تاسیسات مشترک در قوانین آپارتمان نشینی

آپارتمان نشینی با همه محاسن و معایب آن در کشور ما همچنان روبه افزایش است. سکونت در مجتمع های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می روند که بر توسعه آپارتمان نشینی تأثیر مستقیم می گذارند. سکونت در مجتمع های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان به هر یک از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی می طلبد که عدم آشنایی و رعایت آن ها موجب بروز کدورت ها و اختلاف های فراوان بین ساکنین می شود. با توجه به تغییر زندگی در شهر که کم کم همه ما مجاب به آپارتمان نشینی و همسایگی با افراد مختلف باسلیقه ها و فرهنگ های مختلف هستیم مسلماً تعیین یک سلیقه به عنوان قانون حاکم بر یک گروه بسیار سخت است و هر یک از همسایه ها و ساکنین فرهنگ و سلیقه خود را ارجح می داند و برای اداره و نگهداری ساختمان بروز اختلاف سلیقه امری بدیهی است. نگهداری و تعمیر تأسیسات داخلی، تعیین میزان سهم هزینه نگهداری و آب و برق مصرفی در قسمت مشترک و... همگی یکسری از معضلات آپارتمان نشینی است که با تصویب قانون تملک آپارتمان ها و اعمال آن مشکلات حل خواهد شد، اما جزئیات و نکات لازم دراین باره چیست. تعهدات مربوط به مالک یا مستأجر در اداره ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها یکسان است و استفاده کننده قانونی خواه مالک یا مستأجر دراین باره متعهد است. نحوه نظارت مهندسان ناظر گاز قسمت های مشترک مجتمع های آپارتمانی شامل زمین، تأسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک ، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درب و پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی و به اصطلاح مشاعات ساختمان است. هر آنچه مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد مشترک و مورداستفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این قسمت ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است. این قسمت جزو مواردی است که هرگاه در مبحث مقررات ملی ساختمان در آن به قسمت مشترک ملک اشاره شده باید در زمان طراحی و نظارت مهندسان ناظر گاز رعایت شود. هزینه های مشترک قسمت های اختصاصی هر ساختمان شامل قسمت هایی است که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادرشده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. پارکینگ و انباری اگر به صورت رسمی یا عرفی متعلق به یک آپارتمان باشد متعلق به آن و مالکش است و در غیر این صورت باید به صورت مشترک با توافق مالکان دیگر بهره برداری شود. هزینه های مشترک، هزینه هایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات و همچنین هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می شود. این هزینه ها شامل مواردی همچون رنگ آمیزی دیوارها و نرده های مشترک و سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینه های مربوط به بخش های مشترک می شود. سهم هر یک از مالکین از مخارج با نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش های اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت می شود. هزینه های مشترک هم با تساوی از همگان دریافت می شود. بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش های عمومی مشترک مورداستفاده اختصاصی کسی یا کسانی است، باید هزینه های آن را استفاده کننده بپردازد. درعین حال امکان قانونی هم برای تنظیم قرارداد بین مالکین برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینه ها وجود دارد. همچنین مالکین می توانند توافق کنند که برخی از آن ها هزینه های بخشی از ساختمان را به صورت انحصاری تقبل کنند. قانون تملک آپارتمان ها نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکین هستند. آن بخش از ورودی آپارتمان ها و سردر آن ها که در ظاهر و زیبایی مؤثر و پیداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب می شود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکین انجام شود. در زمان طراحی و اجرا در صورت نیاز می توان لوله گاز مشترک را از روی نما با توجه به ضوابط قانونی طراحی و اجرا عبور داد. در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان ها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتش سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران ازجمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت. عدم پرداخت هزینه های مشترک ازجمله مشکلات مهمی است که مالکین و مدیریت ساختمان با آن مواجه می شود. به طورمعمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی ها در ساختمان از بدهکار خواسته می شود که بدهی خود را بدهد. اما قانون به مدیر این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه و یا مراجعه به دادگاه این طلب را دریافت کند. در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر می تواند دسترسی بدهکار را به خدمات مشترک مانند برخورداری از سرمایش، گرمایش و برق و آب مشترک را ناممکن کند. همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر می تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار کند. درعین حال نه تنها مدیر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار هم مالک و همم استفاده کننده را بدهد بلکه امکان دریافت خسارت تأخیر پرداخت بدهی را دارد.