ضعف و قوت تعاونی های مسکن

گسترش صنعت ساختمان یکی از مظاهر رشد و توسعه در جوامع محسوب می شود و بیشترین سهم انباشت سرمایه ثابت و بالاترین سهم اشتغال در بخش صنعت و جذب افراد تحصیل کرده و کارآمد در این بخش قرار دارد، اما این که چه ساختمانی را در چه مدت زمانی و با چه کیفیتی تحویل مردم دهیم، خود جای بحث دارد. بی تردید پروژه مسکن مهر فی نفسه یکی از ماندگارترین اقدامات دولت های پس از انقلاب برای خانه دار شدن اقشار مختلف جامعه بود. بااین حال متأسفانه عملکرد نادرست و ضعیف برخی تعاونی های مسکن مهر نه تنها کام برخی افراد را با خانه دار شدن شیرین نکرد، بلکه باوجود گذشت چند سال از واگذاری زمین رایگان به این تعاونی ها، فرآیند احداث واحدهای مسکن مهر در هاله ای از ابهام قرار دارد. ضعف مدیریت، نبود تجربه و تخصص و فراهم نشدن سهم آورده اعضا، از مجموعه عللی است که سبب نارضایتی عده ای از متقاضیان از فعالیت برخی تعاونی ها شد و در برخی پروژه ها همچنان ادامه دارد. مجموعه این عوامل باعث شد تا وزارت راه و شهرسازی از ابتدای دولت دهم به سمت انبوه سازان و شیوه خود مالکی برود. فقدان کیفیت ساخت متأسفانه در بسیاری موارد مجریان تعاونی های مسکن از دانش فنی کافی برخوردار نبوده و حداقل های لازم را هم رعایت نکرده اند. در سال های اخیر نمونه های زیادی از ساختمان های بی کیفیت تعاونی ها در قالب طرح مسکن مهر را شاهد بوده ایم که در مطبوعات و رسانه ها منعکس شده است. یکی از مهم ترین دلایل این موضوع عدم استفاده از مصالح استاندارد و اجرای نامطلوب توسط مجریان غیر ذی صلاح بود. به هرحال تعاونی ها به پول بانک متکی اند و می خواهند زودتر از چارچوب سقف و اسکلت را اجرا کنند تا بتوانند وام بانک را بگیرند. این شتاب زدگی نه تنها منجر به تحویل زودهنگام پروژه ها نشد بلکه به شدت کیفیت ساختمان ها را با مشکل مواجه کرد. علاوه بر این عملکرد بد هیئت مدیره و مدیران برخی تعاونی ها را می توان از دیگر عوامل نادیده گرفتن اصول فنی و قانونی ساخت وساز ذکر کرد. نبود معماری کشور ما از دیرباز معماری فاخری داشته که امروزه از آن به معماری ایرانی - اسلامی یاد می کنیم. این معماری در عین اینکه زیبایی خارق العاده ای دارد، منطبق با نیاز های ما ایرانی هاست و قطعاً در چنین ساختمان هایی که با آداب، دین و سبک زندگی ما همخوانی دارد، احساس آرامش خواهیم داشت. در بسیاری از کشورهای توسعه یافته هم به این نکته توجه شده و هرکدام به تناسب اقلیم، فرهنگ و ارزش های خود نوعی معماری را به کار می گیرند، متأسفانه علاوه بر پروژه های تعاونی ها در جای جای شهر ها، در پروژه عظیمی مانند مسکن مهر هم که می توانست بهترین فرصت برای احیای این معماری باشد، به این مهم توجه نشد. به عبارتی ساده تر به جای مسکن می توان گفت سرپناه سازی شد. بنابراین طرحی که می توانست ازنظر معماری برای تمام دنیا الگو شود، نتوانست به اهداف موردنظر از حیث معماری دست پیدا کند. البته ذکر این نکته هم ضروری است که ساختمان های فاقد هویت تنها مختص به تعاونی ها نبود و سایر سازندگان هم همین روند را دنبال کردند. طولانی شدن مدت زمان تحویل یکی از علت های اصلی عقب ماندن پروژه های تعاونی نپرداختن هزینه ها از سوی اعضا (سهم آورده) بود. بسیاری از اعضاء یا وجوهات خواسته شده تعاونی ها را یا پرداخت نمی کردند و یا در اقساط بسیار کم و بافاصله اقدام می کردند و بالطبع واگذاری واحد ساخته شده به عضو نیز با تأخیر انجام می شد. علاوه بر عوامل فوق، مسائل دیگری نیز از قبیل گران شدن مصالح، مشکلات مدیریتی در تعاونی ها، کمبود عضو به دلیل انصراف تعدادی از اعضاء که باعث کمبود بودجه اولیه ساخت پروژه می گردید، نیز مزید بر علت شد. بنابراین ضعیف بودن بنیه مالی اعضاء با توجه به شرایط سخت معیشتی موجود از دلایل تأخیر در واگذاری واحدهای مسکن مهر بوده و هست. علاوه بر این در بسیاری از شهرهای جدید زمین آماده واگذاری وجود نداشت لذا تا هنگامی که مدیران طرح تفصیلی، اراضی قابل واگذاری در شهرهای جدید را تهیه کرده و آماده سازی اراضی را نیز آغاز نمودند، زمان قابل توجهی از دست رفت به طوری که بیش از 2 سال طول کشید تا زمین به تعاونی های مسکن تحویل داده شود و پس از مشخص شدن زمین نزدیک به یک سال زمان برد تا اینکه تعاونی ها بتوانند با انتخاب مشاور نقشه های اجرایی پروژه ها را در کمیسیون های مربوطه مصوب نمایند و عملاً در اوایل سال 1389 توانستند عملیات ساختمانی را آغاز نمایند. از طرفی با توجه به اینکه قبل از شروع عملیات، تعاونی ها مبلغ قابل توجهی از آورده اعضاء را هزینه فراهم آوردن امکانات اولیه برای آماده سازی زمین ها نموده بودند، درهمان ابتدای شروع کار پروژه ها با کمبود نقدینگی مواجه شدند و این امر باعث گردید تا نتوانند هزینه های پروژه ها را به موقع تأمین نمایند. نحوه شکل گیری غلط واقعیت این است که نحوه تشکیل برخی تعاونی ها از ابتدا اشتباه بود. برای مثال عده ای که تعدادشان به انگشتان یکدست هم نمی رسید دور یکدیگر یک تعاونی را شکل می دادند و بعد اداره تعاون به آن ها 200 نفر عضو می داد که هر عضو ازیک طرف شهر بودند و باهم سنخیتی نداشتند و گاهی اعضا حتی مدیرعامل تعاونی را نمی شناختند. اما تعاونی هایی که با مسجد محوری و محله محوری شکل گرفتند و با اعتماد کامل اعضای هیئت مدیره انتخاب شدند، بسیار موفق تر بودند. نقش غیرقابل انکار تعاونی ها اگرچه انتقاداتی به تعاونی ها مطرح می شود اما واقعیت این است که تعاونی ها نقش بی بدیلی در اقتصاد و صنعت ساختمان دارند. فقط کافی است با یک سری مکانیز م ها توانایی آن را در جهت درست هدایت کرد. به هرحال حضور تعاونی ها در طرح مسکن مهر نشان دادند چه پتانسیل عظیمی در کشور وجود دارد. موضوع مهم دیگری که باید در رابطه با تعاونی ها به آن اذعان کرد این است که تعاونی ها بر مبنای سود همگانی تأسیس شده اند و منفعت اعضاء را تأمین می کنند؛ بنابراین کمتر به سمت سوداگری حرکت کردند اما بر اساس واقعیت ها واگذاری ساخت وساز مسکن به سازندگان و انبوه سازان به طور طبیعی موجب افزایش قیمت مسکن می شود. به هرحال شرایط انبوه ساز با تعاونی متفاوت است. سوای از مشکلاتی که تعاونی ها داشته و همین حالا هم دارند اما با استفاده از تجربه گران بهای مسکن مهر می توان به تعاونی ها در طرح های بزرگ برای تأمین مسکن اقشار متوسط و ضعیف جامعه بها داد؛ اگر تعاونی ها با آموزش های لازم و دستورالعمل های کارشناسی شده ساخت وساز مسکن به تعاونی واگذار شود، در تولید مسکن می توانند نقش بسزایی داشته باشند زیرا تعاونی ها در پی کسب سود نیستند.