ساخته و آماده فروش شده است در حالیکه، قیمت فروشِ روز در بازار املاک، برپایه تعادل وضعیت فعلیِ اهرم های عرضه و تقاضای بازار تعیین می گردد. از این رو، فراز یا فرود قیمت نهاده های تولید مسکن در زمان فعلی، طی یک دوره آتی، تاثیر خود را بر قیمت نهایی املاکی که آماده بهره برداری و فروش در بازار می گردند، خواهد گذاشت. از طرفی، همزمانی نوسانات نهاده های تولید و هزینه های ساخت با سیکل های رونق و رکود بازار مسکن در کشور، نتایج متفاوتی را در پی خواهد داشت؛ به طوری که چنانچه افزایش قیمت نهاده های تولید و هزینه های ساخت در زمان رکود بازار رخ دهد، به واسطه افت روند معاملات بازار و قدرت چانه زنی بالای سمت خریدار در طی این دوره، تنها از حاشیه سود سازندگان کاسته خواهد شد و تاثیری در افزایش قیمت واحدها نخواهد گذاشت؛ که این امر موجب تصمیم سازندگان به توقف روند فعالیت ها و انصراف سازندگان از شروع پروژه جدید خواهد شد. بالعکس، چنانچه افزایش هزینه ها با رونق بازار همزمان گردد، تفاوت چشم گیری در رشد قیمت های فروش به نسبت رشد هزینه های ساخت رقم خواهد خورد؛ علت این امر، اثر روانی افزایش قیمت هاست که منجر به هجوم خریداران به بازار و به دنبال آن بی میلی سازندگان برای فروش املاک با هدف کسب حاشیه سود بیشتر خواهد شد. در واقع از آنجاکه در زمان رونق، قدرت قیمت گذاری در دست سازندگان و فروشندگان خواهد بود، معمولا افزایش هزینه های ساخت دست آن ها را باز گذاشته و میانگین قیمت های بازار به طور معمول چند درصدی افزایش خواهد یافت. در ادامه، 3 جزء اصلی از نهاده های تولید مسکن کشور را که تاثیر چشم گیری بر بهای تمام شده واحدهای مسکونی خواهند داشت مورد تحلیل و بررسی قرار می دهیم: قیمت زمین از بین آیتم های معرفی شده، بازار زمین و سیکل های آن، روند تاریخی بسیار نزدیکی با چرخه های بازار مسکن داشته و دارد، به طوریکه گاها روند سیکل های این دو بخش بسیار همزمان رخ داده است. در بسیاری از کلان شهرها، قیمت زمین، بیش از 50 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را به خود اختصاص می دهد. به واسطه اهمیت مبحث بازار زمین ، به عنوان اساسی ترین جزء از نهاده های تولید مسکن در کشور، طی یک مقاله جداگانه در هفته های آتی، به تفصیل پیرامون نحوه تاثیر نوسانات قیمت آن بر رونق و رکود بازار مسکن کشور به بحث و بررسی خواهیم پرداخت.هزینه صدور مجوزها، تراکم، مالیات و انشعابات سیاست گذاری نهاد های مرتبط با بخش مسکن کشور(از جمله شهرداری ها)، همواره موجب نوسانات متعددی در قوانین و تعرفه های مرتبط با نهاده های تولید مسکن شده است. یکی از بزرگترین معضلات سازندگان کشور در طی سالیان اخیر، پروسه طولانی کسب مجوزهای ساخت، تراکم و انشعابات ساختمانی است که یک روند بوروکراسی پیچیده ای را پیشِ پای آن ها قرار داده است. در کنار این موارد، روند افزایشی هزینه های صدور این مجوزها طی سال های اخیر و همزمانی آن با دوره های رونق و رکود آخرین سیکل بازار، نتایج متفاوتی برای بازار مسکن کشور در پی داشته است. به طوری که پیش تر نیز عنوان شد، چنانچه این افزایش هزینه ها مصادف با زمان رونق بازار مسکن شود، منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد شد (همانند آخرین دوره رونق بازار طی سال های ابتدای 1390 تا انتهای 1391 که افزایش تعرفه های ساخت و ساز با دوره افزایش قیمت ها و رونق معاملات در بازار همزمان شد) به عکس در زمان رکود، این افزایش هزینه ها اثر ناچیز و تا حدودی خنثی بر قیمت ها داشته که موجب تعمیق دوران رکود در پی کاهش سود سازندگان و خروج آن ها از بازار خواهد شد (همانند دوره رکودی اخیر بازار که از اواخر سال 1391 آغاز شد و افزایش تعرفه های ساخت موجب رونق بازار و افزایش قیمت ها نشد و سازندگان بسیاری از این امر متضرر شدند).