حال مسکن باید خوب شود

قدرت خرید مردم در ایران بستگی به 5 عامل قیمت نفت، نحوه توزیع درآمد نفت، میزان وصولی بانک ها از تسهیلات پرداختی، نحوه توزیع ثروت و میل شدید به پس انداز و میزان آب باقی مانده در سفره های زیرزمینی در روستاهای کشور دارد. اگر روندی که از سال 2000 تا 2014 آغازشده بود تداوم می یافت، غرب به گداخانه ای در حومه کشورهای صادرکننده نفت خام تبدیل می شد چراکه طی سال های 2000 تا 2014 صادرات ژاپن 142، انگلیس 177، آمریکا 207، ایتالیا 219 و آلمان 273 درصد رشد داشت اما در مقابل صادرات کشورهای نفت خیزی مانند آذربایجان 1669، قطر 1136، قزاقستان 877، آنگولا 878، روسیه 473 و سعودی 456 درصد رشد کرد و گونه ای انتقال ثروت از غرب به کشورهای صادرکننده نفت خام آغاز و سقوط قیمت نفت اجتناب ناپذیر بود. همچنین طی سال های مذکور مهم ترین عامل ایجاد تقاضا در ایران، قیمت نفت بود که از 23 دلار به 107 دلار افزایش یافته بود اما سقوط قیمت نفت به کاهش شدید تقاضا در ایران منجر شد. همچنین 86 درصد درآمد دولت از صادرات انرژی صرف پرداخت حقوق به دو صندوق بازنشستگی می شود لذا دولت جز در مورد بازنشستگان این دو صندوق نمی تواند در اقتصاد تقاضا ایجاد کند. عامل اصلی ایجاد تقاضا در همه بخش ها طی سال های گذشته دولت بود اما در وضع فعلی دولت فقط در بخش بازنشستگان، تقاضا ایجاد می کند. این روند به کاهش شدید تقاضا و مصرف در کشور انجامیده و عده زیادی وام گرفته و به هر علتی قادر به بازپرداخت آن نیستند. چندی پیش وزیر اقتصاد اعلام کرد 80 درصد منابع بانک ها قفل شده است به سبب قفل شدن منابع، وصولی بانک ها از محل 80 درصد منابع بانکی این منابع به صفر نزدیک است، لذا بانک ها نمی توانند وام پرداخت کنند تا تقاضا ایجاد شود. از کاهش تقاضا تا تنگنای منابع بانکی طی 15 سال گذشته تمرکز ثروت زیادی در کشور انجام شده است به نحوی که 70 درصد سپرده های بانکی به 600 هزار نفر یعنی یک درصد جمعیت تعلق دارد این یک درصد که 70 درصد ثروت کشور را در اختیار دارد، در حوزه کالاهای مصرفی مثل کفش، پوشاک، غذا... تقاضای کمی ایجاد می کند. از سوی دیگر اغلب مردم بسیار کمتر از ثروت خود مصرف می کنند و عده زیادی با تورم سه سال اخیر به قشرهای پایین تر ازنظر درآمدی تنزل یافته اند. درواقع مردم برای بازگشت به وضعیت سابق خود، مصرف و تقاضا را به شدت کاهش داده اند و عده زیادی باوجود فقر مالی، به شدت پس انداز می کنند که این عامل نیز تقاضا را در بازار کاهش داده است. متوسط زیربنای پروانه های صادره در سال 1394 حدود 140 متر و فقط 7.6 درصد از واحدهای مسکونی فروش رفته در تهران در سال 94 بالای 130 متر بوده است. لذا در ایران عملاً مسکن برای متقاضیانی ساخته می شود که وجود ندارند. علت این امر نیز ضوابط حاکم برساخت و ساز است که کمتر اجازه کوچک سازی می دهد این در حالی است که 18 میلیون جوان ایرانی به 9 میلیون واحد مسکونی احتیاج دارند، جوانانی که شغل، خانه، ماشین و پول نداشته اما ضوابط تأکید دارد که حتماً پارکینگی برای خودرو داشته باشند. با این شرایط به نظر می رسد آزاد کردن تولید مسکن برای 5 سال بدون پارکینگ راه حل است. با توجه به کمبود تقاضا و تولید واحدهای مسکونی بزرگ که متقاضی برای آن وجود ندارد، قسمت مسکن برای واحدهای بالاتر از 100 متر نیز به روند نزولی خود ادامه خواهد داد اما واحدهای با متراژ کمتر از 80 متر در کلان شهرها و نه شهرهای اقماری، متقاضی خود را خواهد داشت. واقعیت آن است که رشد قیمت مسکن در سال 1391 بسیار بیش از قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف جامعه بوده است. در سال 1381 وام بانکی 60 درصد و اکنون فقط معادل 10 متر آپارتمان 70 متری در تهران را پوشش می دهد. این امر نشان می دهد که قیمت آپارتمان بیش از رشد توان وام دهی بانک ها بوده است، راه حل خروج از این بن بست) رشد قیمت مسکن بسیار بیش از قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف جامعه بوده است(یا افزایش قدرت خرید و یا کاهش قیمت مسکن است و اگر این دو اتفاق نیفتد، تنها راهکار ادامه وضعیت موجود خواهد بود. یعنی وقتی قیمت مسکن کاهش نیابد، در این سطح از قیمت، تقاضا به خریدهای اجتناب ناپذیر محدود می شود. چراکه در سطح قیمتی واحدهای مسکونی با متراژ بالا، تقاضای مؤثر چندانی وجود نداشته و معاملات به شدت کاهش می یابد و در اصطلاح اقتصادی چسبندگی ایجادشده، بازار در مقابل کاهش قیمت مقاومت می کند و خریدوفروش چندانی انجام نمی شود. کوچک سازی واحدهای مسکونی نکته قابل توجه آن است که ایران سومین کشور جهان ازنظر بزرگ بودن متراژ واحدهای مسکونی است و با این شرایط تنها راه حل خروج بازار مسکن از رکود کوچک سازی واحدهای مسکونی به نحوی است که این واحدها باقدرت خرید مردم سازگار شود. باید شرایط برای کوچک سازی واحدهای مسکونی تسهیل، تا تعادل لازم بین قدرت خرید مسکن و عرضه واحدهای مسکونی برقرار شود. طی سال های 1391 و 1392 سالانه 1.2 میلیون واحد، انشعاب برق خانگی اخذ شد و این تعداد در سال 94 به حدود یک میلیون واحد رسید. به عبارت دیگر بر اساس این آمار واحدهای مسکونی که به اتمام می رسند، فقط 20 درصد کاهش یافته و بیانگر این است که در شرایطی که قیمت نفت حدود 66 درصد کاهش داشته است، سرمایه گذاری برای اتمام واحدهای مسکونی ناتمام فقط کاهشی حدود 20 درصدی داشته است. از سوی دیگر اقتصاد کشور تحت فشار گازانبری سقوط قیمت نفت و ورود سرمایه به بخش مسکن برای اتمام طرح های ناتمامی است که در دوران رونق مسکن آغازشده و اکنون به دلیل رکود به فروش نمی رود، درواقع سقوط 66درصدی قیمت نفت همراه ورود سرمایه به بخش مسکن، قفل شدن آن پس از ورود و عدم بازگشت مجدد به چرخه تجاری، آثار رکودی کاهش قیمت نفت را تشدید کرده است. کاهش سرمایه گذاری مسکن همچنین بانک ها و مؤسسات مسکن محور که با بالا بردن سود سپرده، منابع لازم برای تمام طرح های سرمایه گذاری خود در بخش مسکن را تأمین می کنند، قادر به فروش واحدهای مسکونی ساخته شده نبوده و به تبع آن نمی توانند بدهی خود را به سپرده گذاران اولیه بازپرداخت کنند. با این شرایط بانک بازهم مجبورند با بالا بردن سود سپرده نسبت به بانک های رقیب، منابع لازم برای بازپرداخت منابع سپرده گذار اولیه را تأمین کنند. واقعیت آن است که در کشور ما خیلی بیشتر از ظرفیت اقتصاد، پول برای اتمام طرح های ناتمام مسکن هزینه می شود و ورود پول بیش از ظرفیت اقتصاد برای پایان رساندن طرح هایی که با حتی پس از اتمام نیز به فروش نمی رسد رکود را دامن می زند. همچنین افزایش سنگین قیمت مسکن در سال 91، تقاضای مؤثر مصرفی طبقه متوسط برای خرید مسکن را به شدت تضعیف و کم درآمدها را با شدت بیشتری محتاج نیازهای ضروری خودکرده است. لذا تقاضای مؤثر قشر متوسط برای خرید مسکن به شدت کاهش یافته است و تقاضای مؤثر قشر ضعیف نیز بیشتر متوجه تأمین معاش روزانه و از چرخه خرید مسکن نافروش ماندن مسکن عرضه شده توسط سازندگان شده است. قشر متوسط و ضعیف قادر به خرید واحدهای مسکونی موجود با قیمت های کنونی نیست و در عمل سرمایه کشور در حوزه ای هزینه می شود که برای محصول خروجی آن، خریداری وجود ندارد، روندی که طی سال های اخیر همچنان ادامه یافته و گویی قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف در سطح قبل از تورم سنگین سال 91 باقی مانده است. بر اساس تازه ترین آمارها طی 15 روز ابتدایی شهریورماه امسال در کل کشور فقط 20 هزار واحد مسکونی به فروش رفته و اگر میزان فروش واحدهای مسکونی طی 12 ماه آینده نیز در حد 15 روز مذکور باشد در عمل 480 هزار واحد مسکونی طی سال 1375 و یک سوم فروش مسکن در دوران رونق سال 90 و 91 است. همچنین باید توجه کرد که بخش عمده ای از واحدهای مسکونی که تحت عنوان فروش ثبت می شود، درواقع تسویه حساب بین مالکین زمین و سازندگان مسکن بوده و فروش واقعی نیست. محمدحسین ادیب پژوهشگر ریسک