اوراق رهنی؛ حلقه گمشده نظام تأمین مالی

قسمت 1 فرابورس ایران با راه اندازی بازار ثانویه اوراق تسهیلات مسکن (تسه) و همچنین صندوق زمین و ساختمان، بخشی از مسئولیت تأمین مالی بخش مسکن و عرصه ساخت وساز در کشور را برعهده گرفته و در تازه ترین اقدام با رونمایی از اوراق بهادار رهنی ( MBS ) که عمدتاً به عنوان ابزاری در تأمین مالی اقتصاد مسکن شناخته می شوند سعی در تکمیل این زنجیره نموده است. به گزارش پیام ساختمان، ایجاد امکان معاملات ثانویه این اوراق در بازار فرابورس ایران، ضمن فراهم کردن امکان گسترش ابزارهای تأمین مالی و تحریک بخش مسکن می تواند به توسعه بازار بدهی در کنار بازار سهام نیز کمک شایانی داشته باشد. به بیان دیگر ازآنجاکه حدود 21 درصد از تولید ناخالص داخلی مستقیم و غیرمستقیم به ساختمان و مستغلات مربوط است و بیش از 3 میلیون نفر (معادل 15 درصد از آمار اشتغال کشور) در بخش ساختمان و مسکن مشغول به کار هستند، صاحب نظران از این بخش تعبیر به لوکوموتیو اقتصادی کشور می کنند که با راه افتادن آن سایر بخش های اقتصادی نیز به راه خواهند افتاد. تاکنون تأمین مالی بخش مسکن و تقویت سمت تقاضا عمدتاً بانک محور بوده اما بازار سرمایه در راستای افزایش سهم مؤثر خود در جهت توسعه سرمایه گذاری و تقویت همه جانبه نظام مالی کشور سعی کرده با استفاده از انواع ابزارهای معاملاتی، پاسخ روشنی به تمامی نیازهای تأمین مالی در این بخش دهد. اوراق بهادار رهنی ( MBS ) چیست؟ یکی از سؤال های اساسی در مورد چیستی اوراق رهنی ما را بر آن داشت تا به تعریف اوراق بهادار بپردازیم. مطالبات رهنی شامل مطالبات مدت دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله ای از قبیل فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک است که دارای وثیقه رهنی (به عنوان مثال سند ملک یا آپارتمان) است. اوراق بهادار سازی به عنوان متداول ترین روش تأمین مالی ساختاریافته که مصداق عینی آن اوراق رهنی است، فرآیندی به شمار می رود که طی آن بانک ها و مؤسسات مالی فعال در حوزه رهن، بخشی از مانده تسهیلات اعطایی رهنی خود را بعد از تجمیع، بسته بندی می کنند و ضمن رتبه بندی اعتباری بسته های تسهیلات، آن ها را به یک نهاد واسطه و البته به کسر می فروشند. نهاد واسطه نیز این بسته ها را به اوراق رهنی تبدیل و آن ها را در بازار اولیه عرضه می کند. بر این اساس دارایی هایی که به صورت سنتی جزئی از ترازنامه محسوب می شدند به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل و بعد از فروش اوراق بهادار در بازار اولیه، منابع مالی جدید برای بانک تجهیز می شود که با توجه به اصلاح ساختار مالی، بانک می تواند مجدداً تسهیلات جدید اعطا کند. بررسی معاملات اوراق رهنی در جهان نشان می دهد در حال حاضر بازار ثانویه این اوراق یکی از نقدشونده ترین بازارهای اوراق تأمین مالی با درآمد ثابت بوده و در جایگاه خوبی به لحاظ نقد شوندگی قرار دارد. اوراق بهادار رهنی مزایای بی شماری برای بانک ها به همراه دارد که از آن جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد: ;با اوراق بهادار سازی و فروش مانده وام های رهنی از سوی بانک، ریسک نکول این وام ها به خریداران اوراق رهنی منتقل می شود. بانک می تواند ضمن کسب یک بازدهی معقول نقدینگی لازم را برای پرداخت وام های جدید به دست آورده و خود را صرفاً محدود به سپرده افراد نکند و از اضافه برداشت های احتمالی از بانک مرکزی که نرخ سود بالایی دارند خودداری نماید. بانک از این طریق قادر است ساختار مالی خود ازجمله کفایت سرمایه را اصلاح کرده و ریسک ناشی از عدم انطباق زمانی دارایی ها و بدهی ها را کنترل و مدیریت کند. انتشار این اوراق سبب افزایش ارزش افزوده سهامداران می شود، زیرا وجوه حاصله به طور عمده صرف سرمایه گذاری در پروژه هایی با خالص ارزش فعلی مثبت می شود. مسیر طی شده برای انتشار اوراق رهنی در فرابورس ایران تاکنون اعطای وام های رهنی خرید مسکن، اعطای وام های جعاله ساخت مسکن، اعطای تسهیلات نوسازی بافت فرسوده، اعطای معافیت های مالیاتی به شرکت های عمرانی و انبوه ساز، طراحی صندوق های زمین و ساختمان، انتشار اوراق حق تقدم تسهیلات خرید مسکن، ساخت مسکن اقشار آسیب پذیر توسط بنیاد مسکن، راه اندازی صندوق های پس انداز مسکن و اعطای زمین های دولتی به تعاونی های ساخت مسکن، مواردی از سیاست گذاری های دولتی برای تأمین مسکن اقشار جامعه طی دهه های اخیر بوده اند. بازار رهن ثانویه: ضرورتی انکارناپذیر بانک ها به عنوان یکی از مهم ترین واسطه های مالی در صورتی می توانند به درخواست تأمین مالی متقاضیان دریافت تسهیلات پاسخ دهند که از توان کافی برای اعطای تسهیلات برخوردار باشند. در این مسیر تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی های مالی بانک یعنی تبدیل دارایی های مالی با نقد شوندگی پایین مانند وام رهنی به اوراق بهادار، این اوراق به منظور ایجاد ظرفیت برای اعطای تسهیلات جدید برای نخستین بار پس از درج در فهرست نرخ های بازار اوراق بدهی فرابورس ایران، پذیره نویسی می شود تا به این ترتیب بازار ثانویه رهن در فرابورس ایران نیز پس ازاین مرحله به طور رسمی تشکیل شود. در حال حاضر مؤسسات اعطاکننده وام رهنی با کمبود منابع مالی مواجه اند و بسیاری از نهادهای مالی دیگر ازجمله سرمایه گذاران نهادی بازار سرمایه داری مازاد منابع مالی هستند. همچنین بانک مسکن و سایر مؤسسات مالی نمی توانند در شرایط کاهش نرخ سود سپرده و کاهش منابع سپرده ای، به اعطای وام های رهنی مطابق برنامه ریزی ها اقدام کنند و برخی سرمایه گذاران نهادی مانند صندوق های بازنشستگی و بیمه ها نیز نیاز به اوراق تأمین مالی با سررسیدهای بلندمدت دارند که اوراق رهنی مبتنی بر وام های رهنی خرید مسکن عموماً چنین شرایطی دارند. بنابراین تشکیل بازار ثانویه اوراق رهنی بنا بر موارد مذکور جزو ضرورت های بازارهای مالی محسوب می شود.