مدیریت سوداگری مسکن

صنعت ساختمان در اقتصاد کشور جایگاه غیرقابل انکاری دارد و با توجه به این اهمیت روزی نیست که از ساختمان یا مسکن در رسانه ها ؛ خبر،گزارش، مقاله یا مصاحبه ای منتشر نشود، اما در نیمه دوم مخصوصاً ماه ها و روزهای پایانی سال 92 با عنایت به اتفاقات پایانی سال91 که قیمت مسکن به یک باره جهش غیرقابل تصوری را تجربه کرد، اخبار این حوزه بیش از بازارهای بورس ، ارز ، طلا و.... مورد توجه واقع شد. علاوه بر تعدد و تکثر اخبار ساختمانی در سال های91و92 یک هفته مانده به تعطیلات آخر سال مجلس، نمایندگان محترم قانونی را تصویب کردند که به ترافیک خبرهای ساختمانی بیش از پیش افزود. نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی در بررسی قانون مالیات ها، قوانینی را به تصویب رساندند که هنوز جوهرش خشک نشده- توسط شورای محترم نگهبان تأیید نشده است - واکنش های بسیاری را برانگیخت اما این قوانین چه بود ، چرا تصویب شد و چرا با حساسیت ها و عکس العمل های متفاوت و گاهی متضاد مواجه شد! سؤالاتی است که این شماره به آنها پرداخته ایم. اصل موضوع "تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی" و نیز "دریافت مالیات 10 درصدی سود حاصل از ساخت وساز از سازندگان ساختمان در اولین انتقال" بود. -1دریافت مالیات از خانه های خالی به این شکل است که از واحدهای مسکونی ای که به هر دلیل خالی نگه داشته می شود نه سال اول که از سال دوم معادل نصف اجاره سالیانه، سال سوم برابر اجاره سالیانه و از سال چهارم یک و نیم برابر اجاره سالیانه مالیات دریافت می شود و آن طور که موافقان تصویب قانون ابراز کرده اند، منظور از این اقدام جلوگیری از بدون استفاده ماندن سرمایه های جامعه- هر چند ملک شخصی مالک است- از یک سو، و از سوی دیگر در اختیار مستأجران فاقد مسکن قرار دادن این واحدها و به نوعی کمک به کاهش جمعیت 60 درصدی مستأجرانی است که با افزایش قیمت ملک از 15 سال به این طرف نسبت 40 به 60 درصدی شان به60 به 40 افزایش یافته است. هدف دیگری که بر تصویب قانون مالیات بر واحدهای خالی مترتب است، جلوگیری از سوءاستفاده عده ای اندک از سوداگرانی است که نه با نیت مصرفی، بلکه سرمایه ای به سرمایه های بادآورده به بهای عدم دستیابی عده زیادی از هم وطنان مستأجر به سرپناه دست می یابند. این عده قلیل ظاهراً اقدامات فوق را به شغل ثابت خویش تبدیل نموده و سرمایه هایشان را نیز در این بازار به جریان می اندازند . وقتی می بینند وضعیت ملک در رکود است، نه یک واحد که چند واحد خریده و بدون این که خود استفاده کنند یا در اختیار مستأجر قرار دهند، دو سه سالی خالی نگه می دارند . خالی ماندن واحدها به مدت دو سه سال، موجب افزایش مستأجران و به تبع افزایش متقاضی و قیمت مسکن می شود. البته عده اندک فوق رفتار مشابه را در بازارهای بورس ، ارز و طلا هم بروز می دهند.. -2موضوع دریافت مالیات از سازندگان نیز که به یکی از خبرهای داغ حوزه صنعت ساختمان در روزهای پایانی سال92 تبدیل شد و واکنش های قشر زحمتکش و سازندگان متخصص با عنوان انبوه سازان را به دنبال داشت، از این قرار است که طبق تصویب مجلس، در اولین انتقال واحد ساخته شده توسط بساز و بفروش یا انبوه ساز 10 درصد ارزش فروش ملک به عنوان مالیات از سازنده دریافت می شود . نحوه محاسبه دریافت مالیات از این گروه سازنده هم، محاسبه هزینه های ساخت طبق دفاتر هزینه بوده و پس از کسر هزینه های صرف شده از سود حاصل به مقدار 10 درصد مالیات دریافت می گردد. البته لازم به توضیح است که مشمول واحدهایی خواهد شد که پس از تصویب قانون، پروانه ساخت خواهند گرفت و واحدهای در حال ساخت فعلی که قبل از تصویب قانون پروانه گرفته اند را شامل نمی شود. هدف از اخذ مالیات 10 درصدی ارزش واحدها از سازندگان هم، از یک سو تأمین بخشی از بودجه کشور از منبع مالیات بر ساخت وساز همچون سایر مشاغل است که مالیات می پردازند، و از سوی دیگر- که شاید مهمتر از اولی هم باشد- جلوگیری از ورود غیرمتخصصان به عرصه ساخت وساز است که هم بازار و اعتبار سازندگان واقعی را مخدوش نموده و زیر سؤال می برند، و هم موجب تولید خانه های