اصلاح قانون پیش فروش؛ آری یا خیر؟

تا چند سال پیش حجم عمده ای از پرونده های منازعات ملکی، مربوط به پیش فروش ساختمان بود. از فروش یک ملک به چند نفر گرفته تا سرباززدن سازنده از تحویل واحد ها در موعد مقرر و همچنین امتناع پیش خریدار از پرداخت اقساط، ازجمله مهم ترین آفت هایی بود که پای سازنده و خریدار را در معاملات پیش فروش به دادگاه ها باز می کرد. قوه قضائیه سرانجام لایحه ای را به مجلس شورای اسلامی برای پایان دادن به این نزاع تقدیم کرد. که در سال 89 به تصویب رسید و پس از حدود چهار سال در سال 93 دستورالعمل آن به دفاتر اسناد رسمی برای اجرا ابلاغ شد. نارضایتی مشاوران املاک و سازندگان این مصوبه باعث اظهارنظرهای مختلفی در این خصوص شد. سازندگان معتقد بودند که قانون جدید موانع بسیاری را باعث شده و یکی از اساسی ترین شیوه های تأمین مالی را برای سازندگان غیرممکن کرده است. به طور مثال یکی از مواد این قانون ارائه شناسنامه فنی واحد برای تمامی ساختمان ها از طرف سازنده است و ازآنجایی که این شناسنامه تاکنون در کشور صادر نشده و هنوز اتفاق نظری بین نهاد های دست اندرکار مانند وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری وجود ندارد، عملاً امکان صدور این شناسنامه وجود ندارد. گروه دوم مشاوران املاکی بودند که قبل از تصویب این قانون می توانستند نقش واسطه گری را با حضور خریدار و سازنده انجام دهند اما حالا کار به دفاتر اسناد رسمی واگذارشده بود؛ اشتغال آن ها را دچار رکود کرده بود؛ بنابراین این دو گروه (مشاوران املاک و سازندگان) از هر فرصتی برای اشاره به اصلاح این قانون استفاده می کردند. چند روز پیش مهرداد بائوج لاهوتی، عضو کمیسیون برنامه وبودجه مجلس شورای اسلامی، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و ایرج رهبر، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در یک مناظره تلویزیونی نظراتشان را در خصوص قانون پیش فروش عنوان کردند. فلسفه قانون پیش فروش ایرج رهبر: در چند سال گذشته پیش فروش نگرانی هایی را بین سازندگان و خریداران به وجود آورده بود. به همین دلیل قوه قضائیه لایحه قانون پیش فروش را تهیه و به مجلس داد که ما هم در چندین جلسه تدوین قانون شرکت کردیم. درنهایت مجلس این قانون را به تصویب رساند و از چند ماه پیش آیین نامه اجرایی آن ابلاغ شد. ابلاغ چهار سال بعد از تصویب حسام عقبایی: بنده هم جزء منتقدان این قانون هستم. بااین وجود ما هم به عنوان جزئی از حاکمیت زمانی که قانونی به تصویب مجلس و شورای نگهبان رسیده باشد، اجرا می کنیم. در سال 1389 این طرح در کمیسیون قضایی مجلس مسیر تصویب را طی کرد که البته نقش کمیسیون عمران در این میان کمرنگ تر بود. بعد از تصویب این قانون در مجلس، باید پس از شش ماه آیین نامه اجرایی آن نوشته می شد اما به خاطر ایراداتی که داشت، قوه قضائیه و مسئولان مربوطه درنهایت توانستند سال 93 آیین نامه اجرایی برای آن ابلاغ کنند و عملاً این قانون نه توسط دفاتر اسناد رسمی و نه مشاوران املاک، در جامعه اجرایی نیست و مردم به سبک و سیاق خودشان به پیش فروش ورود می کنند. 80 درصد قانون نیاز به آیین نامه ندارد مهرداد لاهوتی: به هرحال کلاه برداری های بسیار وحشتناکی در جامعه وجود داشت. مثلاً کسی که پروانه ساختمانی زمین را نداشت، واحد ها را پیش فروش می کرد و شاهد تجمع های زیادی بودیم. ما تصویب کردیم که اولاً ملک باید سند مالکیت و پروانه ساختمان داشته باشد و باید ساخت وساز 30 درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد و بعد سازنده اقدام به پیش فروش کند. علاوه بر این ما موضوع شناسنامه فنی ساختمان را برای واحد ها مشخص کردیم تا خریدار از واحدی که تحویل می گیرد، آگاهی داشته باشد. بنابراین شهرداری ها را ملزم به تهیه شناسنامه برای تمام واحد ها کردیم و درنهایت وزارت راه و شهرسازی هم این کار را به شهرداری ها ابلاغ کرد. حتی مطبوعات را مکلف کردیم اگر مدارک لازم را که مشخص کرده ایم، رؤیت نکردید، حق تبلیغات ندارید. نکته بعدی هم این بود که معاملات باید در دفاتر رسمی اسناد صورت بگیرد. اینکه ابلاغ آیین نامه ها با تأخیر مواجه شده را بنده قبول دارم اما مشکل در قانون نیست. ضمن اینکه 80 درصد این قانون نیازی به آیین نامه ندارد، چون حقوق دو طرف را کاملاً لحاظ کرده ایم. حسام عقبایی: اگر 80 درصد این قانون نیازی به آیین نامه نداشته پس چرا چند سال بعد، دستورالعمل اجرایی آن ابلاغ شده است؟ 99 درصد پیش خریداران ناراضی بودند مهرداد لاهوتی: این ایراد به دولت وارد است. حتی من معتقدم می شد پروانه را شفاف تر صادر کرد نیازی به شناسنامه نباشد. این قانون کاملاً جامع است. می توانید بروید سؤال کنید که 99 درصد پیش خریداران درگذشته از معاملات راضی نبودند. شناسنامه فنی ضرورت پیش فروش ایرج رهبر: ما مزایای این قانون را کتمان نمی کنیم اما ایراداتی دارد. یکی از اشکالات این است که وظایفی برای مهندس ناظر جهت اعلام تخلفات به دفاتر ثبت تعیین شده است که خارج از توان اوست و زیر بار نمی رود، ضمن اینکه شناسنامه فنی ساختمان که قرار است تمام گزارش ها در آن ثبت شود، در حال حاضر وجود ندارد. بنابراین باید اصلاحاتی در قانون اعمال شود. در حال حاضر این موضوع باعث شده تا معاملات قفل شود. مهرداد لاهوتی: ما شناسنامه را برای تمام واحد ها الزامی نکرده ایم بلکه موضوع فقط مربوط به واحد های پیش فروش شده است. قانون پیش فروش رکود را عمیق تر کرد حسام عقبایی: حدود 45 درصد از ساخت وساز کشور مربوط به فضای پیش فروش ساختمان است و با وضعیت موجود رکود بیش از گذشته تعمیق شده است. نکته دیگر اینکه 99 درصد ساختمان های شناسنامه فنی ساختمان ندارند و نظام مهندسی، شهرداری و وزارت راه و شهرسازی هنوز به اتفاق نظر نرسیده اند چه برسد به شناسنامه فنی واحد. حال آنکه پیش فروش در دفترخانه ها مشروط به ارائه این شناسنامه شده است. شما آماری از اینکه ظرف دو سال بعد از ابلاغ آیین نامه چه میزان پیش فروش بر اساس این قانون صورت گرفته است، دارید ؟ من مطمئنم 1000 مورد پیش فروش بر اساس قانون جدید هم صورت نگرفته است. مهرداد لاهوتی: شما تخلف کرده اید. مجازات و زندان برای مشاوران املاک عقبایی: مگر ما قانون را اجرا می کنیم. موضوع این است که قابلیت اجرا ندارد. اینکه آقای لاهوتی می گوید شما نگذاشته اید درست نیست. 120 هزار مشاور املاک در کشور داریم که 600 هزار اشتغال ایجادشده است. شما به عنوان نماینده مجلس باید نقش همه فعالان را می دیدید و فقط موضوع تولیدکننده و سردفتران نیست. بر اساس این قانون باید قرارداد ها در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود درحالی که بخش زیادی از زمین های کشور ما فاقد سند می باشند و در قانون جدید آن ها را محروم کرده اید. پیش فروش به همان اندازه که می تواند تهدید باشد، می تواند فرصت باشد. اولین جایی که مردم برای پیش فروش و پیش خرید مراجعه می کنند، دفتر مشاوران املاک است و اصولاً دفاتر ثبت رسمی نمی تواند به مردم خدمات بدهد و خانه پیدا کند. جالب اینکه در ماده 24 این قانون آمده که اگر مشاور املاکی سند پیش فروش را