مستند رونق مسکن در سایه رشد اقتصادی

(قسمت دوم) هفته گذشته مطلبی با عنوان بارقه های امید در بازار مسکن منتشر شد که به وضعیت بازار مسکن و موانع پیش روی رونق این بازار پرداخته بود. این هفته پیرو همان بحث، بنا داریم درباره نقش سفته بازی در قیمت و حجم معاملات مسکن، تأثیر شاخص تراکم خانواده بر واحد مسکونی از سخنان بهروز ملکی کارشناس مسکن استفاده کنیم که در ادامه می خوانید: به گزارش پیام ساختمان، رونق واقعی مسکن زمانی محقق می شود که هر دو سمت سرمایه گذار و متقاضی خرید، چشم انداز روشنی از یک دهه پیش رو در اقتصاد کشور را داشته باشند. نقش تقاضای سفته بازی در قیمت و حجم معاملات مسکن در نگاه فرا بخشی به موضوع اقتصاد مسکن و سایر بخش های اقتصادی نمی توان موضوع سفته بازی را به طور کامل حذف کرد و آن را کنار گذاشت، بلکه باید دید که نقش و سهم این سفته بازی در نوسانات مربوط به آن بازار به چه میزان است. بهروز ملکی، یکی از کارشناسان مسکن، در مورد نقش سفته بازی در قیمت و حجم معاملات مسکن در رونق بازار، گفت: اگر درک ما از رونق زمانی باشد که تنها تقاضای سفته بازی باعث افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن شده است به بیراهه رفته ایم. درواقع در وهله اول باید بدانیم که این رونق از چه جنسی و به چه معناست و درنتیجه چه عاملی ایجادشده است. فکر می کنم رونق دوره گذشته رونقی کاذب بود که باعث تضعیف قدرت خرید خانوار و ایجاد شکافی بزرگ بین قدرت خرید خانوار و سطح قیمت مسکن شد. این کارشناس که با کاهش سطح تقاضا نسبت به قبل و عدم نیاز به ساخت و عرضه انبوه مسکن موافق نیست، افزود: هم اکنون 20 میلیون نفر از جمعیت ما معادل یک چهارم کل جمعیت کشور در بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی و حاشیه ای زندگی می کنند. این در حالی است که هنوز آمار دقیقی از بد مسکنی در کشور وجود ندارد. تمام این ها تقاضا محسوب می شود؛ بنابراین نمی توان گفت که نیاز کمتر شده است. هنوز تقاضای بالایی برای مسکن وجود دارد، بنابراین اعتقاددارم این تقاضا تا سال های بعد همچنان ادامه دارد. البته بخشی از این رویکرد را می توان ناشی از شرایط رکودی حاکم بر بازار مسکن دانست، ضمن اینکه برای پاسخ واقع بینانه به این موضوع باید به برخی آمارها در این زمینه توجه کرد. 900 هزار واحد مسکونی نیاز سالانه مسکن شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور در سرشماری سال 55 معادل 1.27 بوده است یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 127 خانوار موجود بوده است. برآوردها حاکی از آن است که اگر هم اکنون شاخص تراکم خانوار حدود 1.04 باشد ( یعنی 104 خانوار به ازای هر 100 واحد مسکونی) شاخص تراکم خانوار بر واحدهای مسکونی روند نزولی داشته است. ضمن اینکه با توجه به جمعیت ناشی از متولدین دو دهه 50 و 60 و با توجه به اینکه متولدین این دو دهه هم اکنون در سن ازدواج و تقاضای مسکن قرار دارند، اوج تقاضای مسکن طی سال های گذشته در کشور تجربه شد و این نتیجه حاصل شد که تعداد ازدواج ها در سال 1389 به حداکثر خود رسید که هرچند هم اکنون روند آن نزولی شده ولی مطابق با برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه مسکن، حدود 900 هزار واحد مسکونی است. این نیاز با لحاظ دو سنجه خالص تشکیل خانوار و همچنین نیاز به نوسازی و بهسازی مسکن قابل ارزیابی است. بر این اساس نمی توان گفت، نیاز به مسکن در دوره فعلی موضوعیت ندارد چراکه حداقل طی یک دهه آینده، تأمین سالانه 800 هزارتا یک میلیون واحد مسکن موردنیاز است. ملکی، در مورد چگونگی اتخاذ تدبیر سیاست گذار پولی دولت برای پاسخ به نیاز مسکن دهک ها و با توجه به اینکه سقف فعلی وام مسکن سهم مؤثری از نیاز به مسکن این گروه ها را تأمین نخواهد کرد اظهار داشت: از مهم ترین الزامات تحرک اقتصادی انعطاف پذیری این ابزارهاست و شکی نیست باید حتماً اقدامی در این زمینه انجام شود اما تا زمانی که تورم به طور محسوس کنترل نشود نمی توان به راحتی ابزارهای مالی را گسترش داد. هرچند یکی از مهم ترین روش های حل مشکل مسکن ابزارهای نوین تأمین مالی و گسترش این ابزارهاست اما ثبات بخشی به قیمت، پیش زمینه و پیش شرط آن محسوب می شود و این موضوع تا زمانی که تورم عمومی در کشور مهار نشود غیرقابل انتظار است. به گفته او، اقدام دولت در زمینه گسترش ابزارها و نهادهای پولی و مالی در بخش مسکن اقدام بسیار خوبی است اما دولت این اقدام را در شرایط نه چندان مناسب انجام داده چراکه تا زمانی که نرخ تورم عمومی به زیر پنج درصد نرسد نمی توان چندان به نتیجه بخش بودن ابزارهای مالی امیدوار بود. احتمال افزایش قیمت مسکن ملکی تأکید کرد: لازم است اگر اقدامی در این زمینه صورت می گیرد وضعیت اقتصاد به گونه ای باشد که هر دو سمت سرمایه گذار و متقاضی خرید، چشم انداز روشنی از یک دهه پیش رو در اقتصاد کشور داشته باشند. اگر قرار است مسکن از رکود خارج شود باید رشد اقتصادی صورت بگیرد وگرنه تزریق پول بدون رشد اقتصادی باعث جهش قیمت ها می شود. بنابراین تا زمانی که تورم کاملاً مهار نشود و رشد اقتصادی صورت نگیرد حتی اگر ابزارهای مالی هم تعریف شود و گسترش یابد نمی توان چندان به حل مشکل مسکن امیدوار بود. علاوه بر اینکه لازم است ابزارهای تأمین مالی به جهت تأمین نیازهای مربوط به اقشار مختلف جامعه در حوزه مسکن انعطاف پذیر باشد اما این تعالی تا زمانی که رشد اقتصادی اتفاق نیفتد، نمی تواند کارگشا باشد. حتی می تواند خود را در شکل آثار منفی به خصوص جهش قیمت نشان دهد. غیبت تفکرات فرا بخشی و کلان در بخش مسکن و تأثیر توسعه گران (اتصال دهنده بین تولیدکننده و مصرف کننده) و ابزارهای مالی در تحرک و حجم معاملات مسکن و تقویت دهک های مختلف جامعه را هفته آینده می خوانید.