راه خروج مسکن از رکود

طی 15 سال گذشته تمرکز ثروت زیادی در کشور انجام شده است به نحوی که 70 درصد سپرده های بانکی به 600 هزار نفر یعنی یک درصد جمعیت تعلق دارد. این یک درصد که 70درصد ثروت کشور را در اختیار دارد، در حوزه کالاهای مصرفی مثل کفش، پوشاک، غذا و... تقاضای کمی ایجاد می کند. از سوی دیگر اغلب مردم بسیار کمتر از ثروت خودمصرف می کنند و عده زیادی با تورم 3سال اخیر به قشرهای پایین تر ازنظر درآمدی تنزل یافته اند. درواقع مردم برای بازگشت به وضعیت سابق خود، مصرف و تقاضا را به شدت کاهش داده اند و عده زیادی باوجود فقر مالی، به شدت پس انداز می کنند که این عامل نیز تقاضا در بازار را کاهش داده است. متوسط زیربنای پروانه های صادره در سال1394 حدود 140متر و فقط 7.6درصد از واحد های مسکونی فروش رفته در تهران در سال94 بالای 130متر بوده است. لذا در ایران عملاً مسکن برای متقاضیانی ساخته می شود که وجود ندارند. 18میلیون جوان ایرانی به 9میلیون واحد مسکونی احتیاج دارند؛ جوانانی که شغل، خانه، ماشین و پول ندارند. با توجه به کمبود تقاضا و تولید واحدهای مسکونی بزرگ که متقاضی برای آن وجود ندارد، قیمت مسکن برای واحد های بالاتر از 100متر نیز به روند نزولی خود ادامه خواهد داد اما واحد های با متراژ کمتر از 80متر در کلان شهرها و نه شهرهای اقماری، متقاضی خود را خواهد داشت. واقعیت آن است که رشد قیمت مسکن در سال1391 بسیار بیش از قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف جامعه بوده است. در سال1381 وام بانکی 60درصد و اکنون سهم وام از قیمت مسکن باوجود افزایش مبلغ وام، کمتر از آن زمان است. این امر نشان می دهد که قیمت آپارتمان بیش از قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف رشد کرده است همچنین بیانگر آن است که رشد قیمت آپارتمان بیش از رشد توان وام دهی بانک ها بوده است. راه حل خروج از این بن بست یا افزایش قدرت خرید یا کاهش قیمت مسکن است. وقتی قیمت مسکن کاهش نیابد، در این سطح از قیمت، تقاضا به خرید های اجتناب ناپذیر محدود می شود. چراکه در سطح قیمتی واحدهای مسکونی با متراژ بالا، تقاضای مؤثر چندانی وجود نداشته و معاملات به شدت کاهش می یابد و در اصطلاح اقتصادی، چسبندگی ایجادشده، بازار در مقابل کاهش قیمت مقاومت می کند و خریدوفروش چندانی انجام نمی شود. نکته قابل توجه آن است که ایران سومین کشور جهان ازنظر بزرگ بودن متراژ واحدهای مسکونی است و با این شرایط تنها راه حل خروج بازار مسکن از رکود کوچک سازی واحدهای مسکونی به نحوی که است که این واحدها با قدرت خرید مردم سازگار شود. محمدحسین ادیب، اقتصاددان