سیاست های ناکارآمد تأمین مسکن پس از انقلاب

بخش مسکن از مهم ترین بخش های اقتصاد یک کشور است که هم ازنظر سهم در سبد هزینه خانوار و سهم در تولید ناخالص داخلی و هم ازنظر نقش آن در تغییرات شاخص های کلان اقتصادی همچون رشد اقتصادی و اشتغال عوامل تولید، از اهمیت غیرقابل انکاری برخوردار است. 200 متر ساختمان 5 شغل ایجاد می کند بر اساس مطالعات انجام شده به ازای ساخت هر 200 مترمربع 4 شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم ایجاد می شود. به همین دلیل رشد معقول و منطقی قیمت و تحرک ملایم بازار مسکن به عنوان هدفی مطلوب و سیاستی قابل تعقیب در نظر گرفته می شود، زیرا رکود در بخش مسکن از جهت تأثیر منفی بر سرمایه گذاری در این بخش و کاهش رشد کل اقتصاد؛ برای سیاست گذاران اقتصادی و دولت مردان پدیده ای ناخوشایند است. از سوی دیگر رونق سریع و رشد شتابان قیمت نیز به دلیل تأثیر شدید آن بر افزایش هزینه های خانوار و نارضایتی اجتماعی ناشی از آن، هیچ گاه مطلوب سیاست گذاران و ناظران این بخش نمی باشد. به همین دلیل در این مطلب به لزوم اتخاذ سیاست های مناسب برای تأمین مسکن اشاره می کنیم و نقاط ضعف و قوت سیاست های اتخاذشده در دوران پس از انقلاب اسلامی را نیز بررسی خواهیم کرد. مسکن حق شهروندی است تأمین مسکن جزئی از سیاست های اجتماعی می باشد؛ زیرا سیاست های اجتماعی را مجموعه ای از نهادها و فعالیت هایی تعریف می کنیم که بر رفاه افراد جامعه تأثیر مثبت می گذارند. این سیاست ها شامل تأمین اجتماعی، تأمین مسکن، آموزش، بهداشت و ارائه خدمات اجتماعی به افراد می شود. بدیهی است که در یک سیاست اجتماعی موفق باید بین این برآوردن چنین نیازهایی ترکیبی بهینه به وجود بیاید. حال اگر سیاست اجتماعی تأمین مسکن به گونه ای تنظیم شود که مانع رشد اقتصادی باشد؛ درنهایت باعث کاهش رفاه جامعه می شود. همچنین اگر رشد اقتصادی مانع تأمین پایدار مسکن گردد؛ این رشد نیز به ناپایداری و عدم رفاه می انجامد. از ابتدای قرن بیستم حق تأمین مسکن مناسب برای آحاد جامعه به تدریج در کشورهای صنعتی به عنوان یکی از حقوق شهروندی رسمیت یافت و به یکی از وظایف اصلی دولت ها تبدیل شد. همان طور که در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز یکی از وظایف دولت، تأمین مسکن مناسب برای ملت ایران است. بررسی های اجتماعی در کشورهای توسعه یافته در مورد تأمین مسکن نشان می دهد که علیرغم تفاوت ها، تمامی سیاست ها معطوف به آن بوده است که با شیوه های مختلفی بهای مسکن مناسب (ملکی یا اجاره ای) برای خانوار قابل پذیرش شود. در کشورهای درحال توسعه ای چون ایران به طورمعمول شکاف بین بهای مسکن با درآمد خانوارها به گونه ای بوده که باعث رواج پدیده اسکان غیررسمی یا حاشیه نشینی در کشور شده است و این واقعیت نشان از ناکارآمدی سیاست های اجتماعی در بخش مسکن دارد. یعنی نهادها و راهکارهای تأمین رفاه کارآمد نبوده اند یا با قواعد رشد اقتصادی انطباق لازم را نداشته اند. عواقب سیاست های غلط مسکنی سیاست گذاری های نادرست در زمینه تأمین مسکن خانوار موجب شد؛ کشور با بحران هایی همچون افزایش سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوار، گسترش حاشیه نشینی، کاهش تمایل جوانان به تشکیل خانواده، کاهش انگیزه تولید و کارآفرینی، تشدید نارضایتی عمومی از برنامه های عمرانی دولت ها، تشدید تورم، افزایش جرائم اجتماعی و تهدید امنیت اقتصادی روبه رو شود. حال به بررسی سیاست های تأمین مسکن در دوران پس از انقلاب اسلامی می پردازیم تا بتوانیم نقاط قوت