سیاست گذاری های کلان دولت ها در بازار مسکن

به منظور تحلیل دقیق تر بازار مسکن کشور، باید علاوه بر شناسایی و واکاوی پارامترهای اقتصادی مؤثر بر آن، عمده سیاست های توسعه ای دولت ها در رابطه با بازار مسکن کشور و نیز سهم ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن در برنامه های بلندمدت (چشم انداز 20 ساله 1404)، میان مدت (برنامه پنج ساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی) و کوتاه مدت (بودجه سالانه) کشور را مورد ارزیابی قرارداد تا بتوان به تحلیل درستی از وضعیت فعلی و جایگاه آتی این صنعت در کشور دست یافت. روند تحولات سیاست های توسعه بخش مسکن در کشور برنامه های پنج ساله به عنوان برنامه های میان مدت، سیاست های کلی بخش های مختلف کشور را تدوین و در قالب برنامه های کوتاه مدت یک ساله بودجه به اجرا درمی آید. مسکن در ایران، پس از تغییر بعد خانوار و با یک فاصله زمانی معنی دار که ناشی از عقب ماندگی صنعتی بود، تبدیل به یک مسئله جدی شد. با حاد شدن مشکل مسکن در کشور طی دهه 1340 (به واسطه افزایش جمعیت شهرنشینی)، توجه دولت در قالب برنامه های پنج ساله متجلی شد. در برنامه های اول و دوم عمرانی کشور اصولاً فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت خانه سازی و تأمین مسکن در نظر گرفته نشده بود. از برنامه سوم عمرانی به بعد، طرح ها و برنامه های مربوط به بخش مسکن در قالب برنامه های پنج ساله دیده شد. برنامه های ششم و هفتم قبل از انقلاب، هرگز مصوب و اجرایی نشدند ولی روش تدوین این برنامه ها کاملاً متفاوت با برنامه های قبلی بود و علاوه بر برآورد کمبود مسکن به تفکیک گروه های درآمدی، برای شاخص هایی مانند تعداد واحد مسکونی به ازای هر هزار نفر، تراکم خانوار در واحد مسکونی به تفکیک گروه های کم درآمد، میان درآمد و پردرآمد در شهر و روستا هدف گذاری شده بود. پس از انقلاب و در پی تحولات ناشی از این دوره، کلیه امور اجرایی دولت ازجمله برنامه های مسکن بدون برنامه مصوب انجام شد. در سال های 1357 و 1358 به رغم آنکه سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن شهری نسبت به سال 1356 کاهش داشته است، به دلیل کاهش متوسط زیربنا، تعداد واحدهای مسکونی احداث شده افزایش یافته است. در سال 1359 فعالیت بخش خصوصی به بالاترین حد خود و دوره رونق بخش مسکن فرامی رسد ولی در سال های 1360 و 1361 فعالیت بخش خصوصی در کلیه مناطق شهری کاهش و متوسط سطح زیربنای واحدهای جدیدالاحداث افزایش می یابد و بخش مسکن وارد دوران رکود خود می شود. در سال 1361، اولین برنامه پنج ساله مسکن جمهوری اسلامی ایران تدوین ولی تصویب نشد. آماده سازی زمین و ایجاد شهرهای جدید از عمده ترین سیاست های بخش مسکن دولت طی دوره سال های 1362 تا 1366 می باشد. جایگاه مسکن در برنامه های توسعه کشور جدول زیر با تفکیک هر یک از برنامه های پنج ساله اول تا پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، اهداف و سیاست های توسعه بخش مسکن ، عملکرد برنامه در بخش ساختمان و مسکن و تحلیل عملکرد دوره را نشان می دهد: برنامه های توسعه اهداف و سیاست های توسعه بخش مسکن عملکرد برنامه در بخش ساختمان و مسکن تحلیل عملکرد دوره برنامه اول توسعه (1368 تا 1373) رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی برنامه اول، سالانه معادل 5/14% در نظر گرفته شد. عملکرد این بخش حاکی از رشد ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن به طور متوسط سالانه به میزان 3/5% طی این سال ها بوده است. از علل عمده رکود نسبی فعالیت در بخش مسکن در این دوره، افزایش هزینه احداث و قیمت مسکن است که در شاخص های ساختمانی منعکس می باشد. شاخص بهای عمده فروشی مصالح ساختمانی طی سال های برنامه به طور متوسط 1/31% در هرسال رشد داشته و در همین مدت شاخص بهای خدمات ساختمانی با