رشد اقتصادی و سرانه تولید ناخالص داخلی

ازجمله ویژگی های بارز بخش مسکن و مؤثر بر سایر بخش های اقتصاد هر کشوری، وجود دوره های رونق و رکودی در این بخش است. تأثیر شوک های اقتصادی بر بازار مسکن برخی ویژگی های خاص در کالای مسکن باعث شده است؛ از یک سو این بخش مهم اقتصاد به طور نسبتاً زیادی تحت تأثیر شوک های اقتصادی قرار گیرد و از سوی دیگر بتواند اقتصاد را تحت الشعاع خود قرار دهد، به طوری که نوسانات آن حتی موجب بحران های عظیم مالی در سرتاسر جهان شده است. مسکن دارای ویژگی های خاصی است که این کالا را با سایر کالاهای مصرفی و سرمایه ای متفاوت می کند. مهم ترین ویژگی آن دووجهی بودن کالای مسکن است که هم دارای خصیصه مصرفی است و هم به عنوان دارایی سرمایه ای با آن برخورد می شود. علت اینکه مسکن نوعی دارایی سرمایه ای محسوب می شود، بادوام بودن این کالا و استهلاک بسیار پایینی است که دارد، بنابراین ازیک طرف تحت تأثیر شوک های اقتصادی قرارگرفته، از طرف دیگر به دلیل اینکه بخش عظیمی از تشکیل سرمایه ناخالص هر اقتصادی را شامل می شود، موجب بروز شوک به اقتصاد نیز می شود. شوک های اقتصادی، باعث بروز چرخه های رونق و رکود در بخش مسکن می شود و از طرفی ویژگی دارایی بودن مسکن نیز خود موجب بروز نوسانات شدید قیمتی در این بخش خواهد شد؛ ازآنجایی که مسکن حجم عظیمی از دارایی ها و سرمایه های جامعه را به خود اختصاص داده (در ایران حدود 88% از ثروت خالص خانوار کشور در املاک و مستغلات سرمایه گذاری شده است؛ از کل سرمایه ثابت ناخالص داخلی در کشور طی دو سال گذشته، سهم مسکن حدود 55% بوده است که به نسبت عدد 35% اوایل دهه 80 رشد چشم گیری محسوب می شود)، ازاین رو با نوسانات خود می تواند لطمات جبران ناپذیری بر بدنه اقتصاد هر کشور وارد کرده، موجب بروز بحران های مالی و اقتصادی شود. نمونه بارز آن بحران مالی سال 2008 میلادی است که با افزایش تقاضای مسکن، قیمت ها به صورت ناگهانی افزایش یافت و پس از پیشی گرفتن عرضه بر تقاضا، مجدد قیمت ها سقوط کرد و موجب بلوکه شدن و از بین رفتن دارایی های جامعه جهانی در بازار املاک شد. در کشور ما نیز افزایش بی سابقه قیمت از یک سو و کاهش رشد اقتصادی کشور (در سایه کاهش میزان سرانه تولید ناخالص داخلی) و شتاب گیری نرخ تورم از سوی دیگر (که موجب کاهش قدرت خرید خانوار شده است)، عدم تعادل شدید بین تقاضای مؤثر مسکن و عرضه را فراهم کرد؛ همین عدم تعادل موجب بروز شدیدترین رکود بخش مسکن کشور از دهه پس از 1350 شد. یکی از مهم ترین معیارها و مقیاس های اندازه گیری رشد اقتصادی در تمام کشورها، کنترل روند نوسانات میزان سرانه تولید ناخالص داخلی (GDP) آن کشور در درازمدت است که در ادامه به تحلیل و ارتباط آن با نوسانات اقتصاد و بازار مسکن کشور خواهیم پرداخت. اقتصاد، مسکن و سرانه تولید ناخالص داخلی تولید ناخالص داخلی (Gross Domestic Product - GDP)، دربرگیرنده ارزش مجموع کالاها و خدماتی است که طی یک دوران معین، معمولاً یک سال، توسط واحدهای اقتصادی یک کشور تولید می شود و با توجه به واحد پول رایج در کشور اندازه گیری می شود. در این تعریف منظور از کالاها و خدمات نهایی، کالا و خدماتی است که در انتهای زنجیر تولید قرارگرفته و خود آن ها برای تولید و خدمات دیگر خریداری نمی شوند. تولید ناخالص داخلی (GDP) و تحولات آن، تابع عوامل متعددی است که می توان به موارد زیر اشاره داشت: 1) رشد سرمایه گذاری و انباشت سرمایه فیزیکی و انسانی؛ 2) عوامل و متغیرهای رشد دهنده بهره وری و بازدهی سرمایه گذاری در اقتصاد (همانند رشد کارآفرینی و ابداع و پیاده سازی فناوری های نوین در صنعت)؛ 3) محیط اقتصاد کلان باثبات (باثبات