چه بلایی سر زمین های ذخیره تهران آمد؟

گزارش های طرح تفصیلی تهران نشان می دهد طی سال های 86 تا91 مجموع زمین های ذخیره پایتخت در تمامی پهنه های(سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت) 633 قطعه با وسعت 5028هکتار بوده اما در سال های اخیر بر اساس آنچه رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران می گوید، بسیاری از این اراضی بزرگ مقیاس تهران در فرآیند پروژه های شهری با پیمانکاران تهاتر شده است، درعین حال شهرداری هیچ آمار دقیقی از این پروژه ها به شورا نمی دهد. زمین هایی برای ذخیره سازی نوسازی شهری بر اساس مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی در چارچوب اهداف و چشم انداز کلی طرح جامع شهر تهران در سال 86 ،در سال 87 مقرر شد که در هر یک از پهنه های چهارگانه کلیه اراضی و املاک بزرگ مساحت یک هکتار و بیشتر(به جز فضاهای سبز موجود) که در عملکرد خاص هر یک از پهنه ها تعیین تکلیف نمی شوند به ذخیره سازی نوسازی شهری اختصاص یابد تا باهدف بازسازی و نوسازی بافت فرسوده شهر به عنوان سرریز و تعادل بخشی جمعیت متراکم و کمبود سرانه خدماتی این بافت ها پس از تصویب در کمیسیون ماده 5 شهر تهران مورداستفاده و بهره برداری قرار گیرند. به همین منظور کلیه اراضی و املاک بزرگ با مساحت یک هکتار و بیشتر ازجمله اراضی خالی بزرگ و فضاهای باز باقی مانده شهر یا املاک و اراضی با عملکردهای نامتجانس شهری از قبیل انبارهای کالا و کارخانه های قدیمی برای رفع کمبودهای اساسی شهر و در اولویت اول برای سرریز و تعادل بخشی جمعیت و خدمات بافت های فرسوده شهری و در فرآیند بازسازی، نوسازی و بهسازی آن ها معین شدند تا حسب مورد پس از تهیه طرح های توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده 5 مورد بهره برداری قرار گیرند. پراکندگی ذخایر زمین طبق این پهنه بندی ها، پراکندگی ذخایر زمین در 5 حوزه شمال- شرق، جنوب- شرق، جنوب- غرب، شمال- غرب و حوزه مرکزی به ترتیب 89 قطعه، 168قطعه، 152قطعه، 206قطعه و 18قطعه با وسعت 5028 هکتار است که کمترین وسعت زمین حدود 191هکتار در حوزه مرکزی و بیشترین وسعت زمین نیز حدود 2113هکتار در حوزه شمال- غرب بوده است. همچنین منطقه 22 دارای بیشترین ذخیره زمین است. زمانی که منطقه 22 بیشترین زمین ها را داشت البته دسته بندی ذخایر زمین ازلحاظ وقوع در 4 پهنه بندی(سکونت، فعالیت، مختلط، حفاظت) در تهران ملاحظات جالب تری هم دارد به طوری که از همان سال ها منطقه 8 در میان مناطق 22گانه تهران در هیچ کدام از پهنه های نام برده زمین ذخیره ای نداشته و بعدازآن نیز منطقه 15تهران تنها نزدیک به 3هکتار زمین ذخیره شده آن هم فقط در پهنه سکونت (R )داشته است. در این میان اما ذخایر زمین در منطقه 22 با وسعت 738 هکتار در پهنه فعالیت(تجاری، اداری و...) و نزدیک به 328هکتار پهنه سبز و باز در صدر همه مناطق پایتخت بوده اما بررسی ها در این منطقه نشان می دهد، بسیاری از زمین های این منطقه به شدت مورد هجوم برج سازان قرارگرفته تا جایی که اخیراً نیز پیروز حناچی، معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی از آن به عنوان قطار از ریل خارج شده یادکرده است. بعد از منطقه 22، منطقه 21تهران با 495هکتار دارای بیشترین زمین ذخیره شده در پهنه فعالیت بوده درحالی که هیچ پهنه مختلطی در این منطقه وجود نداشته است. مهم تر اینکه پهنه حفاظت سبز و باز در منطقه یک تهران بعد از منطقه 22 با وسعتی حدود 240هکتار در مرتبه بعدی قرار داشته آن هم در شرایطی که طبق بررسی های شورای عالی معماری و شهرسازی کشور عمده مصوبات کمیسیون ماده 5 برای تغییر کاربری در این منطقه باهدف تغییر کاربری باغ و باغ مسکونی به بلندمرتبه سازی اداری- تجاری و مسکونی- تجاری بوده ضمن اینکه بیشترین تقاضاها