رشدی معادل 8/15% در هرسال مواجه بوده است. برنامه دوم توسعه (1374 تا 1378) رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی برنامه دوم، سالانه معادل 4% در نظر گرفته شد. طی این دوره، ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن به طور متوسط سالانه از 9/2% رشد برخوردار بوده است. روند فعالیت های بخش ساختمان و مسکن طی این دوره با نوسانات نسبتاً شدیدی مواجه بوده است، به طوری که رونق بخش مذکور از سال 1373 آغاز شد و روند جهشی قیمت آن تا نیمه دوم سال 1375 تداوم داشت و پس ازآن به دلیل رکود معاملات و کاهش تقاضای مؤثر، سرمایه گذاری در این بخش کاهش یافت که نهایتاً به کاهش تولید مسکن منجر گردید. رشد سالانه سرمایه گذاری ها در بخش مسکن طی این دوره 5/1% بوده که در مقایسه باهدف برنامه (4/3%) در سطحی پایین تر قرار داشت. برنامه سوم توسعه (1379 تا 1383) رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی برنامه سوم، سالانه معادل 9/9% در نظر گرفته شد. طی این دوره، ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن به طور متوسط سالانه 2/4% رشد داشته است. روند فعالیت های بخش ساختمان و مسکن طی این دوره نیز با نوسانات نسبتاً شدیدی مواجه بوده است، به طوری که از سال 1379 رونق بخش مذکور آغاز و این روند تا اواخر 1381 ادامه داشت و پس ازآن به دلیل محدودیت های ساخت وساز به ویژه در شهر تهران، افزایش هزینه ساخت و رشد قابل توجه قیمت های معاملاتی مسکن ، فعالیت های این بخش وارد سیکل رکودی گردید. برنامه چهارم توسعه (1384 تا 1388) تدوین طرح جامع مسکن و اجرای گسترده یکی از راه کارهای اجرایی طرح جامع مسکن تحت عنوان واگذاری حق بهره برداری از زمین به صورت اجاره بلندمدت 99 ساله (مسکن مهر)، از مهم ترین سیاست هایی است که در طول برنامه چهارم به اجرا گذاشته شد. در برنامه چهارم بخش مسکن پیش بینی شده بود که جمعاً 3108 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری کشور احداث شود که ارزیابی های موجود به روایت واحدهای مسکونی عرضه شده جدید، 86% تحقق و به روایت پروانه های ساختمانی تحقق 91 درصدی را نشان می دهد. لازمه رشد ساخت وساز طی این دوره، افزایش 17 درصدی سرمایه گذاری ها بوده است و این در حالی است که سرمایه گذاری در این بخش توسط بخش خصوصی (در مدت مذکور) تنها 8/3% افزایش پیداکرده است. برنامه پنجم توسعه (1390 تا 1394) برنامه پنجم کشور با الهام از سند چشم انداز 1404 و سیاست های کلی نظام و به خصوص طرح جامع مسکن تهیه شد، به نحوی که هدف کلان طرح جامع مسکن یعنی تأمین مسکن اقشار کم درآمد ، به عنوان هدف اصلی برنامه نیز دیده شده است. در طی برنامه پنجم، تولید مسکن شهری از 820 هزار واحد در سال 91 به 430 هزار واحد طی سال 93 کاهش یافته است. هم چنین، تراکم خانوار شهری بهبود داشته و از 035/1 در سال 1391 به 03/1 در سال 1393 رسیده است. طی سال های 1391 به بعد و با ورود اقتصاد ایران به دوران رکود، و هم چنین به دلیل سرمایه گذاری فراوان صورت گرفته در سال های قبل ، تمایل فعالان اقتصادی برای ورود به بخش مسکن کاهش پیداکرده و این عدم تمایل تا زمان حاضر ادامه داشته است. منفی بودن رشد تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری طی سال های 1391 تا 1393 گویای این امر است. عملکرد برنامه های توسعه هرچند که از فراز و نشیب های فراوانی برخوردار بوده است، ولی نشان می دهد که وضعیت عمومی مسکن حرکتی رو به بهبود داشته و روند تغییرات شاخص های کلیدی بخش مسکن به خصوص تراکم خانوار در واحد مسکونی ، مهر تأییدی بر این موضوع است. نمودار 1، روند تحولات سهم ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی از تولید ناخالص داخلی را در طی سال های 1368 تا 1394 (طی برنامه های اول تا پنجم توسعه) نمایش می دهد (منبع: بانک مرکزی). نمودار1