در متغیرهای کلان اقتصادی همچون سطح تولید، اشتغال، تورم و... به وجود می آید)؛ 4) چارچوب نهادی رشد و توسعه اقتصادی. در دهه گذشته اقتصاد ایران، این چهار عامل به خوبی ایفای نقش نکرده اند و علیرغم وضعیت بسیار مناسب درآمدهای نفتی کشور طی این دوره، تولید ناخالص داخلی روند مناسبی را تجربه نکرده است. آمار و ارقام نشان می دهد که متوسط رشد اقتصادی کشور طی دهه گذشته (بین سال های 1384 تا 1394) حدود 4/2 % بوده است، یعنی زمانی که درآمدهای نفتی کشور در یکی از بهترین دوره های خود قرار داشته است؛ این در حالی است که در مقایسه با دوره 10 ساله قبلی آن (بین سال های 1374 تا 1384)، این عدد در حدود 8/5 % بوده است. علت اصلی چنین کاهشی در رشد اقتصادی کشور طی یک دهه را می توان در وابستگی بیش ازحد بدنه اقتصاد کشور به درآمدهای نفتی عنوان کرد؛ نوسانات مداوم قیمت جهانی نقت طی یک دهه اخیر موجب شده که به دلیل بروز بیماری هلندی در برخی سال ها (به خصوص سال های پس از 1389 و 1390 با درآمدهای سرشار نفتی)، دولت به منظور کنترل سطح عمومی قیمت ها در جامعه (تورم)، مجبور به واردات بی رویه برخی از کالاها شود که این امر به تولید ملی آسیب جدی وارد کرده و سرانه تولید ناخالص داخلی و رشد اقتصادی کشور را با افت محسوسی مواجه کرد. به دلیل نفتی بودن ساختار اقتصادی کشور، مقایسه رشد اقتصادی با هزینه کرد دلاری، به خوبی میزان کارآمدی یا ناکارآمدی عملکرد اقتصادی کشور را نشان می دهد. بر مبنای گزارش مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن، در دوره زمانی سال های 1384 تا 1392، برای هر یک درصد رشد اقتصادی، 8/22 میلیارد دلار هزینه شده است؛ ولی این رقم برای دوره زمانی 1376 تا 1384، معادل 5/4 میلیارد دلار بوده است. به عبارتی در دوره هشت ساله 1384 تا 1392 به نسبت دوره هشت ساله قبلی، هزینه های انجام شده برای رشد اقتصادی در ایران 5 برابر شده است درحالی که رشد اقتصادی نه تنها بیشتر نشده بلکه در سال های 1391 و 1392 منفی هم بوده است (به ترتیب 8/5- % و 5/1- %). در کشور ما، سهم ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصی از ارزش افزوده کل اقتصاد طی دهه های اخیر بین 4% تا 5/6 % در نوسان بوده است. مطالعه بازارهای مسکن کشورهای مختلف نشان داده که 1% افزایش در نرخ رشد تولید ناخالص داخلی می تواند قیمت مسکن را بین 1% تا 4% افزایش دهد. مکانیزم تأثیر رشد اقتصادی و تولید ناخالص داخلی و در پی آن افزایش درآمدهای ملی، بر قیمت مسکن به این صورت است که افزایش درآمد، تقاضای مصرفی مسکن را افزایش می دهد و ازاین رو قیمت مسکن نیز افزایش پیدا می کند. از طرف دیگر با افزایش درآمدها، عرضه کشش لازم را در مدت زمان کوتاه نداشته و تقاضای سرمایه ای مسکن نیز افزایش می یابد که خود منجر به افزایش قیمت نهایی مسکن خواهد شد. افزایش تقاضا منجر به جریان سرمایه گذاری بیشتر در بخش مسکن خواهد شد. درباره ارتباط بازار مسکن در کشور و میزان رشد اقتصادی و سرانه تولید ناخالص داخلی، باید به این موردتوجه داشت که به منظور پیاده سازی کامل مکانیزمی که قبل تر اشاره شد و تأثیر کامل رشد اقتصادی بر بدنه بازار مسکن، کمی زمان نیاز است و معمولاً تأثیر آن به صورت مستقیم، باکمی تأخیر همراه خواهد بود و صرفاً در یک سال منطبق بر هم پیش نخواهند رفت (سال 1391 هم زمان با رکود کم سابقه در کشور). نمودار شکل زیر، روند تحولات نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با نرخ رشد تولید ناخالص داخلی به قیمت جاری در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: سری های زمانی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران).