عوامل موثر بر بازار مسکن

هزینه های ساخت مسکن(قیمت مصالح ساختمانی دستمزد، مجوز پروانه)، قیمت نفت، تورم، قیمت دارایی های دیگر مانند بورس و طلا و سپرده های بانکی، حجم نقدینگی، درآمد پس انداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار، عرضه زمین و مسکن دولتی از عوامل مؤثر در قیمت مسکن محسوب می شوند. به گزارش پیام ساختمان، نشست استراتژی سرمایه گذاری و تحلیل بازار مسکن با حضور بهروز ملکی تحلیلگر و کارشناس اقتصاد مسکن توسط کمیسیون سرمایه گذاری اتاق ایران برگزار شد. میانگین مستأجرهای کل کشور؛ 27-28 درصد بهروز ملکی در بیان اهمیت بازار مسکن در ایران گفت: بازار مسکن 33درصد هزینه خانوار، 40 درصد سرمایه گذاری و 32 درصد تورم عمومی را در برمی گیرد و اهمیت زیادی در اقتصاد خانواده ها دارد. او افزود: بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران در سال 93 نشان می دهد که 33.4 درصد از هزینه خانوارها به مسکن، آب، برق و سوخت ها اختصاص یافته است. این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه از سال 65 نحوه تصرف خانوارها ازملکی به استیجاری تغییر کرده و گفت: هر چه به جلوتر آمده ایم، سهم خانه های ملکی کاهش و ملک های استیجاری افزایش یافته اند. او افزود: در حال حاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستأجر هستند و میانگین مستأجرهای کل کشور 27-28 درصد است. انتظار 30-20 ساله برای خرید خانه ملکی بابیان اینکه شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما وضعیت مناسبی ندارد، گفت: اگر قیمت یک مسکن نرمال و متوسط در کشور ما 240 میلیون باشد و فرض کنیم یک خانوار یک سوم درآمد خود را برای مسکن پس انداز کند و از وام بهره مند نشود، در طول 20-30 سال به این شرط که رشد مسکن و رشد درآمد به یک میزان باشد می تواند خانه بخرد. او مهم ترین مؤلفه های نیاز به مسکن را ازدواج، تحولات بُعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عنوان کرد. این کارشناس بازار مسکن با مقایسه بُعد خانوارهای ایرانی در طول دهه های گذشته گفت:در سرشماری سال 65 بُعد خانوارهای یک و دونفره 14 درصد، بُعد خانوارهای سه و چهارنفره 28-29 درصد، بُعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر حدود 56 درصد بوده اند. ملکی ادامه داد: درحالی که در سرشماری سال 90، بُعد خانوارهای یک و دونفره به 26-27 درصد، بُعد خانوارهای سه و چهارنفره به 52 درصد و بُعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر به 21 درصد کاهش یافته است و انتظار داریم هر چه جلوتر می رویم خانواده های یک نفره و دونفره بیشتر شوند و هر چه بعد خانواده بیشتر می شود نیازمند مساکن کوچک تری هستیم. بازار مسکن در ایران این تحلیلگر بازار مسکن، متوسط قیمت معاملاتی مسکن در بهار 95 در تهران را 4 میلیون و300 هزار عنوان کرد و افزود: شهرهای تهران، اصفهان، شیراز و تبریز گران ترین مسکن ها رادارند. ملکی در مورد رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران گفت: در شهر تهران رشد در تمام مناطق به یک میزان نیست. به طوری که بیشترین رشد متعلق به منطقه یک بوده و بعدازآن دو منطقه سه و پنج پر رشدترین مناطق هستند و اساساً مناطق شمال و شمال غرب رشد بیشتری داشته اند. وی افزود: در میان شهرهای کشور نیز بیشترین رشدها مربوط به شهرهای ارومیه و همدان و اراک و قم با رشد 110 برابری بوده است. دلایل نوسان ذاتی بازار مسکن ملکی در مورد چرایی نوسان ذاتی بازار مسکن و دوره های رونق و رکود تصریح کرد: با شروع افزایش قیمت مسکن، سود ساخت وساز افزایش می یابد، وقتی سود بالا می رود، افراد تمایل پیدا می کنند مسکن بسازند، درنتیجه پروانه های ساختمانی زیاد می شوند و اخذ پروانه با یک وقفه زمانی منجر به افزایش عرضه می شود، با افزایش عرضه، توقف افزایش قیمت را خواهیم داشت. او در مورد بازار مسکن ایران افزود: از نیمه دوم سال 92 با رکود بازار ساختمان و کاهش سود ساخت وساز، با کاهش دریافت پروانه و کاهش با وقفه عرضه روبرو بوده ایم. هم اکنون در کجای چرخه رونق و رکود بازار مسکن هستیم در کشور ما پاسخ به این پرسش سخت است چراکه عوامل برون زا و غیرقابل پیش بینی بسیاری وجود دارند که بر بازار مسکن تأثیرگذارند. ملکی افزود: در سال های 90 و 91، شاهد رونق بازار مسکن بودیم. نیمه اول سال 92، گذار به رکود را داشتیم. نیمه دوم 1392 تا اواخر 94 با دوران رکود مواجه شدیم. سال 95 نیز می تواند دوران گذر به رونق بری بازار مسکن باشد. نویسنده کتاب تحلیل بازار مسکن، رکود اقتصادی (افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخ های بالای سود بانکی، حجم بسیار بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 90 تا 92 و کاهش قیمت نفت را از مهم ترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن عنوان کرد.