پاسخ به سوالات آپارتمان نشین ها

قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 به تصویب رسیده است، یعنی زمانی که تازه موضوعی به نام آپارتمان نشینی در کشورمان مطرح شده بود. احتمالاً تدوین کنندگان این قانون خود نیز نمی دانسته اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند زیرا با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون، امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان ها با مراجعه به این قانون و آیین نامه آن حل می شود سید فرشید غزنینی هاشمی کارشناس رسمی دادگستری پاسخگوی سؤالات شماست: آیا نصب دوربین مداربسته بدون رضایت تمام ساکنین در آپارتمان اشکال دارد؟ چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا ، نصب دوربین مداربسته را جهت کنترل تردد افراد در آپارتمان خود تصویب نکرده باشد ،اگر برخی مالکین اقدام به نصب دوربین مداربسته کنند عملی غیرقانونی انجام داده اند ، زیرا طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها اداره امور مربوط به قسمت های مشترک باید مطابق قرارداد فی مابین اکثریت مالکین ساختمان باشد. آیا یکی از ساکنین می تواند اقدام به فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان کند؟ پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان های ساختمان است و مالکان آپارتمان ها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند . قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به غیراز شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ، زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می شود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است آیا قانونی برای خسارت به علت تعمیرات وجود دارد؟ اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه , زیان های وارده به خود را از مالک مقصر بخواهد . دادگاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری می تواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند هزینه های ثابت آپارتمان شامل چه هزینه هایی است ؟ هزینه های ثابت ,هزینه هایی است که باید به طور مساوی بین واحدها تقسیم و از آنها وصول شود. به عبارت دیگر این هزینه ها طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد و از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار نگهبان , متصدی آسانسور, هزینه های نگهداری تأسیسات, قسمت های مشترک و ...است. آیا هر یک از ساکنین می تواند در و پنجره خود را تغییر دهد؟ برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان , ابتدا مدیر ساختمان باید شفاها یا طی اظهارنامه به مالک متخلف تذکر دهد . درصورتی که مالک یادشده همچنان بر عمل خود مصر باشد , مدیر ساختمان می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره های ساختمان کند . دادگاه نیز با بررسی موضوع و تعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر , مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد آیا قانونی برای ممنوعیت و تعارض طبقه جدید وجود دارد؟ فضای بالای ساختمان ,مشاع بین مالکان است و هیچ کدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند. به علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد . این تعارض در مورد طبقه پایین آشکار است زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد ، ناچار است که از سقف آن به عنوان کف اتاق ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو را بر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد.