بن بست ساخت و ساز با هزینه تراشی

اگرچه رکود کنونی مسکن موجب شده تا قیمت مسکن ثابت و حتی در برخی مواقع کاهش یابد، اما در این شرایط فقدان تسهیلات باعث شده تا متقاضیان برای خرید اقدام نکنند و از طرفی همین رکود خریدوفروش تهدیدی علیه ساخت و ساز مسکن شده و این بخش را که به طور مستقیم بیش از چند صد شغل ایجاد می کند تحت تأثیر خود قرار داده است. کارشناسان معتقدند که رشد بیش ازحد قیمت مسکن در سال های 71 تا 91 (گفته می شود در طول این 20 سال قیمت مسکن 90 برابر شد) موجب کاهش قدرت خرید متقاضیان در سال های بعد شده است، بنابراین کاهش قدرت خرید متقاضیان از یک سو و بالا بودن نرخ سود بانکی موجب رکود چهارساله مسکن شده است به گونه ای که گزارش ها از بازار مسکن حاکی است که ساخت وساز به حدی کاهش یافته که به راحتی می توان در مناطق مختلف تهران تعداد واحدهای در حال ساخت را رصد کرد. پول سازنده و خریدار در بانک بیشتر مشاوران املاک معتقد هستند که پایین بودن قدرت خرید مسکن باعث شده تا سازندگان نیز با این عنوان که سود چندانی از بابت ساخت وساز نصیبشان نمی شود، سرمایه خود را نزد بانک ها سپرده گذاری کنند. البته این روزها متقاضیان مسکن نیز همانند سازندگان مسکن ترجیح می دهند به جای خرید مسکن سرمایه خود را در بانک ها سپرده گذاری کرده و به دلیل مناسب نبودن کسب وکار، بانک ها را مأمن امرارمعاش خود قرار دهند. افزایش پروانه یا افزایش ساخت؟! از سوی دیگر مسئولان دولتی بر این باورند که نقطه شروع رونق در بازار معاملات مسکن پایان نیمه اول سال 95 بوده اما گزارش های میدانی حاکی از این است که رونق محسوسی هنوز وارد بازار مسکن چه در خریدوفروش و چه در ساخت وساز نشده است. صدور پروانه ساختمانی در شهریورماه امسال نسبت به شهریورماه سال گذشته 20 درصد رشد داشته اما این رشد به معنای ساخت وساز نیست بلکه به خاطر ترس از افزایش صدور پروانه است. همچنان که فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان در رابطه با مشکلات ماده 64 قانون مالیات های مستقیم می گوید: متأسفانه برای اجرای این ماده کار کارشناسی صورت نگرفته است. در همین ماده تبصره ای دارد که اعلام می کند باید رعایت تورم در اخذ عوارض صورت بگیرد اما تاکنون ضرایب کاهنده ای که تأکید شده، موردتوجه قرار نگرفته است. نتیجه اینکه شهرداری ها تکلیف خودشان را نمی دانند و حتی خودشان عنوان می کنند که اگر این قانون را اجرا کنند، عوارض صدور پروانه 4 تا 8 برابر افزایش پیدا می کند بنابراین اکثر سازنده های مسکن از ترس فروش نرفتن واحدهای مسکونی رغبتی برای ورود به عرصه ساخت وساز از خود نشان نمی دهند و از طرفی به خاطر ترس از آینده سراغ پروانه های ساخت می روند. سال آینده هم خبری نیست حسینی یک مشاور املاک فعال در منطقه 11 می گوید: خریدوفروش مسکن همچنان راکد است و اینکه می گویند خریدوفروش رونق گرفته به هیچ وجه صحت ندارد و با این وضعیت سال آینده هم مسکن از رکود خارج نمی شود. وی ادامه داد: وقتی هزینه انشعاب آب،برق و گاز و از سوی دیگر سایر هزینه های صدور جواز ساخت وساز بالا می رود آیا انبوه سازان در این وضعیت که قدرت خرید پایین است و خریداری وجود ندارد برای ساخت وساز اقدام می کنند. حسینی گفت: به عنوان مثال یک انبوه ساز در این منطقه مجبور به ساخت یک قطعه زمین 300 متری در بافت فرسوده شد اما شهرداری تهران از او بابت صدور جواز 230 میلیون تومان هزینه دریافت کرد درحالی که طبق قانون هزینه این انبوه ساز به دلیل ساخت در بافت فرسوده باید با تخفیف همراه می شد پس وقتی این هزینه ها به ساخت وساز تحمیل و قیمت تمام شده بالا می رود می بینیم که انبوه ساز از ساخت وساز دلسرد شده و دیگر اقدامی برای ساخت وساز نمی کند. هزینه های انشعاب 3 برابر شده حیدری یکی از سازندگان می گوید: هزینه های انشعاب افزایش یافته و متأسفانه شهرداری ها نیز هرروز هزینه های صدور جواز را بالا می برند، به طوری که شهرداری برای صدور جواز قطعه زمینی که در بافت فرسوده و در موقعیت R251 قرار داشت 120 میلیون تومان دریافت کرد. وی ادامه داد: هزینه های انشعاب سه برابر شده است و یک میلیون تومان هم به هزینه فاضلاب اضافه شده است پس وقتی این هزینه ها به ساخت وساز تحمیل می شود آیا می توان در این فضا که خریدار مسکن را باید با ذره بین جستجو کرد اقدام به ساخت وساز کرد. مسکن سال 97 رونق می گیرد وی ادامه داد: وقتی فضای ساخت وساز محدود شود و تعداد واحدهای در حال ساخت کاهش یابد در آینده عرضه مسکن از این وضعیت کنونی که از تقاضا عقب است عقب تر خواهد ماند و خطرناک خواهد شد. به گفته وی، هنوز دلیل دریافت 18 میلیون تومان پولی که بیمه تأمین اجتماعی از سازنده ها دریافت می کند را نمی دانم پس این هزینه ها مطمئناً بر روی قیمت ها سرشکن شده و فشار آن بر متقاضیان وارد خواهد شد. آمارهای غلط کمکی نمی کند یکی دیگر از سازندگان می گوید: دلیل دادن آمارهای غلط و نادرست در خصوص پیش رونق و یا افزایش تعداد معاملات مسکن را از سوی مقامات دولتی و مسئول را نمی دانم، چراکه در طی چند ماه گذشته بازار تغییری نکرده است. وی ادامه داد: متقاضیان مسکن پولی برای خرید مسکن ندارند و این وام های 80 میلیونی هم که هنوز وارد بازار نشده است نمی تواند کمکی به بازار مسکن کند و مطمئن باشید که رکود مسکن در سال 96 هم ادامه خواهد داشت. اگر این وام های 80 میلیونی بخواهند تأثیری بر بازار بگذارند قطعاً برای واحدهای زیر 200 میلیون تومان است بنابراین اگر دولت و یا بانک مسکن زمان بازپرداخت اقساط این وام ها را به 15 یا 20 سال افزایش می داد به نفع متقاضیان مسکن کارکرده بود.