مسکن در گردونه پول،سپرده و تسهیلات بانکی

(بخش اول): در ادامه تکمیل روند معرفی متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن کشور، از این شماره تصمیم داریم به برخی از پارامترهای موثر بر سمت تقاضای بازار که نوسانات آن بیشتر موجب تحریک این بخش از بازار خواهد شد، اشاره داشته باشیم. از مهم ترین محرک های سمت تقاضا به منظور ورود یا عدم ورود به بازار با هدف خرید، پیش خرید و یا سرمایه گذاری در پروژه های مسکونی در کشور، تاثیر بازارهای موازی و یا در اصطلاحی وضعیت بازارهای رقیب بازار مسکن خواهد بود. در کشورهای نفتی همچون ایران که تجربه سالیانِ سال نرخ تورم بالای دو رقمی را به خود دیده، حفظ ارزش دارایی ها در مقابل رشد سطح عمومی قیمت ها (تورم)، به دغدغه اصلی مردم و بنگاه های اقتصادی در طی این سال ها تبدیل شده است. از این رو در هر دوره، از کالاهای مختلفی به عنوان سپر تورمی مناسب برای آن دوره یاد شده و عموم مردم نیز همواره در جابجایی بین بازارها، به دنبال فرصت های جدید و بهتری برای حفظ و یا افزایش ارزش دارایی های خود بوده اند. از این رو، مدت زمان نقدشوندگی دارایی و همچنین نرخ بازده و ریسک حاصل از سرمایه گذاری در هریک از بازارها، دو عامل مهم در تعیین استراتژی سرمایه گذاران برای ورود به هریک از این بازارها بوده است. تجربه ثابت کرده که در پی افزایش قیمت جهانی نفت و به دنبال آن گسترش درآمدهای نفتی دولت، سیاست های انبساطی پولی (افزایش پایه پولی و نقدینگی در جامعه) از طرف دولت ها در کشور پیاده شده که به صورت افزایش سقف سودهای بانکی (اعم از سپرده گذاری و تسهیلات) نمود یافته است. از آنجا که بازار سودهای بانکی یک بازار سرمایه گذاری مجزا با ریسک بسیار کم محسوب می گردد (طی حدود 25 سال گذشته، کم ترین ریسک و بازده سرمایه گذاری در بین تمامی بازارها مربوط به بازار سودهای بانکی بوده است) همواره تحولات آن تاثیر مستقیمی بر سایر بازارها خواهد داشت. در پی این تحولات، سایر بازارهای مالی و سرمایه گذاری کشور نظیر بازار زمین و مسکن، بازار بورس، بازار سکه، بازار ارز، بازار کالاهای لوکس و بادوام و...، دچار دگرگونی هایی خواهند شد که میزان بازدهی این بازارها را با نوساناتی مواجه خواهد کرد. از طرفی بازار مسکن در طی سالیان اخیر، همواره میزبان خوبی برای خریدارانی بوده که از سمت بازارهای موازی به سوی این بازار سرازیر شده اند. ویژگی های اصلی که مورد توجه اغلب خریداران و سرمایه گذاران می باشد، نرخ بازدهی بالا در کنار مدت زمان طولانی نقدشوندگی دارایی ها در این بازار است. در بین بازارهای رقیب بازار مسکن، بازار بورس به واسطه ذات پرنوسانش (بالاترین نوسانات در بین بازارهای مالی) و از طرفی نیاز به دانش بالا برای سرمایه گذاری و کسب سود در آن، به طور معمول مورد استقبال عموم متقاضیان جامعه قرار نمی گیرد؛ در حالی که بیش ترین نرخ بازدهی سرمایه طی حدود دو دهه گذشته مربوط به این بازار بوده و نصیب سرمایه گذاران در این بازار شده است. بازارهای سکه و ارز نیز علی رغم نقدشوندگی بالا و سریع، به دلیل کنترل دولت و بانک مرکزی بر توزیع و رشد قیمت آن ها (به واسطه حجم عظیم ذخایر ارزی و طلای موجود در خزانه بانک مرکزی)، همواره محمل مناسبی برای کسب سودهای بالا در بازار نمی باشد؛ کما اینکه در برخی از سال ها (همانند سال های 1390 و 1391)، به دلیل عواملی، رشد چشم گیری در قیمت های این دو رخ داد که تمامی بازارهای موازی تحت تاثیر آن قرار گرفت. به واسطه سیاست اخیر بانک مرکزی در کاهش نرخ سودهای بانکی (اعم از سپرده گذاری و تسهیلات) و همچنین ضعف ساختاری برخی از بازارهای رقیب بازار مسکن در جذب سرمایه های مازاد موجود در جامعه، بازار مسکن به دلیل جذابیت های خاص خود همواره مقصد نهایی این مازاد تقاضای موجود در بازار خواهد بود. از آنجا که وضعیت بازارهای رقیب بازار مسکن در زمان نوسانات اقتصادی کشور، همواره مورد توجه عمده مردم و مسئولین از جمله خانوارها، انبوه سازان، شرکت های ساختمانی، هلدینگ های سرمایه گذاری، دولتمردان و... بوده است، در این شماره اولین و مهم ترین بازار رقیب یعنی بازار پول، سپرده گذاری و تسهیلات بانکی را در ارتباط با بازار مسکن کشور مورد بررسی و واکاوی قرار خواهیم داد. پیش از باز کردن این موضوع، ابتدا می بایست پیرامون عبارت نقدینگی و ارتباط آن با بازار مسکن تحلیلی ارائه شود. نقدینگی و بازار پول طبق تعریف بانک مرکزی، نقدینگی عبارت است از مجموع پول (مجموع اسکناس و مسکوک نزد اشخاص و سپرده های دیداری نزد بانک و موسسات اعتباری) و شبه پول (سپرده های غیردیداری و بلندمدت در بانک ها و موسسات اعتباری). به واسطه افزایش درآمدهای نفتی دولت و در پی آن افزایش ظرفیت صندوق ذخیره ارزی بانک مرکزی، قدرت دولت در پرداخت بدهی ها و همچنین ارائه تسهیلات عمده از طریق بانک ها زیاد خواهد شد. چنانچه پس از این اتفاق، دولت سیاست انبساطی پولی و رشد نقدینگی در جامعه را در پیش بگیرد (همانند سال های 1384 و 1385 که نقدینگی به ترتیب به میزان 34% و 39% رشد داشته است)، بخش عمده ای از این نقدینگی به صورت تسهیلات بانکی در اختیار فعالان و بنگاه های اقتصادی همانند عمده سازندگان و خریداران بخش مسکن قرار خواهد گرفت و بازار مسکن را به سمت رونق سوق خواهد داد (کما اینکه در سال 1386 رونق چشم گیری در بازار مسکن به وجود آمد). هرگاه سیاست های انبساطی پولی دولت و رشد نقدینگی در جامعه، همزمان با دوره های رونق بازار مسکن رخ دهد، رونق مسکن تشدید خواهد شد (همانند بازه زمانی سال های 1375-1373، 1381-1379، 1386-1384 و 1391-1390). از طرفی نیزهرگاه سیاست های انقباضی پولی، با دوره های رکود بازار مسکن همزمان گردد، رکود مسکن تشدید خواهد شد (همانند بازه زمانی سال های 1377-1375، 1388-1386، 1393-1392). نمودار شکل زیر، روند رشد سالانه نقدینگی در کشور را در مقایسه با نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران، در بین سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد. تصویر اول بر مبنای نمودار فوق، می توان همسویی روند تغییرات قیمت مسکن و نقدینگی در جامعه را مشاهده کرد. از طرفی علت اصلی اینکه طی سال هایی، رشد نقدینگی در جامعه منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی و رونق بازار مسکن نشده، افزایش بی سابقه نرخ تورم و سطح عمومی قیمت ها در کشور بوده که نرخ رشدی بیش از نرخ رشد نقدینگی را تجربه کرده است؛ در نتیجه تمامی رشد پایه پولی در این سال ها صرف افزایش سطح قیمت ها و نه ایجاد رونق در بازار (همانند سال های 1388 و 1392) شده است. سود سپرده گذاری و تسهیلات بانکی اکثر کارشناسان اقتصادی، بازار پول و سود سپرده گذاری بانکی را اصلی ترین رقیب بازار مسکن و به طور کلی تمامی بازارهای موازی آن می دانند. برخلاف نقدینگی که با گسترش روند رشد آن، بازار مسکن نیز با رشد همراه می شد، معمولا سود بانکی و بازار مسکن رفتاری عکس یکدیگر دارند. چنانچه به واسطه سیاست های تورم زدایی و انقباض پولی، دولت و بانک مرکزی تصمیم بگیرند پول ها از دست مردم خارج شود، به طور معمول با افزایش سود سپرده گذاری های بانکی و بیشتر کردن جذابیت این بخش، پول در گردش بین بازارهای موازی را به بانک ها منتقل می کنند. به عکس هنگام سیاست های رکود زدایی و انبساط پولی، بانک های عامل با کاهش سود خود (اعم از سپرده گذاری و تسهیلات) و افزایش تعداد و سقف تسهیلات (اعم از تسهیلات ساخت و خرید در بخش مسکن)، نقدینگی بیشتری را به بازارها تزریق کرده و جذابیت سرمایه گذاری را به سایر بازارها (از جمله بازار مسکن) منتقل می کنند؛ این امر موجب افزایش سفته بازی و تحریک تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن خواهد گردید که نتیجه آن افزایش تدریجی قیمت ها در بازار خواهد بود. نمودار شکل زیر، نرخ واقعی حداکثر سود سپرده گذاری یکساله بانکی (تورم زدایی شده بر پایه سال 1383) را در مقایسه با نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد. شکل دوم همان طور که در نمودار فوق نیز مشخص شده، طی سالیان متمادی، به طور معمول رونق یکی از بازارها با رکود بازار دیگر همراه بوده است که نشان از نا همسویی تقریبی این دو متغیر دارد. در پایان می بایست به این موضوع نیز اشاره داشت که، تعداد و سقف تسهیلات ارائه شده توسط بانک عامل به بخش مسکن، فاصله زیادی با نیاز واقعی بخش تقاضای بازار دارد. راهکار اصلی خروج بازار از رکود فعلی، تحریک هرچه بیشتر سمت تقاضا برای ورود به بازار خواهد بود؛ که با افزایش تسهیلات بانکی خرید و در کنار آن کاهش نرخ سود بازپرداخت وام ها (در حد توان مالی عموم خانوارها)، امکان تبدیل بخش عظیمی از تقاضای بالقوه فعلی بازار به تقاضای واقعی فراهم می آید. ادامه دارد...