نرخ زمین، معمای حل نشدنی بازار مسکن ایران

پس ازآنکه دور جدیدی از شوک های قیمتی در بازار مسکن حدفاصل سال های میانی دهه 80 شکل گرفت، فاصله قدرت خرید اقشار کم درآمد با قیمت های تمام شده موجود در بازار به شکلی قابل توجه افزایش یافت. فاصله ای که پیدا نشدن راه حل جدی در آن دور جدیدی از رکود را کلید زد که در طول سال های گذشته سایه سنگین خود را از روی بزرگ ترین بازار اقتصادی ایران برنداشته است. هرچند وزارت راه و شهرسازی با همکاری شورای پول و اعتبار در ماه های گذشته طرح هایی را اجرایی کرده که نتیجه آن افزایش توان خرید مردم در بازار است و می تواند با گزینه های وام های 160، 80 و 60 میلیونی بخشی از دغدغه متقاضیان را حل کند اما به نظر می رسد چالش اصلی در این حوزه هنوز با راه حلی بلندمدت حل نشده است. باوجودآنکه در طول سال های گذشته نرخ خدمات ساختمانی و به دنبال آن هزینه تمام شده واحدهای مسکونی جدید افزایش یافت اما همچنان در قیمت های موجود در بازار ایران نرخ زمین حرف اول را می زند. معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گزارش اخیر خود اعلام کرده سهم زمین در معاملات شهری ایران به 55.2 درصد رسیده و سهم ساختمان و هزینه خدمات حتی 45 درصد از نرخ نهایی را نیز در برنمی گیرد. ترکیب شدن این موضوع با آمار دیگری که نشان از رسیدن سهم درصدی مسکن به 34 درصد از هزینه خانوارهای ایرانی دارد یک نتیجه قطعی به وجود می آورد و آن اینکه فاصله قدرت خرید مردم با آنچه در بازار عرضه می شود همچنان به دلیل بالا بودن قیمت زمین است. در شرایطی که آمارهای ارائه شده از کشورهای توسعه یافته نشان می دهد که سهم زمین در معاملات مسکن یا به طورکلی مدیریت شده یا سهم نسبتاً محدودی از هزینه نهایی ساختمان را شامل می شود اما در ایران این منحنی همچنان برعکس عمل می کند و در صورت تغییر نکردن روال آن شاید در سال های آینده مشکلات جدی بیشتری نیز به وجود بیاورد زیرا نبود زمین های قابل ساخت در شهرهایی مانند تهران باعث شده نرخ خانه های کلنگی به شدت افزایش یابد و این موضوع قطعاً تأثیر خود را روی قیمت تمام شده خواهد گذاشت. ارزش گذاری بالا برای قیمت زمین که رویه تاریخی در اقتصاد ایران بوده باوجود تمام برنامه ریزی هایی که در طول سال های گذشته برای بهبود اوضاع در حوزه های دیگر انجام گرفته، هنوز با راهکاری جدی مواجه نبوده است. این معضل که شاید حل شدن آن بتواند بخشی از مسائل به وجود آمده در سال های گذشته را حل کند در حالی به قوت خود باقی است که مسکن با چند زنگ خطر بزرگ روبه رو بوده است. از یک سو باید فکری به حال زمان میانگین پس انداز خانوارها برای خرید مسکن صورت گیرد که از استانداردها فاصله ای طولانی گرفته از سویی باید سهم 34 درصدی خرید خانه کاهش یابد و از سوی دیگر اولویت کیفیت باید به ساخت وسازهای ایرانی اضافه شود. این سه ضلع مهم شاید تنها زمانی حل شود که قیمت زمین حضور خود را در این بازار مهم کاهش دهد و آنچه درنهایت قیمت گذاری می شود بر اساس کیفیت ساختمان ها تعریف شود. موضوعی که شاید هنوز راه حلی برای آن در میان سیاست گذاران مسکنی ایران پیدا نشده است.