کاهش تورم همزمان با افزایش سقف تسهیلات خرید

قسمت سوم بانک توسعه ای مسکن جهت حمایت از توسعه گران و راه اندازی صندوق های وام و پس انداز متناسب با سطح درآمد متقاضیان مسکن برای برطرف کردن نیازهای سمت تقاضا نیاز فعلی جامعه مسکنی کشور محسوب می شود. به گزارش پیام ساختمان، مداخله دولت در تأمین مالی بخش مسکن برای دهک های متمول جامعه لازم نیست چون این دهک ها خودشان قادر به تأمین مسکن هستند (دهک 8 تا 10)، برای دهک های میانی، نیاز به مداخله در قالب اعطای تسهیلات با نرخ ترجیحی است (دهک های 4 تا 7) و دهک های پایین جامعه (دهک 1 تا 3 ) نیازمند مداخله مستقیم دولت برای تأمین مسکن هستند. برای تأمین مسکن این گروه دولت باید مداخله کند چراکه اساساً بازار نمی تواند مسکن موردنیاز این گروه را متناسب با ویژگی های درآمدی آنان تأمین کند. غیبت تفکرات فرابخشی و کلان در بخش مسکن همان طور که در بالا ذکر شد، هر چه از دهک های درآمدی بالاتر به سمت دهک های پایین تر جامعه حرکت کنیم میزان مداخله و کمک دولت برای تأمین مالی بخش مسکن افزایش می یابد. البته این مداخله لزوماً به معنای تأمین مسکن ملکی برای گروه های ذکرشده نیست و می تواند از طریق مسکن اجتماعی استیجاری تأمین شود. بهروز ملکی کارشناس مسکن، در مورد تأثیر تسهیلات مسکن، گفت: تسهیلات مسکن علاوه بر طبقات و اقشار با درآمد پایین تر باید به دهک های پنج تا هفت متناسب با شرایط درآمدی و توان مالی آنان داده شود. اگر خانوارهایی به جای پرداخت اجاره بهای گزاف حاضر به پرداخت ارقام بالاتری از قسط برای خانه دار شدن هستند چرا زمینه آن فراهم نشود؟ این مطلب درست است که تا زمان مهار کامل تورم نمی توان سیاست گذاری بلندمدتی برای حوزه مسکن و تأمین مالی در این بخش داشت اما بازهم باید روی آن فکر کرد. اگر برنامه داریم تورم را کاهش دهیم نباید نرخ سود وام مسکن روی یک رقم ثابت باقی بماند که این موضوع خودش یک مانع مهم برای حل مشکل مسکن است. در تمام کشورهای پیشرفته دنیا نرخ تسهیلات مسکن شناور است، اگر دولت مصمم به کاهش تورم است می تواند هم زمان با کاهش تورم و کاهش نرخ بهره و میزان اقساط ماهانه به نسبت تورم، سقف تسهیلات خرید را برای دهک های پنج تا هفت افزایش دهد. ملکی مشکل اصلی را در بخشی نگری دستگاه های ذی ربط عنوان کرد و افزود: در حال حاضر در وزارت راه و شهرسازی در تلاشیم با تفکر پیرامون ابعاد مختلف این موضوع، راه حل اساسی برای این مشکل پیدا کنیم. در حال حاضر تفکرات فرا بخشی و کلان در کشور ما غایب است و بسیاری از برنامه های اقتصادی ما به خصوص در حوزه اقتصاد مسکن معطل مخالفت های ناپخته و بیجا مانده است. او در مورد نقش توسعه گران، اظهار داشت: توسعه گرانی که بتوانند شهر و شهرک بسازند باید افزایش یابند، حضور این توسعه گران به ابزارهای مختلف نیازمند است. آن ها باید بتوانند از ابزارهایی نظیر زمین دولتی، تأمین سرمایه از سوی مؤسسات سرمایه گذاری و همچنین امکانات بازار سرمایه برای تأمین مالی پروژه ها استفاده کنند تا در کنار بخشی از سرمایه موردنیاز که خودشان می آورند بتوانند فعالیت توسعه گرانه خود را انجام دهند. در کنار این نواقص