تاثیر درآمدهای نفتی بر بازار مسکن

تاثیر درآمدهای نفتی بر بازار مسکن در شماره های قبل به عوامل مختلف مؤثر بر بازار مسکن و تأثیرات متفاوت و خاص آن ها اشاره کردیم و علاوه بر اینکه موجب طولانی یا کوتاه تر شدن طول دوره سیکل های این بازار خواهند شد، شدت نوسانات قیمتی در سیکل ها را نیز تشدید یا تضعیف خواهند کرد. برآیند تمامی عوامل مؤثر بر بازار مسکن با یکدیگر، نهایتاً جهت گیری این بازار به سمت رونق یا رکود را به دنبال خواهد داشت. تأثیر نوسانات قیمت جهانی نفت و درآمدهای نفتی دولت بر بازار مسکن سال های سال، اقتصاد کشور به طور مستقیم بر پایه درآمدهای نفتی استوار بوده و بخش عظیمی از درآمدها و بودجه سالیانه دولت ها از محل فروش و صادرات نفت تأمین شده است. بدین گونه که در سال های با درآمدهای سرشار نفتی (سال های دهه 80)، دولت ها توانایی بالایی در پرداخت بدهی های خود به بخش خصوصی و بانک مرکزی یافته اند و به طورکلی اقتصاد کشور رشد داشته، سرمایه گذاری ها در کشور چند برابر شده و وضعیت معیشت مردم بهبودیافته است؛ بالعکس به هنگام سقوط قیمت جهانی نفت و کاهش درآمدهای نفتی کشور (و به تبع آن کاهش بودجه سالیانه دولت ها)، به دلیل بزرگ بودن ابعاد دولت و تأثیر مستقیم آن بر اقتصاد کشور، حجم عظیمی از پروژه های نیمه تمام، بدهی های بانکی، بیکاری و شکست کسب وکارها در کشور به وجود آمده است. نمودار 1 روند درآمدهای نفتی و گازی دولت ها از محل صادرات را در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: سری های زمانی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران). نمودار1 مهم ترین سؤالی که در رابطه با بازار مسکن کشور و وضعیت درآمدهای نفتی دولت ها باید مطرح شود این است که چه ارتباطی بین رونق (رکود) در بازار مسکن کشور و سال های با درآمدهای نفتی سرشار (کم) وجود دارد؟ کشور ما به عنوان یک کشوری با اقتصاد نفتی، سالیان درازی است که با تورم و نقدینگی بالا در جامعه روبروست که عمده دلیل آن را می توان در انباشت تقاضا در سال های با درآمدهای نفتی کم و انفجار آن در سال های با درآمدهای نفتی سرشار جست وجو کرد. در علم اقتصاد، این اتفاق که عموماً کشورهای نفتی بدان دچار هستند را بیماری هلندی نام نهاده اند. بازار مسکن نیز به عنوان بخشی از ساختار اقتصادی کشور، از این قاعده مستثنا نبوده و درگیر این بیماری است. اقتصاد، مسکن و بیماری هلندی بیماری هلندی ، یک مفهوم اقتصادی است که تلاش دارد رابطه بین بهره برداری بی رویه از منابع طبیعی (همچون نفت، گاز و...) و رکود اقتصادی در کشورها را تبیین نماید. چنانچه بخواهیم ریشه بیماری هلندی را در کشورهای با اقتصاد نفتی دنبال کنیم، درمی یابیم که اولین بار در کشور هلند و به واسطه اکتشاف منابع طبیعی در این کشور (همانند گاز)، درآمدهای این کشور از این محل به صورت ناگهانی افزایش یافت و پس ازآن، ارزش پولی این کشور نیز روزبه روز با رشد مواجه شد. این اتفاق موجب برداشت بی رویه از منابع طبیعی شد که به دنبال آن به واسطه درآمدهای سرشار ناشی از فروش این منابع، سرمایه گذاری ها در این کشور به صورت چشم گیری روند رو به رشدی به خود گرفت. این تحولات نهایتاً منجر به افزایش تقاضا و رشد کم نظیر نقدینگی در بخش صنعت این کشور شد و به دنبال آن تورم فزاینده در سایه عدم توانایی صنعت در پاسخگویی به تقاضای مازاد در مدت زمان کوتاه هم زمان با رشد درآمدهای نفتی شد. ورود بیماری هلندی به اقتصاد کشور ما در اوایل دهه 50 و هم زمان با افزایش بی سابقه قیمت جهانی نفت رخ داد که تا به امروز نیز با آن دست وپنجه نرم می کند. چنانچه بخواهیم تأثیر بیماری هلندی بر