هزینه های ساخت و ساز سهم هزینه های ساخت از قیمت تمام شده مسکن، پس از قیمت زمین، در مرحله بعدی قرار می گیرد که این سهم در مورد ساختمان های مسکونی بلند مرتبه، عدد به مراتب بزرگتری را به خود اختصاص می دهد. عموما در طی سالیان اخیر، با افزایش سطح عمومی قیمت ها (نرخ تورم)، هزینه های ساخت و ساز نیز به تبع از آن افزایش یافته که البته مقدار آن در سال های مختلف با شدت و ضعف همراه بوده است (در سال های با تورم شدید همانند 1391 و 1374، این افزایش به مراتب بیشتر بوده که منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی در کشور نیز شده است) دو بخش مهم از آیتم های تشکیل دهنده هزینه های ساخت مسکن را قیمت مصالح ساختمانی و بهای خدمات ساختمانی تشکیل می دهند. پس به طور طبیعی با روند فزاینده نرخ تورم در طی سالیان اخیر، دستمزد نیروی انسانی فعال در صنعت ساختمان و همچنین قیمت نهاده های تولید همچون مصالح ساخت نیز روند افزایشی به خود گرفته است. به منظور درک بهتر نحوه تاثیر نوسانات هزینه های ساخت بر بازار مسکن کشور، می بایست نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی را با دو شاخص اقتصادی نماینده هزینه های ساخت مسکن در کشور، یعنی شاخص بهای دستمزد خدمات ساختمانی و شاخص بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی مقایسه کرد. شاخص اقتصادی اول شامل شاخص مزد یک روز کارگر ساده ساختمانی، مزد یک روز بنّای سفت کار، اجرت نقاشی، آسفالت بام، مقنّی، سیمان کار، کاشی کار، گچ کار، کارگر ماهر لوله کش و کارگر ماهر برق کار می باشد. شاخص اقتصادی دوم نیز تمامی مصالح ساختمانی فلزی و غیرفلزی را در بر می گیرد. نمودار شکل زیر، روند نرخ رشد شاخص بهای خدمات ساختمانی را در مقایسه با نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد. تصویر 1 روند نمودار فوق، هم سویی و هم بستگی بسیار بالای روند نرخ تورم و شاخص بهای خدمات ساختمانی را به خوبی نشان می دهد؛ به طوری که در سال های 1374 و 1391، که بیش ترین نرخ تورم در کشور طی 24 سال گذشته را تجربه کرده ایم، روند شاخص بهای ساختمانی نیز به تبع آن رشد چشم گیری داشته که منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی و رونق بازار مسکن در این سال ها گشته است. هم چنین، نمودار شکل زیر، روند نرخ رشد شاخص بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی را در مقایسه با نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد. تصویر 2 همانند نمودار قبل، روند نمودار فوق نیز همبستگی بالای هر سه متغیر را در زمان های رونق و رکود بازار نشان داده است. به طور معمول هرچه به زمان های اوج رونق و رکود بازار نزدیک شده ایم ، تورم نیز تغییرات ناگهانی به خود دیده است (همانند سال های 1374، 1376، 1388 و 1391)، روند همسویی قیمت مسکن با قیمت مصالح ساختمانی به مراتب بیشتر نمایان شده است؛ چراکه با شروع افزایش یا کاهش قیمت نهاده های ساخت مسکن همچون مصالح ساختمانی، هر دو گروه سازندگان و خریداران با پیش بینی تغییر در قیمت های بازار طی دوره آتی، سریعا واکنش نشان داده و موجب تسریع ورود بازار به زمان اوج رونق و رکود خود شده اند. از طرفی، بر مبنای نمودار فوق می توان نتیجه گرفت که رونق های شدید بازار در سال های 1381 و 1386، تنها به دلیل رشد قیمت مصالح و دستمزد بهای ساخت و ساز نبوده است؛ بلکه عامل دیگری در این امر دخیل بوده که آن نیز رشد بی سابقه قیمت زمین در طی این سال هاست. این رشد، موجب افزایش بی سابقه قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدهای مسکونی در این سال ها شد. در مقالات آتی به تفصیل، تحلیلی پیرامون تاثیر نوسانات بازار زمین بر قیمت واحدهای مسکونی ارائه خواهیم داد.