هم اکنون مانع دیگر به قفل شدن معاملات پیش فروش مسکن به عنوان یک روش تأمین مالی کم ریسک و بسیار مناسب برای هر دو سمت عرضه و تقاضا برمی گردد. هم اکنون عدم امکان اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان باعث خروج این روش مؤثر از لیست روش های تأمین مالی در بخش مسکن شده است. این در حالی است که این روش ازیک طرف ریسک افزایش قیمت مسکن برای خریدار و از سوی دیگر ریسک عدم نقد شوندگی پروژه برای سازنده را از بین می برد یا به پایین ترین سطح می رساند. به این معنا که پیش خریدار از نوسانات قیمت مسکن تا زمان تکمیل واحد و تحویل آن در امان است و پیش فروشنده هم علاوه بر تأمین بخشی از سرمایه موردنیاز برای تکمیل پروژه با استفاده از این روش دغدغه ای برای فروش واحدهای خود پس از اتمام پروژه ندارد. افزایش تعامل سازمان های ذی ربط برای ایجاد مسکن اقشار کم درآمد این در حالی است که علاوه بر وزارت راه و شهرسازی که متولی اصلی محسوب می شود، مجموعه ای از سایر دستگاه ها و وزارتخانه ها نیز دخیل می شوند. لازم به توضیح است که ساختار برنامه مسکن اقشار کم درآمد با تعامل وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن با سایر دستگاه های ذی ربط طراحی شده است. بااین حال به علت اولویت تکمیل طرح مسکن مهر، اقدامات عملیاتی به بعد از اتمام این طرح موکول شده است. ملکی در مورد رابطه رونق بازار مسکن و ملاکی بانک ها گفت: در بروز چنین موضوعی نمی توان تقصیر را کاملاً به گردن بانک ها انداخت. بانک هم یک بنگاه اقتصادی است که در مقام وکیل سپرده گذار باید منابع را درجایی سرمایه گذاری کند که بتواند نرخ سود اعلام شده به سپرده گذار را در سررسیدهای معین به وی پرداخت کند. زمانی هم که نظارت یا قانونی مبنی بر ممنوعیت فعالیت بانک ها در این زمینه وجود ندارد نمی توان گفت اساساً بانک ها مرتکب کار خلاف شده اند. طبیعتاً پیمانکاران برای حفظ ارزش دارایی خود در شرایط رکودی به سراغ بازاری رفتند که علاوه بر اینکه فاقد ریسک است، از قدرت نقد شوندگی بالا و همچنین سود قابل توجهی نیز برخوردار است و این بازار درواقع همان بازار پول یا حساب های بانکی است. از سوی دیگر بانک ها نیز زمانی که به دلیل شرایط رکودی از سرمایه گذاری در بخش صنعت متضرر شدند به سمت ساخت وسازهای لوکس و مجتمع های تجاری روی آوردند چراکه قبل از شکل گیری و تعمیق رکود سال های گذشته، لوکس سازی و آپارتمان های بزرگ متراژ و همین طور پروژه های تجاری از بازدهی بسیار بالایی برخوردار بود. بنابراین زمانی که سیستم بانکداری ما بانک ها را وکیل سپرده گذار کرده تا در بهترین و پرسودترین مکان سرمایه گذاری، این سپرده ها را به کار بیندازد و به این واسطه سود سپرده گذار را تأمین کند بانک هم بنابراین وظیفه، این پول ها را به سمتی می برد که بتواند بیشترین میزان سود را کسب کند. وقتی این اجازه به بانک ها داده شده نمی توان گفت چرا بانک ها این پول ها را در بخش مسکن و در پروژه های ساختمانی صرف می کنند! هرچند بانک ها در این زمینه عملکرد بسیار بدی داشتند اما سیاست گذار کلان مالی و اقتصادی و پولی این اجازه را به بانک ها داده است.