وضعیت مسکن در ایران و اتحادیه اروپا

توجه به تدوین و اجرای سیاست های کاهش فقر و محرومیت های اجتماعی اعم از تأمین مسکن ارزان در محیطی امن جزء اولویت های اجرایی در بیشتر دولت های موفق جهان است . به گزارش پیام ساختمان، مهم ترین شاخص مؤثر در تفاوت نگاه به مسکن در ایران و کشورهای غربی به سیاست های دولت در این بخش مربوط می شود. طبق آخرین مطالعات انجام شده سهم تسهیلات بانکی در ایران نسبت به کشورهای غربی برای پوشش هزینه های یک واحد مسکونی، پایین تر و سود بانکی این تسهیلات بالاتر و به دلیل شرایط فرهنگی، میزان اجاره نشینی در ایران نسبت به کشورهای اروپایی کمتر است. به توجه به شرایط اقتصادی ایران و تورم، رابطه معقولی بین حقوق سالانه یک فرد و هزینه های اساسی در جامعه ایران وجود ندارد. بنابراین بازنگری در سیاست های حوزه مسکن و تأمین رفاه اجتماعی نقش اساسی در بازنویسی نوع نگاه فرهنگی و اقتصادی به مسکن در جامعه ایران دارد. با در نظر گرفتن تفاوت ساختاری در کیفیت مسکن، مواد اولیه و پراکندگی مناطق مسکونی در ایران و کشورهای اروپایی این نتیجه حاصل می شود که مسئولان تأمین خدمات شهری در کشورهای اتحادیه اروپا به نوعی با تبیین سیاست های تولید مسکن ارزان، باکیفیت و با مواد طبیعی موجود در منطقه، نقشی اساسی در کنترل تورم در بخش مسکن داشته اند. اکثر کارشناسان مطالعات شهری و روستایی در ایران معتقدند که اولین تلاش ها برای سامان بخشیدن به اوضاع مسکن بعد از انقلاب اسلامی و با برنامه هایی همچون حساب پس انداز مسکن و انبوه سازی آغازشده است. این فعالیت ها باهدف افزایش تعداد صاحب خانه ها آغازشده و تا حدی موفق عمل کرده است، اما ساخت وسازهای دولتی در کنترل تورم بخش مسکن موفقیت چشمگیری نداشته است. اخذ مالیات های سنگین برای خانه های خالی در اروپا این کارشناسان همچنین دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن می دانند. درواقع در سیاست گذاری بخش مسکن حتی در کشورهای اروپایی با بیشترین تعداد صاحب خانه مثل رومانی با 96 درصد و اسلواکی با 90 درصد، هیچ وقت نگاه مردم و مسئولان به مسکن به عنوان کالای سرمایه ای یا منبعی برای درآمد در نظر گرفته نشده است. از دلایل اصلی این موفقیت کنترل دقیق و مستمر دولت بر روی ساخت وسازها و اخذ مالیات های سنگین برای خانه های خالی و افراد صاحب چند خانه است. سیاست های تأمین مسکن در اروپا بانک ها را موظف کرده که تسهیلات با بهره بسیار کم و با پوشش 60 تا 70 درصدی کل قیمت مسکن را برای افراد متقاضی تأمین کنند. این در حالی است که با تورم موجود در ایران و درآمد پایین بیشتر جمعیت ایران مسئله وام های مسکن با سود بالا و سهم پایین در قیمت کلی مسکن، نقشی اساسی در تغییر نگاه به بخش مسکن در ایران داشته است. طبق آخرین آمار منتشرشده تعداد افراد صاحب خانه در ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی درصد بالایی دارد، بااینکه حدود 64 درصد جمعیت ایران صاحب خانه هستند، اما این رقم آن چنان خوش بینانه نیست، چراکه بیشتر صاحب خانه ها در سال های گذشته موفق به خرید مسکن شده اند، یعنی دورانی که فاصله درآمد و قیمت مسکن هنوز فاصله چندانی نداشته است. در شرایط فعلی که اقتصاد ایران با مشکلات متعددی همراه است، متأسفانه بحران مسکن در ایران نیز همچنان در حال عرض اندام است. یکی از دلایل اصلی دامن زدن به بحران مسکن ایران، توجه کمتر مسئولان اقتصادی در جلوگیری از شکل گیری نگاه سرمایه ای به مسکن در ایران است. نگاه سرمایه ای به بخش مسکن در خوش بینانه ترین حالت باعث هجوم سرمایه گذاران شده و با سود سرسام آوری که در سال های گذشته نصیب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگی در افزایش تورم شدید مسکن در ایران داشته است. نتیجه سیاست های نادرست در بخش سرمایه گذاری و تأمین مسکن در ایران باعث بروز پدیده ناهنجار رشد غیرقابل کنترل حاشیه نشینی در شهرهای بزرگ شده است. طبق آخرین آمار سازمان های اجتماعی تا پایان سال 2011 میلادی بیش از 710 مجموعه شهرک نامتعارف با مساحت کلی 46 هزار هکتار و با جمعیت بیش از پنج میلیون نفر در حاشیه 60 شهر بزرگ ایران سرشماری و ثبت شده است. همچنین اطلاعات منتشرشده از سازمان های انبوه سازی بخش خصوصی حاکی از فاصله زیاد درآمد و قیمت خانه در ایران است. این فاصله بسیار بیشتر از کشورهای اروپایی است. به طوری که یک خانواده معمولی با درآمد متوسط در بهترین شرایط تنها قادر به تأمین هزینه 14 تا 34 مترمربع خانه آپارتمانی در شهرهای بزرگ است. معضل درآمد پایین و نگاه سرمایه ای به مسکن باعث وقوع پدیده افراد صاحب چند خانه در ایران شده است. با نگاه دقیق تر به این معضل می توان فهمید که نگاه سرمایه ای به مسکن و افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی باعث شده سرمایه گذاران و افراد ثروتمند نسبت به خرید خانه روی آورند و با درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی متعدد ثروت سرشاری بدون پرداخت مالیات کسب کنند. ثروتمندترین کشورهای جهان خانه های اجاره ای را ترجیح می دهند با نگاه کلی به وضعیت مسکن در کشورهای اروپایی می توان فهمید که حتی در ثروتمندترین کشورهای جهان بر اساس وضعیت رفاه اجتماعی مثل سوئیس تعداد صاحب خانه ها حتی از ایران نیز کمتر است و بیشتر مردم زندگی در خانه های اجاره ای را ترجیح می دهند. میزان افراد اجاره نشین در سوئیس 56 درصد جمعیت این کشور را شامل می شود. در تمام کشورهای اروپایی، شرایط و نرخ های پایه وام های بانکی توسط اتحادیه اروپا تعیین و اعلام می شود. نرخ پایه سود وام مسکن در سال 2009 به حداقل ممکن یعنی به یک درصد رسید، اما در ماه های میانی سال 2012 به دلیل رکود سنگین اقتصادی و بالا رفتن مالیات ها در کشورهای اتحادیه اروپا بهره های بانکی به 8.5 درصد نیز رسیده است. دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجی حداکثر تا 15 سال و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولی یورو حداکثر 25 سال است. اما وام مسکن در اروپا نیز دارای محدودیت هایی است به طوری که سن متقاضی با در نظر گرفتن مدت اقساط نباید از 70 سال تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام نیز می تواند تا 70 درصد ارزش ملک خریداری شده باشد. بازپرداخت وام مسکن نیز بر اساس توان مشتری به صورت ماهانه یا سه ماهه قابل تنظیم است.