هم برای زمین های هزارتا 5 هزار متر در این کمیسیون برای منطقه یک وجود داشته است. دسته بندی ذخایر زمین ازلحاظ وقوع در پهنه بندی ها طی سال های 86 تا91 همچنین گویای این مطلب است که ذخایر زمین تهران در پهنه سبز و باز در 9منطقه (6 ،8 ،10 ،11 ،12 ،14 ،15 ،16و 17 ) صفر بوده و هیچ ذخیره ای نیز در پهنه سکونت 5 منطقه تهران (3 ،6 ،8 ،9 و11) وجود نداشته است. دولت؛ زمین دار بزرگ در تهران اطلاعات دسته بندی ذخایر اراضی تهران ازلحاظ نوع مالکیت به تفکیک مناطق 22گانه نشان می دهد که 35/2 درصد کل زمین های ذخیره پایتخت تحت مالکیت دولتی، 7/2 درصد آن تحت مالکیت شهرداری، 11/7 درصد تحت مالکیت خصوصی، 26/8 درصد مختلط و 19/1 درصد آن مالکیت نامشخص در بازدیدهای میدانی بوده است. کاهش زمین های ذخیره با تجاری سازی در حوزه پراکنش ذخایر در بافت فرسوده هم جز مناطق 7 ،9 ،10 ،11 ،12 ،17 ،20 بقیه مناطق تهران هیچ فضای ذخیره ای نداشته اند و در کل 3 درصد با وسعت 2/11 هکتار سهم ذخایر در بافت فرسوده بوده است. آخرین آمارهای رسمی از زمین های ذخیره شده پایتخت در شرایطی منتشر می شود که طی 9سال گذشته تراکم فروشی و تغییر کاربری در تهران به شدت افزایش یافته و از مسئولان عالی رتبه کشوری تا نمایندگان شورای شهر تهران همگی به این موضوع معترف بوده اند. اما شهرداری هرگز نه تنها زیر بار تغییر کاربری ها یا تجاری سازی های تهران نرفته است بلکه آمار دقیقی هم از این موارد منتشر نکرده تا بدانیم از این میزان اراضی ذخیره شده چند هکتار در شهر تهران باقی مانده است. تلاش برای دسترسی به آمارهای جدید محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران هم به همین موضوع اشاره کرد. او می گوید: گزارش اخیر درباره وضع موجود در سال 86 است و ما در تلاش هستیم تا آمارهای وضعیت کنونی را به دست بیاوریم. به هرحال مهم است بدانیم در مدت 9ساله اخیر چه میزان از این زمین ها از بین رفته است. او با اشاره به اینکه شهرداری تهران در این زمینه آماری نمی دهد، می افزاید: البته درحال حاضر هم به یک سری اطلاعات در این زمینه رسیده ایم اما مستندات بیشتری لازم است، چون کار کمی مشکل است به خصوص اینکه شهرداری یک سری اطلاعات در این زمینه دارد اما به ما نمی دهد و ما داریم از طرق دیگر به اطلاعات دستیابی پیدا می کنیم. اراضی درشت دانه کم داریم پژمان پشمچی زاده، معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران می گوید: مجوزهای ما در حوزه کار و فعالیت تنها 3 درصد کل مجوزها بوده است. شما دنبال چه چیزی هستید؟ دنبال این هستید که بدانید که شهرداری در این سال ها چقدر مال ساخته شده است؟ میزان ساخته شده درزمینهٔ کار و فعالیت در مقابل تمامی مجوزهای صادرشده خیلی کم است و علت آن عدم رونق اقتصادی است. اتفاقاً نگاه ما این است که بیشتر فضای کسب وکار را گسترش بدهیم. پشمچی زاده درباره اراضی ذخیره شده بزرگ مقیاس پایتخت نیز می گوید: کلاً اراضی درشت دانه در تهران خیلی کم داریم به این شرح که 63 درصد پلاک های ما زیر 200متر 34 درصد از پلاک های ما نیز زیر 100متر هستند بنابراین اراضی بزرگ به معنایی که شما می گویید خیلی در تهران وجود ندارد. زمین ها تهاتر شدند باوجوداین سخنان اما رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی درباره عملکرد شهرداری تهران در حوزه تراکم فروشی یا فروش املاک و اراضی شهرداری تهران با استناد به شورایاری های محلات می گوید: در نشست شورایاری های محلات برخی از این افراد مطرح می کنند که وقتی به دنبال املاک و اراضی بزرگ یا متوسط مقیاس یا حتی قطعه های کوچک می روند تا برای تأمین سرانه های محل از آن استفاده کنند بعد از ماه ها پیگیری متوجه می شوند که ملک در فلان پروژه تهاتر شده و دیگر متعلق به شهرداری تهران نیست.