توافق مالک و مستاجر، دور از چشم مسئولان

مهرنوش صفایی آخرین اخبار از بازار رهن و اجاره حاکی از آن است که به تازگی فرمول جدیدی در بازار رهن و اجاره معمول شده که با عرف گذشته این بازار متفاوت است. عرفی که فرمول هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه را در ازای یک میلیون تومان رهن نقض می کند. بر اساس فرمول جدید سبد اجاره بها چنانچه به صورت رهن کامل، شیوه مورد دلخواه مستاجر، تنظیم شود، مبلغی اضافه تر از ارزش اجاری واقعی ملک به مالک پرداخت خواهد شد، به این صورت که حداکثر چند میلیون تومان به رهن کامل آپارتمان اضافه می شود و در صورتی که شیوه مورد علاقه صاحب خانه ها که دریافت اجاره بهای ماهانه بدون پول پیش است، مورد توافق طرفین قرار بگیرد، نرخ اجاره ماهانه حدود 30 هزار تومان کمتر از عرف، تعیین خواهد شد. مشاوران املاک معتقدند رکود بازار مسکن و عدم تمایل مستاجران به نقل و انتقال یکی از مهم ترین عواملی است که مالکان را به پذیرش این فرمول جدید راغب کرده است. از طرف دیگر مستاجران نیز به دلیل قدرت اندک مالی به دنبال اجاره واحدهایی هستند که با شرایط رهن کامل به بازار عرضه شده اند ، به همین دلیل ترجیح می دهند با پذیرش چنین شرطی از پرداخت اجاره ماهانه معاف شوند. مشاوران املاک معتقدند این دو فرمول جدید یعنی اجاره بهای کمتر ، در ازای رهن کامل بیشترو یا اجاره بهای بیشتر در قبال دریافت پول پیش کمتر تقریبا جایگزین فرمول قدیمی هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون تومان رهن، شده است چنانکه بازار نقل و انتقالات تابستانی را پس از شوک ناگهانی کاهش نرخ سود بانکی تا حد زیادی تحت تاثیر خود قرار داده است. بنا بر این فرمول جدید، مالک و مستاجر با توافقی خارج از نرخ عرف گذشته (هر 30 هزار تومان اجاره، یک میلیون تومان رهن) بر سر رقم رهن یا اجاره ماهانه با هم به توافق رسیده و بر اساس همان توافق که ربطی به عرف گذشته بازار هم ندارد اجاره نامه را تا یک سال آینده تمدید می کنند. همه این اتفاقات در حالی در بازار رهن و اجاره در جریان است که حسام عقبایی چندی پیش اعلام کرد: فرمول 30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن، عرفی است که بین مردم ایجاد شده و به این زودی ها با بخشنامه و آیین نامه تغییر نمی کند. وی صراحتا اظهار داشت: با بخشنامه، آیین نامه، تلقین و صحبت، عرف معمول بین مردم قابلیت تغییر پیدا نمی کند. شاید کاهش رقم 30 هزار تومان به نفع اقتصاد و به نفع مستاجران باشد اما هر حرکت اقتصادی و تغییر مشی زمان خودش را می طلبد و الان زود است که در این خصوص صحبت کنیم. وی با رد این مدعا که کاهش ناگهانی نرخ سود های بانکی از 22 درصد به 15 درصد عامل تغییر فرمول قدیمی اجاره بها شده است افزود: بررسی آمارهای مربوط به ادوار گذشته نشان می دهد کسانی که متمایل به دریافت اجاره بها هستند قریب به اکثرشان رویکرد درآمد زایی داشته و برای تامین معاش این کار را می کنند، حال آنکه کسانی که خانه هایشان را رهن می دهند و پول پیش می گیرند عمدتا افرادی هستند که پولشان برای خرید خانه کم است. بنابراین بخشی از ثمن معامله را از طریق دریافت رهن تامین می کنند. اما اینکه مالکی خانه اش را رهن بدهد و پول آن را به بانک بگذارد و سودش را بگیرد آن قدر انگشت شمار و محدود است که اصلا نمی تواند به عنوان یک معیار و مصداق برای رشد اجاره بها پس از کاهش نرخ سود بانکی در نظر گرفته شود. عقبایی معتقد است همین امر گواهی بر این مدعاست که کاهش نرخ سود بانکی قادر نخواهد بود در کوتاه مدت تاثیر چشمگیری بر بازار رهن و اجاره داشته باشد چرا که با توجه به ماهیت مقاوم بودن بازار مسکن، تاثیر تحرکات سایر بخش های اقتصادی همچون سود بانکی در بازار اجاره، بلندمدت است و حداقل یک سال زمان می برد تا بازار مسکن از کاهش سود بانکی تاثیر بپذیرد. اما، گزارشان میدانی پیام ساختمان از مشاوران املاک سطح شهر حاکی از آن است که متاسفانه واقعیت موجود در بازار رهن و اجاره خلاف این مدعا را ثابت می کند، چنانکه بنا به اظهار بسیاری از مشاوران املاک دلیل اصلی اینکه اکثر مالکان ناگهان دریافت اجاره بها را به دریافت پول پیش ارجح دانسته اند ،کاهش نرخ سود بانک ها و همچنین افت نرخ سودی است که افراد از طریق دریافت مبالغ رهن دریافت می کردند. چنانکه در گذشته اکثر مالکان مبلغ رهن و اجاره ماهانه را بر اساس فرمول هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه برابر است با یک میلیون تومان مبلغ رهن ، به رهن کامل تبدیل می کردند و فقط عده انگشت شماری در حین تبدیل ، به این فرمول توجه نمی کردند و مبلغ رهن را بالاتر از ارزش واقعی پیشنهاد می کردند، اما هم اکنون ناگهان این شیوه در بین موجران منسوخ شده و دیگر کمتر مالکی حاضر به تبعیت از فرمول ذکر شده است. به هر حال این روزها حال بازار رهن و اجاره حال عجیبی است. حالی که مدتی است مستاجران در سکوت با آن دست و پنجه نرم می کنند. حالی که اتفاقاهیچ تاثیری از اظهارنظرها و استدلال های مسئولان نمی پذیرد و راه خودش را می رود و قانون خودش را دارد. راستی یک سوال؟! اگر مستاجری در شرایط موجود امکان افزایش پول پیش خانه اش را به اندازه ای که موجب رضایت صاحب خانه شود نداشته باشد یا اگر پرداخت اجاره بهای ماهیانه پیشنهادی صاحب خانه، از توانش خارج باشد تکلیفش چیست؟ یک سوال دیگر هم هست و آن اینکه افزایش حقوق کارمندان و بازنشستگان در سال 95 چقدر با میزان افزایش اجاره بها مطابقت داشته است؟