و ضعف ساختاری آن را دریابیم. سیاست های تأمین مسکن پس از انقلاب اسلامی در 10 سال ابتدایی جمهوری اسلامی با تصویب قانون زمین شهری، دولت توانست برای حل مسئله مسکن قشر کم درآمد و تثبیت قیمت زمین، اراضی شهری را تملک کند و زمین و مصالح ارزان را در اختیار مصرف کننده نهایی قرارداد تا برای خود مسکن بسازند. بدین ترتیب روش های پیش از آن که در خدمت تولیدکنندگان انبوه بود و به مصرف کنندگان تنها وام خرید پرداخت می شد؛ تغییر یافت. در این دوران سیاست تثبیت اجاره بها نیز اجرا شد. اما نبود سیاست های اجتماعی یا شهری منسجم باعث شهروند زدایی در کلان شهرها و گسترش شتابان اسکان غیررسمی یا حاشیه نشینی در شهرهای بزرگ شد. در فاصله بین سال های 1368 تا 1384 نیز سرمشق جهانی دولت رفاه به صورت کاهش مداخله و هزینه های دولت، کنار گذاشتن سیاست های مسکن اجتماعی و آزادسازی بازار بدون زمینه سازی لازم وارد اقتصاد و سیاست های اجتماعی ایران شد. در عرصه زمین شهری هم دولت سیاست معکوس گذشته را پیش گرفت و قیمت زمین شهری را به بازار آزاد سپرد. همچنین در قالب برنامه های توسعه به خود اجازه داد تا اراضی شهری را که درگذشته با قانون زمین شهری به تملک دولت درآمده بود؛ به قیمت روز به فروش برساند و درآمد حاصله را صرف ساخت مسکن استیجاری دولتی کند. طی 15 سال اجرای چنین سیاستی؛ درنهایت 82 هزار واحد مسکونی ساخته شد که به منظره تحقق تنها 7 درصد از اهداف موردنظر در برنامه های توسعه است. به تدریج نسبت بهای مسکن به درآمد سالانه خانوار از حدود 5/3 برابر پیش از انقلاب اسلامی و حدود 3 تا 4 برابر 10 سال ابتدایی انقلاب، در فاصله سال های 68 تا 84 به 6، 8 و 10 برابر افزایش یافت. افزایش سوداگری در این بخش و روی آوردن مردم به مسکن و زمین به عنوان یک دارایی، در پی تورم بالا، باعث شد که در حباب بخش مسکن در ایران دمیده شود. در انتهای این دوره بخش مسکن به رکود تورمی وارد شد و دامنه اسکان غیررسمی حتی به شهرهای کوچک و متوسط نیز کشیده شد. به همین جهت دولت در برنامه چهارم توسعه کوشید تا سیاست های پیشین را که هرکدام مربوط به یک سرمشق و ناسازگار بودند؛ کنار بگذارد و سیاست های کارآمدی را با محوریت تأمین مسکن قشر کم درآمد اتخاذ کند. از سال 1384 تا 1392 بار دیگر عرضه زمین ارزان (استیجاری) به مصرف کنندگان نهایی که به سرعت باید تعاونی مسکن تشکیل می دادند؛ در دستور کار دولت قرار گرفت. مبنای قانونی این اقدام نیز بند د تبصره قانون بودجه سال 1386 بود. در برنامه اجرایی این طرح که موسوم به مسکن مهر بود، تولید 5/1 میلیون مسکن در زمین های استیجاری پیش بینی شد. اما هیچ اقدام دیگری برای خروج بخش مسکن از سوداگری نیز انجام نشد و در این دوره قیمت زمین و مسکن جهش هایی تا چند برابر نرخ تورم کل کشور داشت. حال با روی کار آمدن دولت حسن روحانی، مسئولان سیاست هایی چون مسکن مهر را مزخرف خواندند و بار دیگر همچون دوران 68 تا 84 مسیر بانک و بورس را برای تأمین مسکن قشر کم درآمد انتخاب کرده اند و اجرای سیاست هایی چون اوراق رهنی و وام های 160 میلیون تومانی را برای حل معضل مسکن خانوار پیش گرفته اند. به نظر می رسد که بخش مسکن در کشور ما با یک دور باطل سیاست های تکراری و مسلسل وار مواجه است. وضعیت امروز نشان می دهد که مردم ایران به قدری از سیاست های نادرست در بخش مسکن آسیب دیده اند که دیگر تاب وتوان تحمل مشکلات بیشتر را ندارند و وقت آن است که از تجربه های فراوان خود در بخش سیاست گذاری های تأمین مسکن استفاده کنیم و راهبردی اساسی را انتخاب کنیم.