بارقه های امید در بازار مسکن

نشانه های خروج بازار مسکن از رکود به سمت رونق روزبه روز در حال پررنگ تر شدن است. به گزارش پیام ساختمان، به گفته کارشناسان، این بار؛ رونق بازار مسکن کشور در آینده نزدیک به دوراز سفته بازی و رفتارهای سوداگرانه در معاملات مسکن در حال شکل گیری است. در گزارش پیش رو بهروز ملکی کارشناس مسکن در مورد وضعیت بازار مسکن و موانع پیش روی رونق و رکود مسکن سخن گفته که می خوانید: این کارشناس مسکن، بازار فعلی مسکن را مورد ارزیابی قرارداد و گفت: بازار مسکن کشورمان با نوسانات متناوب رونق و رکود مواجه بوده و شاخص هایی همچون حجم معاملات، قیمت مسکن و تعداد پروانه های ساختمانی، سنجه های پیش نگر بخش هستند و در اقتصاد کلان، ارزش افزوده بخش، سنجه ارزیابی رونق و رکود است. پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال های 1390 تا 1392 و صدور حجم نامتعارف پروانه های ساختمانی (سونامی ساخت وساز) همان طور که انتظار می رفت از نیمه دوم سال 1392 به بعد، رکود بر این بازار مستولی شد. البته کاهش درآمدهای نفتی و شرایط تحریم نیز رکود را همراهی کرد. ضمن اینکه نرخ واقعی سود بانکی هم افزایش یافت. این موضوع، ترکیب نقدینگی را در اقتصاد به نفع شبه پول تغییر داد (سهم پول، کاهش و سهم شبه پول افزایش یافت) و بانک ها به بستری جذاب برای جذب سرمایه ها و سپرده ها تبدیل شدند. علاوه بر این، طی سال های 1391 تا 1394 رشد اقتصادی هم به عنوان مهم ترین نشانگر قدرت خرید خانوارها وضعیت مناسبی نداشت. همه این عوامل دست به دست هم داد تا رکود مسکن در فاصله سال های 1392 تا 1394 تعمیق شود؛ حجم معاملات مسکن کم شد، قیمت واقعی مسکن افت کرد و به تبع آن حجم سرمایه گذاری، صدور پروانه و ارزش افزوده بخش هم کاهش یافت. هم اکنون بسیاری از این ترمزها از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است و به مرور آثار بهبود در این بازار دیده می شود. ایستگاه پایانی رکود نزدیک است بهروز ملکی، به موانع سر راه بازار مسکن اشاره کرد و بیان داشت: افزایش درآمدهای نفتی، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ رشد اقتصادی مؤید این مطلب است. از سوی دیگر به این عوامل اقتصاد کلان می توان عواملی درون بخشی را نیز اضافه کرد: کاهش صدور پروانه ساختمانی در سال های 1393 و 1394 به تدریج ساختمان های فروش نرفته عرضه کنندگان را کاهش می دهد و تولیدکنندگان می توانند بخشی از واحدهای مسکونی که در سال های 1390 تا 1392 پروانه ساختمانی گرفته بودند را به تدریج به فروش برسانند و با خیال راحت اقدام به شروع ساخت کنند. علاوه بر این، افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تأمین هزینه های خرید به خصوص افزایش سقف وام خانه اولی ها از دیگر اقدامات مثبت درون بخشی در بازار مسکن محسوب می شود. با لحاظ جمیع جهات، امسال را می توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم. در چنین شرایطی، انتظار می رود بازار مسکن به مرور وارد دوره رونق شود. هرچند به نظر می رسد عرضه رونق (میزان افزایش قیمت) در این دوره خفیف تر از گذشته خواهد بود. او در مورد تأثیر کاهش سود سرمایه گذاری در حوزه ساخت وساز، گفت: عمده تحولات بخش مسکن در کشور از گذشته تا امروز منشأ تقاضا دارد. تقاضا کاملاً در رکود و رونق بخش مسکن تأثیرگذار است. در شرایط فعلی سازندگان نیز به طور طبیعی انتظار کسب سود بالا از ساخت وساز ندارند چراکه هم اکنون درآمدهای نفتی و شرایط کلی اقتصادی نیز به صورتی نیست که تقاضا بتواند شوک آن چنانی به طرف عرضه واحد کند. در مورد مسکن هیچ گاه نمی توانیم تقاضای سرمایه ای و سفته بازی را حذف کنیم چراکه خصلت بازار دارایی ها چنین است. این کارشناس مسکن تصریح کرد: در حال حاضر چون هیچ چشم اندازی برای بهبود درآمدهای نفتی نداریم و اقتصاد ما هم از هیچ منشأ دیگری پتانسیل رشد بالا ندارد پیش بینی می کنم که اقتصاد ایران طی یک دهه آینده رشدی بیش از چهار درصد نخواهد داشت بنابراین چون رشد اقتصادی خیلی شدید نخواهیم داشت منابع گزافی هم تزریق نخواهد شد که بتواند به طور جهش گونه و شدید اقتصاد را تحت تأثیر قرار دهد و به ویژه مسکن را دچار جهش قیمت کند. از سوی دیگر سفته بازی قابل برطرف کردن نیست و درصورتی که تشدید نشود اتفاقاً می تواند تا حدی در ایجاد تحرک در بازار مؤثر واقع شود. این موضوع نه تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها ازجمله بازار سهام هم دیده می شود. از سوی دیگر چون مسکن همواره از تعرض و دخالت های دولتی محفوظ بوده همواره تقاضای سرمایه ای در آن وجود داشته است. ملکی تأکید کرد: در شرایط فعلی باید حالت ثبات بخشی به مسکن داده شود و پس ازآن سراغ اصلاح ساختاری برویم. چون خیلی از مسائل وابسته به توسعه اقتصاد کلان است بنابراین نمی توان آن را به صورت بخشی حل وفصل کرد. نقش تقاضای سفته بازی در قیمت و حجم معاملات مسکن، تأثیر شاخص تراکم خانواده بر واحد مسکونی و ابزارهای مالی در تحرک و حجم معاملات مسکن و ... از سخنان بهروز ملکی را هفته آینده می خوانید.