بی کیفیت می شوند که نهایتاً به کاهش عمر ساختمان می انجامد. در دل این هدف، حمایت از سازندگان واقعی هم نهفته است. این گروه اگر به ظاهر باید مالیات بپردازند - آن طور که از اظهاراتشان برمی آید از مالیات دادن فرار نمی کنند ولی می خواهند مالیاتی بپردازند که عادلانه باشد - اما در باطن حمایتی که از سازندگان واقعی از قبل پرداخت مالیات خواهد شد، کوتاه شدن دست بساز و بفروش ها از حیطه کاری آنهاست. طبیعتاً با اِعمال این قانون کسانی خواهند توانست اقدام به ساخت وساز کنند که دارای شرایط و رتبه های فنی و مهندسی باشند. در این صورت سازندگان خُرد و به اصطلاح "بساز و بنداز" ها ، بدون داشتن شرایط فنی و مهندسی قادر به ادامه حیاتِ سودجویانه نخواهند شد، و آن طور که از شواهد بر می آید عمده سازندگان حال حاضر کشور را هم سازندگان خرد سودجو تشکیل می دهند. با این که دو موضوع فوق با اهداف خاصی پیگیری و تبدیل به قانون شده - اما همان طور که در آغاز سخن آمد- از اهداف اصلی به علت حواشی آن تا حدودی فاصله گرفت.اما برای این که در مسایل این چنینی نقض غرض نشود چه باید کرد و چه کسانی باید پیشگام باشند؟ به نظر می رسد از سه گروه می توان انتظار مدیریت صحیح اوضاع – و در این مورد مشخص-مدیریت سوداگری مسکن را داشت. گروه اول تصویب کنندگان قانون هستند. اینها، در وهله اول باید با اطلاع رسانی صحیح و نظرخواهی از متخصصان حوزه مربوطه، حساسیت های دغدغه مندان را دریابند. در قانون مالیات بر خانه های خالی و ساخت وساز به علت عدم اطلاع سازندگان موضوع چنان القاء شد که گویا هدف از وضع قانون جلوگیری از ساخت وساز، و مبارزه با اشتغال زایی و... است؛ درحالی که اصل قضیه عکس برداشت ناصوابی بود که شد. همچنین قانون گذاران نباید نظرات بخش خصوصی را که این همه تاکید به حمایت از این بخش در اصل44 شده است ، نادیده بگیرند. گروه دوم سازندگان واقعی مسکن- نه بساز و بفروش ها- هستند که پس از شنیدن اخبارِ تصویب قانون فوق، دلسوزانه برآشفتند.البته دغدغه این گروه که دل در گرو ساخت کشور و آبادانی دارند قابل احترام است، اما به نظر می رسد قبل از هرگونه اظهارنظر می باید نسبت به آنچه دغدغه اش را دارند اطلاعات صحیح کسب کنند تا از اعتراض های دلسوزانه آنها، عدم همراهی با سازندگی و کمک به تولید و اشتغال برداشت نشود . اینان که سرمایه خود را در آبادانی کشور، برای رونق تولید و اشتغال به کار می گیرند،- درحالی که عده ای در بازارهای زودبازده ارز و طلا به سود خود می اندیشند- نباید به گونه ای رفتار نمایند که ثواب کارهای خیرشان را زیر سؤال ببرند . اگر لازم به اعتراض و اعلام نظرات کارشناسانه است، می توان از مبادی مربوطه پیگیری نمود تا زودتر هم به نتیجه رسید. گروه سوم و مهمتر اما رسانه ها هستند که وظیفه خطیرتر از دو گروه یادشده دارند. رسانه ها به عنوان پیش قراولان آگاهی بخشی جامعه، چه در دریافت و چه انتقال محتوای پیام هایی که انتشار می دهند، مسئولیتی بس مهم و باری بس گران بر دوش دارند. رسانه نباید ناآگاهانه ، ناخواسته و ندانسته اقدام به درج و انتشار اخباری نماید که فقط منافع عده ای خاص را تأمین نماید. در این که رسانه ها و رسانه ای ها با احساس مسئولیتی اجتماعی وارد این حرفه سخت و زیان آور شده اند، تردیدی نیست و کم نداشته ایم کسانی را در طول تاریخ که در این راه خطرات را به جان خریده اند ، اما گاهی مشاهده می شود- نه عمداً که سهواً - اخباری را منتشر می نمایند که نه تنها منافع ملی را تأمین نمی کند بلکه موجبات تشویش اذهان عمومی را فراهم می کند. اکنون که کشور در مقطع حساس اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد و رهبر معظم انقلاب نیز نسبت به درک این حساسیت، مسئولان و مردم را به خلق حماسه اقتصادی،پس از رقم زدن حماسه سیاسی، رهنمون شده اند، و از اقتصاد مقاومتی سخن گفته اند ، بر همه به خصوص رسانه هاست که این دغدغه ارجمند را فراگوش سپارند و در راه تحقق آن از هیچ کوششی دریغ ننمایند تا سال 93را نیز که اجرای فاز دوم هدفمندی را شاهد خواهیم بود به مدد همه مردم ، مسئولان و رسانه ها به خوبی وخوشی آغاز کنیمقادر نصیری