تنظیم کند مجازات و زندان دارد و این مغایر با منافع همکاران بنده است. محدود کردن مشاوران املاک کار خوبی بود مهرداد لاهوتی: همه موضوع خلاصه شده در ماده 24 که آقای عقبایی اشاره کردند. ما شما را محدود کردیم و کار بسیار جالبی بوده است. قبلاً همه امورات در مشاوران املاک انجام می شد اما ما گفتیم که مشاوران املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی، جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش، خریدار و فروشنده را به یکی از دفاتر معرفی کنند و در این صورت معامله شکل قانونی خواهد یافت. نکته دیگر که از آقای عقبایی تعجب می کنم، این است که مگر می شود هر کس زمینی را به شهرداری برای گرفتن پروانه صرفاً با یک قولنامه معرفی کند؟ تکلیف زمین های فاقد سند چه می شود؟ حسام عقبایی: پس تمام مردمی که سند ندارند، چکار کنند؟ زمین بدون سند حق گرفتن پروانه ندارد مهرداد لاهوتی: حق ندارند پروانه بگیرند و غیرقانونی است. زیر ساخت ها فراهم نیست حسام عقبایی: پس باید اول به همه سند بدهند و بعد این قانون را اجرا کنند. در همین شهر تهران بسیاری از مناطق سند ندارند، اما پروانه می گیرند. همان سندی که شما از آن صحبت می کنید یک بنچاق دستی است که چند ده سال پیش توسط چند نفر از بزرگان روستا یا ... نوشته شده است. بنابراین این دست نوشته ها هم نوعی سند مالکیت است. ریشه کلاهبرداری مهرداد لاهوتی: این را قبول دارم. زمانی که دست نوشته را ثابت می کنیم برایش سند می گیریم اما وقتی که سند نگرفته ایم، نمی شود به هرکسی پروانه ساختمانی داد و اتفاقاً کلاه برداری از همین جا شروع می شود. مشاوران املاک زیر بار نمی رفتند ایرج رهبر: ما از اصل موضوع دور شدیم. فرض به این است که سندداریم و پروانه گرفته ایم. موضوع این است که مواردی در قانون مطرح شده است که قابلیت اجرایی ندارد. مشاوران املاک هم قطعاً نقش عمده ای دارند. بدین معنی که در ابتدا توافقات اولیه را بین خریدار و فروشنده انجام می دهند. درگذشته وقتی به مشاوران املاک می رفتیم قراردادی امضا می شد اما زمانی که کار به مشکل می خورد، مشاوران املاک زیر بار نمی رفتند و می گفتند بروید قوه قضائیه و شکایت کنید. یکی از حسن های قانون پیش فروش این است که علاوه بر خریدار، حافظ منافع سازنده هم هست و اگر خریدار پولش را پرداخت نکند، دفترخانه حق فسخ معامله را دارد. آیا باید مشاور اکلاک ذلیل شود؟! حسام عقبایی: آیا باید یک مشاور املاک ذلیل شود و دنبال خریدار و فروشنده راه بیفتد این دو را آنجا معرفی کند. موضوعی که بنده انتظار داشتم آقای رهبر اشاره کنند این بود که در قانون پیش فروش آمده پیش خریدار به میزان پولی که می پردازد، مالک است و سؤال بنده این است که درصورتی که خریدار بعد از پرداخت چند قسط از پرداخت سایر اقساط امتناع کند، چه کسی حاضر است شریک یک مال مشاعی شود؟ موضوع دیگری که باید به آن اشاره کنم موضوع بیمه است. درحالی که در این قانون بیمه اجباری است اما هنوز خبری از تدوین این بیمه در کشور نیست. نپرداختن اقساط و فسخ معامله ایرج رهبر: البته درجایی هم نوشته شده که در صورت امتناع پیش خریدار از پرداخت سایر اقساط، سازنده می تواند معامله را فسخ کرده و پول شخص را برگرداند نه اینکه خریدار به میزان پولش ملک دریافت کند. قانون جامع است مهرداد لاهوتی: در کل این قانون کاملاً جامع بوده و شرایط خریدار و فروشنده را مشخص کرده است. فقط یک بند این قانون که مربوط به شناسنامه فنی ساختمان است و از اجرای آن طرف دولت با تأخیر مواجه شده موردانتقاد بنده هم هست.