از حق پارکینگ و انباری خود مطلع شوید

بخش های اختصاصی و مشترک ساختمان

یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت در آپارتمان ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند: اول قسمت های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیتش مشخص می شود. در آیین‎نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، در ماده 1 آمده است: «قسمت هایی از بنا اختصاصی است که عرفا برای استفاده انحصاری مالک معین یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد». درواقع قسمت های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات مانند پارکینگ، انباری و ... است که متراژ و جزییات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکرشده است.

در بخش دوم قسمت هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است و این بخش را در حقوق مشاعات می نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها، قسمت های مشترک آپارتمان، قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد.

به طورکلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت ملک، به یک یا چند نفر از مالکان اختصاص ندارد، از قسمت های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ های اضافه ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیاط و پشت بام را در بر می گیرد.

فروشنده باید به قول خود عمل کند

اگر خانه ای را خریده اید و در سند عادی یا همان مبایعه نامه آن قیدشده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می کند و خانه ای بدون پارکینگ به شما تحویل می دهد، اصلاً خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید. برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید. طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارائه خدماتی که در سند قیدشده است، می کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می شود، زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه از شهر متفاوت است ، بنابراین بستگی به ارزش منطقه ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می گیرد کم یا زیاد می شود.

پارکینگ مال کیست؟

بسیار پیش می آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می پرسید که چطور می شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ ها در صورت جلسه تفکیکی واحدهایی که می توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می توانند از پارکینگ ساختمان به صورت مشاع استفاده کنند.

باید جلوی دعوا را گرفت

فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند. در این وضعیت، هرکدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می خواهند بگذارند، بدون اینکه کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

همیشه توافق کارساز نیست

شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان هایی است که پارکینگ آن بارأی ساکنان تقسیم شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی توان این کار را انجام داد و حتماً باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره گذاری و پلاک گذاری پارکینگ، توسط مأمور و نماینده سازمان ثبت انجام می شود.

روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک گذاری را شروع می کنند و بعدازآن، از پایین ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می دهند. درواقع، مالکان با توافق نمی توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می توانند در مورد اینکه کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

حق رفت وآمد از پارکینگ

اگر با همسایه تان بر سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسائل این چنینی به مشکل برخورده اید، بهتر است بدانید که رفت وآمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا بااینکه طبق قانون تملک آپارتمان ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت های مشترک ساختمان است و علیرغم اینکه این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می کند، نمی تواند سایر ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه ها که بخواهند می توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.

در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیاط خلوت راه داشته و ترددی در آن صورت نگیرد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر اینکه در سندشان قیدشده باشد.

پارکینگ مزاحم

حتماً شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده اید. ازآنجاکه در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش بینی می کند که به عنوان مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه جا کند. ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از سایر پارکینگ ها کمتر است. نام این پارکینگ به این علت مزاحم است که، علیرغم اینکه شخص، صاحب پارکینگ می شود، اما مزاحمت هم ایجاد می کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است. در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می شود که آخرین قرارداد را دارد.

پارک بدون اجازه، ممنوع!

درصورتی که یکی از واحد های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این که مالک در خانه خود سکونت کرد، می تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی تواند چنین ادعایی کند.