بازار مسکن را تبیین کنیم، باید به این موضوع اشاره کنیم که اکثر اقتصاددانان، بیماری هلندی را رکود در بخش قابل مبادله (قابل وارداتِ) صنعت و رونق در بخش غیرقابل مبادله (بازار مسکن و به طورکلی صنعت ساختمان)، طی دوره رشد اقتصادی ناشی از افزایش درآمدهای نفتی کشورها، عنوان می کنند. درواقع به هنگام افزایش قیمت جهانی نفت و درآمدهای ناشی از صادرات آن در کشوری با اقتصاد نفتی همچون ایران، به طورمعمول دولت ها با بودجه سالیانه قوی مواجه می شوند. چنانچه پس ازاین اتفاق، دولت سیاست انبساطی پولی و رشد نقدینگی در جامعه را در پیش بگیرد (همانند سال های 1384 و 1385 که پس از افزایش درآمدهای نفتی، نقدینگی به ترتیب به میزان 34% و 39% رشد داشته است)، سمت تقاضای عمده صنایع در جامعه، طی مدت زمانی کوتاه رشد چشم گیری خواهد یافت که موجب تورم و افزایش سطح عمومی قیمت ها، به واسطه کمبود عرضه در بازار خواهد شد. دولت ها به منظور کنترل روند افزایشی قیمت ها و تعدیل آن ها، دست به واردات کالاهای قابل مبادله (همچون مواد اولیه صنایع، مواد خوراکی، کالاهای لوکس و...) می زنند تا با جبران کمبود عرضه در بازار، تعادل عرضه-تقاضای صنایع را حکم فرما کنند. این امر موجب جلوگیری از رشد فزاینده قیمت ها و عدم تقاضای سوداگری در این بازارها خواهد شد؛ به طوری که این بازارها، محمل خوبی برای کسب سودهای بالا نخواهند بود. بخش مسکن و ساختمان، در سایه رشد نقدینگی حاصل از افزایش درآمدهای نفتی (که به صورت تسهیلات بانکی در اختیار فعالان و بنگاه های اقتصادی همانند عمده سازندگان و خریداران بخش مسکن قرار خواهد گرفت)، به واسطه ماهیت غیرقابل مبادله آن (عدم توانایی واردات)، در مقابل افزایش تقاضای خرید، ساخت و معاملات، واکنش تورمی از خود نشان داده و به سمت رونق سوق خواهد یافت؛ چراکه پتانسیل عرضه، در مدت زمان کوتاه پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نخواهد بود و موجب افزایش شاخص بهای خدمات ساختمانی، قیمت زمین و درنهایت بهای تمام شده مسکن خواهد شد. ازاین رو بازار مسکن به هنگام افزایش در آمدهای نفتی دولت و وقوع بیماری هلندی ، محل کسب سودهای کلان خواهد بود و ازاین رو تقاضای سرمایه ای و یا سرگردان در بازارها را به خود جذب خواهد کرد (سال های 1386 و 1390). نفت و بازار مسکن نمودار 2، روند رشد متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با روند درآمدهای نفتی و گازی دولت ها از محل صادرات را در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: سری های زمانی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران). نمودار2 از روند نمودار فوق می توان چنین برداشت کرد که شوک های نفتی (اعم از افزایش یا کاهش قیمت جهانی نفت و درآمدهای حاصل از آن)، مستقیماً باعث ورود بازار مسکن به دوره رونق و رکود نخواهد شد، بلکه بیشتر در جهت تضعیف یا تقویت سیکل های موجود بازار عمل خواهند کرد. روند درآمدهای نفتی و قیمت مسکن در کشور را می توان به بازه های زیر تقسیم بندی کرد: چنانچه افزایش درآمدهای نفتی دولت بارونق بخش مسکن هم زمان گردد، باکمی تأخیر، موجب تشدید رونق خواهد شد (همانند سال های 1372، 1378، 1384 و 1389). چنانچه کاهش درآمدهای نفتی دولت با رکود بخش مسکن هم زمان گردد، باکمی تأخیر، موجب تشدید رکود خواهد شد (همانند سال های 1373، 1380 و 1391). نمودار 3، روند تحولات نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با نرخ رشد درآمدهای نفتی دولت ها در طی سال های 1370 تا 1394 به خوبی نشان می دهد (منبع: سری های زمانی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران). نمودار3