افزایش برج سازی ها در دوره رکود

از ابتدای شکل گیری ساخت وسازهای بلندمرتبه تاکنون، نزدیک به 1000 برج در پایتخت ساخته شده که سهم سال های دهه 70 (رونق فروش تراکم ساختمانی) از این بازار، معادل 230 ساختمان بلند بوده اما 406 سازه از همین جنس در سال های 84 تا 94 احداث شده است. مابقی برج ها که قدیمی ترین بلندمرتبه های امروز تهران محسوب می شوند نیز در فاصله اوایل دهه 40 تا 60 ساخته شده اند. با مقایسه این سه دوره زمانی برج سازی مشخص می شود: بلندمرتبه سازی طی 10 سال اخیر در شرایطی تشدید شد که بازار مسکن به لحاظ شدت و ماندگاری رکود، با بیشترین ریزش در حجم سرمایه گذاری های ساختمانی و همچنین کاهش قیمت مسکن مواجه شد. همچنین بررسی ها از 5 دهه برج سازی در تهران، از نوعی رابطه معنادار و مستقیم بین رکود مسکن و برج سازی حکایت دارد و نشان می دهد در سال هایی که حجم ساخت وساز به دلیل نبود تقاضای مؤثر ناشی از تخلیه حباب مسکن، نصف می شود و کارگاه های ساختمانی تا مرز تعطیلی کامل پیش می روند، برج سازی در نقش بازوی نجات سرمایه گذاران و شهرداری از آسیب های مالی رکود مسکن، شتاب می گیرد و به تنها منطقه فعال بازار ملک تبدیل می شود. دو سیکل رونق و رکود در فاصله سال های 84 تا 94، دو سیکل کامل رونق و رکود در بازار مسکن اتفاق افتاد که حدود نیمی از این دهه به رکود گذشت. در سال های 87 و 88 قیمت واقعی مسکن به ترتیب 12 و 17 درصد ریزش کرد و باعث کاهش 14 و 43 درصدی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران شد و در سال های 92 تا 94 نیز با کاهش 26 درصدی قیمت واقعی آپارتمان، میزان ساخت وساز 75 درصد ریزش کرد. این میزان افت فعالیت های ساختمانی نسبت به دوره های زمانی قبل، کم سابقه بوده است. عوامل رونق برج سازی در رکود رونق برج سازی در رکود سال های اخیر، با تصویب کاهش 100 کیلومترمربعی مساحت محدوده شهر تهران از حدود 700 کیلومترمربع به حدود 600 کیلومترمربع، فضای فیزیکی در سطح برای ساخت وساز محدود شد اما رشد جمعیت متقاضی مسکن در پایتخت، نیاز شهر به ساخت وساز را افزایش داد. هرچند برج سازی در این سال ها نوعی انحراف ساختمانی در پاسخ به تقاضای هدف تلقی می شود اما عمده مجوزهای ساختمانی در این مدت به دلیل نیاز بازار صورت گرفت. از طرفی، رشد هزینه های اداره شهر تهران که باعث افزایش بودجه سالانه شهرداری با شیب تند شد (مبلغ بودجه شهرداری در 10 سال اخیر تقریباً 20 برابر شده و از حدود 900 میلیارد تومان به نزدیک 18 هزار میلیارد تومان رسیده است) نیاز مدیریت شهری به درآمدزایی بیشتر از محل عوارض ساخت وساز را افزایش داد. درنتیجه ازآنجاکه رکود مسکن به کاهش عوارض ساختمانی از ساخت وسازهای معمولی منجر شد، مسیرهای صدور مجوز برای برج سازی هموار شد. علاوه بر این، زیان شرکت های ساختمانی از تعطیلی بازار در رکود در نقش عامل سوم، باعث شد شهرداری و سازنده ها به راهکار مشترک برای خروج از این وضعیت برسند و بازار برج سازی را تقویت کنند. این رونق سبب شد تا مدیریت شهری از محل حجم به مراتب کمتری از پروانه های ساختمانی در مقایسه با پروانه ساختمان های معمولی در دوره رونق به منابع مالی موردنیاز دست پیدا کند و سازنده ها نیز با افزایش تعداد طبقات، هزینه های ساخت و قیمت زمین را سرشکن کنند و از سود بالاتری