تأثیر نوسانات ارز  در بازار مسکن

نمودارها به شکل پی دی اف در اوری وان آقای بنایی موجود است پس از معرفی و تحلیل تعدادی از دسته عوامل درون بخشی مؤثر بر بازار مسکن کشور در مقالات هفته های اخیر (همچون مجوزهای ساخت واحدهای مسکونی، سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن، هزینه های ساخت وساز وب های خدمات و مصالح ساختمانی و...)، از شماره 263 نشریه، عوامل برون بخشی مؤثر بر بازار مسکن کشور را با معرفی و تحلیل بازارهای موازی با بازار مسکن آغاز کردیم. ابتدا بازار پول و سپرده بانکی به عنوان اصلی ترین بازار رقیب، در ارتباط با بازار مسکن کشور مورد تحلیل و واکاوی قرار گرفت و مشاهده شد که در اغلب سال های مورد ارزیابی، روند این دو بازار خلاف جهت یکدیگر بوده است. در شماره بعد، بازار بورس اوراق بهادار به عنوان بازاری که بیشتر سرمایه گذاران حرفه ای بازار های مالی کشور را به خود جذب کرده، در مقام مقایسه با بازار مسکن کشور قرار گرفت و مشاهده شد که نوسانات این دو بازار طی 25 سال گذشته (با مقایسه روند رشد شاخص بورس و قیمت مسکن در شهر تهران)، کاملاً هم راستا نبوده و در برخی سال ها هم جهت و در راستای تقویت یکدیگر حرکت کرده (به صورت هم زمان هر دو در رونق یا هر دو در رکود) و در برخی سال ها نیز خلاف جهت و به عنوان رقیب یکدیگر در جذب سرمایه های بازار عمل کرده اند (یک بازار در رونق و دیگری در رکود)؛ هرچند که بازار بورس کشور هیچ گاه رقیب جدی برای بازار مسکن محسوب نشده است. در شماره اخیر نیز (شماره 265)، بازار طلا و سکه به عنوان یک بازار پر نوسان منتهی بسیار جذاب و زودبازده در سطح جهان، در برابر بازار مسکن (به عنوان یک بازار با بازدهی بلندمدت)، مورد تحلیل و ارزیابی قرار گرفت و عنوان شد که رونق بازار طلا و سکه مطابق با دو سناریو توان اثرگذاری بر بازار مسکن رادار است؛ تحقق سناریوی اول منجر به تضعیف بازار مسکن در مقابل این بازار خواهد گردید. سناریوی دوم که هم زمان با دوران رکود اقتصادی نمود می یابد، این رکود دامن گیر بازار مسکن نیز شده و در پی آن تقاضای سرمایه ای چندانی قدرت و قابلیت جابجایی از بازار مسکن به بازار طلا را نخواهند داشت، درنتیجه این فعل وانفعالات کمک چندانی به تعمیق رکود در بازار مسکن نخواهد کرد. در این شماره، آخرین بازار مهم و تأثیرگذار بر بازار مسکن کشور یعنی بازار ارز را مورد تحلیل و ارزیابی خود قرار خواهیم داد و پرونده بازارهای موازی مسکن در این شماره بسته خواهد شد. نوسانات شدید بازار ارز که در سال های پس از 1389 دامن گیر اقتصاد کشور نیز شده، اثرات فراوانی با خود به دنبال داشته که یکی از عمده ترین تأثیرات آن تورم ایجادشده در اقتصاد کشور و به طور خاص بازار مسکن بوده است. به منظور آشنایی بیشتر با نحوه ارتباط و دینامیک مابین بازار مسکن کشور و بازار ارز ، ابتدا باید ساختار بازار ارز و اثرگذاری این بازار بر اقتصاد کشور را مورد ارزیابی دقیق تری قرار دهیم. بازار ارز یکی از مهم ترین پارامترهای اثرگذار بر اقتصاد هر کشور، تغییرات مداوم ارزش واحد پولی داخلی در برابر ارزهای خارجی علی الخصوص دلار می باشد. در اقتصاد کشور ما نیز این متغیر (تغییرات ارزش ریال در مقابل دلار) جزو مهم ترین و کلیدی ترین پارامترهای ارزیابی اقتصادی محسوب می گردد. به طورمعمول نوسانات نرخ ارز (در کشور ما بیشتر دلار مدنظر است)، به 2 طریق بر اقتصاد کشور تأثیرگذار است: اول) عمده تولیدات صنایع بزرگ و کوچک در کشور، بر پایه مواد اولیه و کالاهای واسطه ای وارداتی از خارج از کشور استوار می باشند. ازاین رو به منظور معاملات خرید این دسته از مواد و کالاها، نیازمند ارز خارجی (عمدتاً دلار) می باشند. چنانچه نرخ برابری ارزها (ریال در برابر دلار) با نوسانات شدید مواجه گردد و همانند چند سال اخیر ارزش ریال در برابر سایر ارزها همانند دلار به شدت کاهش یابد، این افزایش قیمت نرخ دلار، صنایع را به شدت تحت تأثیر خود قرار داده و به صورت افزایش هزینه های ساخت و تولید برای آن ها نمود پیدا می کند. عمده علت رکود پیش آمده در اکثر صنایع طی سالیان اخیر را می توان از طریق همین کانال (تورم ایجادشده در سایه افزایش نرخ دلار) جست وجو کرد. دوم) به طورمعمول عمده سرمایه داران و صاحبان صنایع، مرتباً ارزش دارایی های خود را به روز محاسبه می کنند و اصلی ترین ملاک برای آن ها، حفظ ارزش دارایی ها در برابر رشد قیمت دلار در بازار آزاد (بازار غیررسمی) است (نرخ دلار معمولاً به 4 شکل از طریق بانک مرکزی اعلام می گردد: نرخ رسمی، نرخ رقابتی، نرخ صادراتی و نرخ غیررسمی در بازار آزاد؛ که برای عمده سرمایه گذاران و صاحبان صنایع، نرخ غیررسمی در بازار آزاد مدنظر هست). ازاین رو چنانچه قیمت دلار رشد پیدا کند، تقاضا برای خرید آن نیز افزایش یافته و بار روانی ناشی از کاهش دلار عرضه شده در بازار، اثرات تورمی شدیدی را به دنبال خواهد داشت. به طورمعمول دولت ها طی سالیان مختلف به هنگام تلاطم های بازار دلار، با استفاده از حجم عظیم ذخایر صندوق ارزی بانک مرکزی، دست به کنترل جریان عرضه و تقاضای بازار می زنند تا اثر روانی افزایش قیمت ها منجر به تقاضای سفته بازانه و ایجاد تورم در کشور نگردد؛ منتهی، هم زمان با رشد شدید و بی سابقه نرخ ارز در سال های 1389 به بعد (به واسطه رشد پایه پولی کشور و خارج شدن کنترل بازار ارز از دست دولت مردان وقت)، نوسانات شدیدی بر اقتصاد کشور حکم فرما شد که نتیجه آن تورم بی سابقه در تمامی بازارهای موازی بود که موجب رشد شدید تقاضای سوداگرانه در این بازارها گردید (به گونه ای که کنترل تورم از دست سیاست گذاران نیز خارج شد). این فضای تورمی طی چند سال اقتصاد کشور را تحت تأثیر کامل خود قرارداد، به گونه ای که اثرات رکودیِ پس ازاین دوره تا به امروز نیز ادامه داشته است. نمودار شکل زیر، روند تغییرات متوسط نرخ سالیانه دلار در بازار آزاد (نرخ بازار غیررسمی) را در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (به جهش قیمتی سال های بعد از 1389 توجه شود). دلار و بازار مسکن نمودار شکل زیر، روند رشد متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با متوسط نرخ سالیانه دلار در بازار آزاد در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد دینامیک مابین بازار مسکن و بازار دلار به 2 طریق قابل ردیابی است: اول) افزایش قیمت دلار، کاهش ارزش پول ملی (ریال) را به همراه دارد. این یعنی با حجم بیشتری پول احتیاج به خرید همان کالا به فرض عدم تغییر قیمت داریم. این مسئله یعنی افزایش نرخ تورم در اقتصاد که خود تورم در بخش مسکن را نیز به دنبال داشته و موجب افزایش شاخص قیمت زمین، شاخص دستمزد یک روز کارگر ساده ساختمانی، رشد شاخص بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی و افزایش هزینه واردات انواع مصالح ساختمانی می گردد. همه این اتفاقات نهایتاً منجر به افزایش قیمت نهایی فروش واحدهای مسکونی خواهد شد. ازاین رو مطابق با این سناریو، افزایش قیمت ارز در بازار، هم سویی نوسانات نرخ ارز و قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت (همانند سال های 1374 و 1391). دوم) با افزایش قیمت ارز در بازار آزاد، جذابیت این بازار برای سرمایه گذاران (اغلب سوداگران و سفته بازان) به مراتب بیشتر شده و بخشی از تقاضای سرمایه ای بازار مسکن (تقاضای سوداگری) به صورت موقت جذب بازار ارز (دلار) خواهند شد. مطابق با این سناریو، بازار ارز رقیب و جایگزینی برای بازار مسکن محسوب شده و با افزایش قیمت ها در این بازار، تقاضا برای خرید و ساخت واحدهای مسکونی در کشور کاهش می یابد؛ درواقع بازارهای دلار و مسکن نوساناتی ناهم سو با یکدیگر خواهند داشت و افزایش یکی با کاهش دیگری همراه است (همانند سال های 1377، 1380 و 1386). نمودار شکل زیر، روند این تحولات را به شکل دقیق تر نمایش داده است. این نمودار نرخ رشد قیمت دلار در بازار آزاد را در مقایسه با نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران و نرخ تورم عمومی در طی سال های 1370 تا 1394 نشان می دهد.