نسبت به ساخت وساز معمولی، بهره مند شوند. طبق اطلاعات رسمی مدیران شهرداری تهران، درآمدهای حاصل از عوارض ساخت وساز، حداقل 50 درصد کل بودجه سالانه را تشکیل می دهد. ناجی سرمایه گذاران؛ نابودی محیط زیست بازار برج سازی در دوره رکود مسکن اگرچه ناجی سرمایه گذاران محسوب می شود اما در همه 5 دهه اخیر، بلندمرتبه سازی، بدون ضوابط و نقشه راه واحد و بالادست انجام شده و تبعاتی را به لحاظ فاکتورهای زیست محیطی، اجتماعی، جمعیتی و حتی اقتصادی متوجه شهر کرده است. در مقابل، شورای عالی شهرسازی نیز بر کنترل هزینه های جاری و طبقه بندی هزینه های عمرانی در شهرها برای کاهش این وابستگی مخرب، تأکید دارد. این در حالی است که مطابق با بررسی های انجام شده سایر کلان شهرهای توسعه یافته دنیا که اغلب رشد عمودی پیداکرده اند اگر هم ظرفیت محدودی در ساخت وسازهای بیش از 12 طبقه نداشته باشند عموماً بر اساس یک الگوی مصوب در پهنه های مشخص شهری به ساخت وسازهای بلندمرتبه اقدام کرده اند. بلندمرتبه سازی برای هزینه های جاری با این دیدگاه کارشناسان شهری معتقدند که باید هر دو بخش دخل و خرج شهرداری ها مورد نظارت قرار گیرد. مسعود حمزه ای، مدیرکل دفتر نظارت طرح های توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اشکالات موجود در نحوه درآمدزایی شهرداری های کشور معتقد است: موضوع فقط هزینه درآمد شهرداری ها نیست. مسئله چگونگی خرج کردن هم هست. از یکسو شهرداری ها باید به شورای شهر و از سوی دیگر شورای شهر به مردم و به یک جایگاه قانونی پاسخگو باشند. نحوه هزینه کرد شهرداری ها ازاین جهت باید موردتوجه قرار گیرد که به عنوان مثال شهرداری هایی در کشور وجود دارند که طی سه یا چهار سال اخیر جمعیت پرسنل زیرمجموعه آن ها متجاوز از شش برابر شده است. حمزه ای یکی از مسیرهای جایگزین وابستگی به عوارض ساخت وسازهای بلندمرتبه برای تأمین درآمد اداره شهر را کنترل نحوه هزینه کرد شهرداری ها دانست و گفت: به نظر می رسد در بسیاری از موارد بودجه ارائه شده به شوراهای شهر جهت تصویب به شکل نمایشی است. چراکه شهرداری های کشور با توجه به الزاماتی که شورای شهر در تدوین بودجه تعریف می کند که به عنوان مثال بودجه جاری شهر نمی تواند از یک درصدی نسبت به کل بودجه اضافه شود، ابتدا یک بودجه صوری را به شورا ارائه می دهند اما درنهایت ازآنجاکه نمی توانند درآمدهای قانونی پیش بینی شده در قالب بودجه را کسب کنند سهم بودجه جاری را افزایش می دهند. به گفته وی در عملکرد بسیاری از بودجه های شهرداری های کشور مشاهده می شود که سهم بودجه جاری در پایان سال از 30 درصد به 60 درصد بودجه کل افزایش پیداکرده است. او بابیان اینکه برخورد با حجم تخلفات شهرسازی در دوره های گذشته در این دوره زمان بر است، عنوان کرد: باوجودآنکه کمیسیون ماده پنج یک جایگاه قانونی است اما ورود این کمیسیون به حل موردی پرونده های ساختمانی در دوره های گذشته از دیدگاه شورای عالی شهرسازی به عنوان نهاد فرادست محل اشکال است، چراکه تصمیم گیری بر روی یک پلاک به راحتی ممکن است به حقوق سایر شهروندان لطمه بزند. به گفته وی در دوره های گذشته مواردی وجود داشت که بررسی یک پرونده ساختمانی در کمیسیون ماده پنج بدون اجماع نظر کارشناسی و بررسی اثرات این تصمیم بر جمعیت پذیری آن منطقه انجام می شد.